參加房地產估價考試應注意幾個重要問題的區別
發布時間：2010-01-14 共1頁
1、保修期的區別：《住宅質量保修書》中的保修期限是從商品房交付使用之日起計算，承包商對開發商的保修期是從竣工驗收合格之日起計算，二者從計算的起始日上市有區別的，在保修時間持續長度上也是有區別的。
2、住宅和非住宅的保修期約定的區別：商品住宅的保修期不得低于承包商對建設單位出具的質量保修書約定的存續期，存續期低于規定中確定的最低保修期限的以最低保修期限為準；非住宅商品房的保修期不得低于建筑承包向建設單位出具的質量保修書約定的存續期。
3、項目資本金的區別：《開發經營條例》規定的項目資本金占項目總投資的比例不得低于20%，而《關于調整部分行業固定投資項目資本金比例的通知》中這一比例由20%提高到35%；而在開發經營與管理一書中，卻是這樣規定的：資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎，國家對房地產開發項目的資本金的比例要求是30%.
4、估價的假設和限制條件：這一條在案例與分析中是作為估價報告的單獨向出現的，與封面、目錄、致委托人函、估價師聲明、估價結果報告、估價技術報告、附件共同組成了估價報告的八部分；但在理論與方法中卻是作為估價結果的一個組成部分共同組成了結果報告的15個分項。
5、不同性質城市總體規劃和近期規劃的時間區別：城市的為20年和5年，建制鎮的為10~20年和3~5年。
6、建設資金落實情況的區別：工期為一年內的為原則上不少于合同價的50%，工期在一年以上的為30%.
7、位置表示的區別：在理論與方法中，關于區位描述中牽涉到的距離有三種，分別是空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離，但人們最為重視的是交通時間距離而不是空間直線距離；在制度與政策中關于廣告的約定是：項目位置，應從該項目到達某一具體參照物的現有交通干線的實際距離表示，不得以所需時間來表示。
8、登記發證時間的區別：初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記為30日；注銷登記為15日。
9、申請登記時間的區別：新建房屋初始登記和房地產轉移登記為90日；其他登記皆為30日。
10、權屬證書的區別：房屋的有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》；土地為《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權證》。
11、求取方法的區別：報酬率為累加法、市場提取法（試錯法和內插法，去年試題）、排序插入法；建筑物折舊為年限法（直線法、成新率法）、市場提取法和分解法（物質折舊、功能折舊、經濟折舊），建筑物新構建價格為單位比價法、分部分項法、工料測算法和指數調整法。
12、地價評估中修正的區別：用標準臨街宗地的單價為已知條件使用時用平均深度價格修正率，但用標準臨街宗地的總價和單位寬度的標準臨街宗地的總價為已知時用得卻是累計深度價格修正率。（去年考題）
13、經濟壽命、耐用年限、剩余經濟壽命、有效使用年限、實際經過年限的區別和在相關計算中的靈活運用。
14、有殘值和無殘值折舊的計算：q==[1-（1-R）t/（n+t）]*100%和n/（n+t）*100%.
15、土地的獲得方式有劃撥、出讓、協議和掛牌，但商業、旅游、娛樂和商品房用地在任何情況下也不能采用協議方式。
16、資質等級的分類：房地產開發企業分四類（一、二、三、四和暫定資質證書），工程勘查分綜合資質、專業資質和勞務資質，工程設計分綜合資質（甲級）、行業資質、專項資質，招標代理機構設甲、乙，監理設甲、乙、丙，建筑企業資質分施工總承包、專業承包和勞務承包，房地產資質等級有三類（一、二、三）和暫定級。
17、維修基金使用的區別：業主會成立前，有售房單位或其委托的物業管理企業提出申請，當地房地產行政主管部門審核劃撥；業主會成立后，由物業管理企業提出，也祝會討論后實施。
18、估價時點的區別：估價時點在過去的情形，多出現在房地產糾紛案件中，特別是對估價結果有爭議而引發的復核估價。估價時點為現在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現于房地產損害賠償案件中。估價時點為現在，估價對象為現時狀況下的情形，最常見、最量的，包括在建工程估價。估價時點為現在，估價對象為未來狀況下的情形，如預售或預購價格。估價時點為未來的情形。多出現于房地產市場預測、為房地產投資分析提供價值依據的情況中，特別是預估房地產在未來建成后的價值。假設開發法中常用。
19、定基價格指數與環比價格指數的區別及應用（環比是一定要注意期數是從成交日起的下一個價格指數開始連乘）。
20、可比實例修正標準的區別：交易日期修正是以成交日期為標準，交易情況修正是以正常價格為標準修正，房地產狀況調整是以估價對象為標準進行修正。
