遭遇下滑“大魔咒”降息周期房地產股頹勢難改
發布時間：2010-01-14 共1頁
據 受美國金融危機的影響，包括中國在內的全球經濟都出現下滑的跡象，高盛和摩根士丹利紛紛預測，中國將在2009年年底前降息多達5次，每次降息27個基點，降息周期將出現的預期也逐漸增強。但房地產分析師紛紛表示，降息短期內對提振房地產行業的信心作用不大，對地產股的走勢也難以扭轉。
地產行業下滑大魔咒
2007年的銀根緊縮有效遏制了房價的瘋狂上漲，“9·27新政”更是掐緊了投資客炒作樓市的喉嚨，對開發商囤地囤房和自有資金也給予了限制。果然，新政一出，市場立即作出回應，深圳作為房價上漲的急先鋒，最先開始滑落，樓市成交量也萎靡不振。
短短幾個月內，以萬科為主導的一場從珠三角蔓延至長三角，再到環渤海乃至全國其他大中城市的降價潮洶涌襲來。作為最先降價的龍頭，萬科敏感的神經嗅到了樓市的寒冬還將延續，再次領先市場一步大幅降價，迅速回籠資金，但業績同期仍有所下降。累計2008年1-8月份，萬科銷售面積比2007年同期下降4.8%.1-9月份，公司累計銷售面積402.4萬平方米，銷售金額356.1億元，分別比2007年同期減少8.9%和3.2%。
此外，金地、泛海建設、深長城等公司業績也都有所下降，事實上，早前包括萬科、保利、招商等地產龍頭企業紛紛表示，已經為樓市寒冬做好了充分的準備，萬科對樓市做出的基本判斷是，2009年下半年進入底部。但這場持久戰要打多久，其實誰的心里也沒底。
盡管得益于2007年全國房價上漲和特殊的會計結算制度，房地產企業2008的業績依然能保持高增長，但是，在貨幣政策持續緊縮的背景下，行業面臨的資金困局仍待解決。
為了盡快回籠資金，主流上市開發商已經做出暴利的讓步，在全國范圍內大舉降價旗，但讓他們苦惱的是購房者并不買賬，降價收效甚微，連傳統的金九銀十也成為泡影。
房地產專家吳其輪告訴記者，一方面是開發商降價幅度不夠，相比這輪上漲幾倍的房價，降價僅30%多，升降比還是很大，降價潮一旦洶涌而來，購房者的觀望情緒也會越來越濃厚；另一方面是中國經濟滑坡、增速放緩已經深入人心，以美國為首的金融危機蔓延全球，并傳導至經濟危機的恐慌情緒正在加重。
早前，“政府不會救樓市，也救不了市”的言論就一直此起彼伏。民眾對樓市繼續下調、房地產可能崩潰的心里預期與日俱增，地產行業正遭遇著必將下滑的大魔咒。
萬科一高層曾對記者表示，有非理性的上漲，就可能會有非理性的下跌，股市和樓市都是如此。一位炒房客也對記者說，他身邊炒房的人沒有不虧損的，只是多少的差別而已，他們對房地產面臨崩潰的擔憂一直未減，但是也沒有出逃機會，尤其是在熊市里，恐慌不斷膨脹，不過他認為現在是非常恐慌但還沒到絕望的時候。
樓市不景氣，股市也哀鴻遍野，跟隨著大盤，地產股股價也一落千丈，從2007年10月16日至2008年10月14日的一年里，包括招商、金地、中糧、北辰等51家公司跌幅均在70%以上，萬科也跌去69.66%，泛海建設（5.60，0.02，0.36%）更是高達83.72%。
萬科財務負責人王文金說，萬科2007年上半年拿地成本每平方米在2800元到3000元之間，付出的土地款現金是90億至100億。在2007年9月舉行的股東大會上，萬科表示，只有未來房價下跌35%的情況下，萬科才是不賺錢的。但是從目前房價下跌幅度來看，房價已經下跌了30%-40%。
從最高點至今，萬科市值從4400多億減少至650多億，已蒸發了85%.有消息人士透露，萬科內部員工正彌漫著被人收購的恐慌情緒。
降息對地產短期影響有限
深發展客戶經理賈先生對記者表示，地產因政策支持不明朗，短期內走不出頹勢。但降息次數一多，最終會支撐地產板塊上揚，不過民眾的降息預期是多少，要看市場反饋，力度達不到預期，收效就緩慢。加上對金融危機惡化的心理恐慌增強，降息短期內影響不大。
一地產龍頭股高管告訴記者，9月17日和10月9日兩次降息的方向很清楚，就是提振經濟增長，但這是對整個宏觀經濟的調整，不是針對房地產行業，而且市場對經濟危機沒有統一的看法，任何一個國家都會受到一些影響。“美股跌，中國股市跟著跌，美股漲，A股還是跌，可見股民信心被打擊得有多嚴重。而降息是累積因素，長期會減少購房者和開發商的貸款成本，但也說不準市場會因此回暖，因為隨時都充滿著不確定性。”
平安證券分析師劉細輝說，他曾計算過，100萬的貸款，如果首付3成，貸款70萬，期限為15年的話，一個月按揭款約為5000元，9月17日，貸款利率下降0.09%和10月9日下調的0.27%，算起來每月支出減少2%，差不多只少付100多塊，影響很有限。但如果再持續降息四五次，且幅度至少在27個基點的話，一個月大概能少六七百元，這樣才會有大的反饋。
“但實際上加息和降息對房地產只是潛在的影響，表面上不見得會有效果。”劉細輝認為，一般來說如果降息了，市面上的資金增多，一部分資金會流入房地產，但實體經濟同時也受到影響的話，購房者實際可支配的財富縮水，對未來預期還會延長。
一位高級投資者告訴記者，去年連續5次加息，也沒能遏止房價上漲，最后靠銀根緊縮才掐斷樓市上漲的脈搏。“房子賣不出去，不是因為老百姓懼怕利息高。現在經濟形勢不明朗，房價又過高，一般人在這個時候是不會買房的。其實加息、降息，都是現象后的措施，總是遲到一步，就如洪水來了，才加固堤壩，是改變不了潰堤的結果的。”
業內分析人士表示，利率下調，有利于房地產企業貸款負債的減少，房地產板塊平均負債率在60%-70%左右，對股票內在價值有提升作用，但在股民恐慌情緒蔓延時，短時間內股價也難以回暖。
興業證券研究員王嘉認為，未來的6-12個月，政府將維持緊縮性貨幣政策，行業政策維持中性，不會進一步出臺明顯偏空或偏多的政策。經濟前景的不明朗以及股市的震蕩，將導致居民對未來收入的前景不樂觀，在這種情景下，樓市成交量低位震蕩，房價很可能繼續盤整甚至下探。
中金公司研究員白宏煒分析指出，各國房價歷史表明，房價與經濟走勢基本一致，房地產調整期一般較長，要持續3-5年甚至更長。在中國不出現類似于東南亞1997年金融危機的情況下，地產行業此輪將是為期2-3年的中期調整。
地產行業下滑大魔咒
2007年的銀根緊縮有效遏制了房價的瘋狂上漲，“9·27新政”更是掐緊了投資客炒作樓市的喉嚨，對開發商囤地囤房和自有資金也給予了限制。果然，新政一出，市場立即作出回應，深圳作為房價上漲的急先鋒，最先開始滑落，樓市成交量也萎靡不振。
短短幾個月內，以萬科為主導的一場從珠三角蔓延至長三角，再到環渤海乃至全國其他大中城市的降價潮洶涌襲來。作為最先降價的龍頭，萬科敏感的神經嗅到了樓市的寒冬還將延續，再次領先市場一步大幅降價，迅速回籠資金，但業績同期仍有所下降。累計2008年1-8月份，萬科銷售面積比2007年同期下降4.8%.1-9月份，公司累計銷售面積402.4萬平方米，銷售金額356.1億元，分別比2007年同期減少8.9%和3.2%。
此外，金地、泛海建設、深長城等公司業績也都有所下降，事實上，早前包括萬科、保利、招商等地產龍頭企業紛紛表示，已經為樓市寒冬做好了充分的準備，萬科對樓市做出的基本判斷是，2009年下半年進入底部。但這場持久戰要打多久，其實誰的心里也沒底。
盡管得益于2007年全國房價上漲和特殊的會計結算制度，房地產企業2008的業績依然能保持高增長，但是，在貨幣政策持續緊縮的背景下，行業面臨的資金困局仍待解決。
為了盡快回籠資金，主流上市開發商已經做出暴利的讓步，在全國范圍內大舉降價旗，但讓他們苦惱的是購房者并不買賬，降價收效甚微，連傳統的金九銀十也成為泡影。
房地產專家吳其輪告訴記者，一方面是開發商降價幅度不夠，相比這輪上漲幾倍的房價，降價僅30%多，升降比還是很大，降價潮一旦洶涌而來，購房者的觀望情緒也會越來越濃厚；另一方面是中國經濟滑坡、增速放緩已經深入人心，以美國為首的金融危機蔓延全球，并傳導至經濟危機的恐慌情緒正在加重。
早前，“政府不會救樓市，也救不了市”的言論就一直此起彼伏。民眾對樓市繼續下調、房地產可能崩潰的心里預期與日俱增，地產行業正遭遇著必將下滑的大魔咒。
萬科一高層曾對記者表示，有非理性的上漲，就可能會有非理性的下跌，股市和樓市都是如此。一位炒房客也對記者說，他身邊炒房的人沒有不虧損的，只是多少的差別而已，他們對房地產面臨崩潰的擔憂一直未減，但是也沒有出逃機會，尤其是在熊市里，恐慌不斷膨脹，不過他認為現在是非常恐慌但還沒到絕望的時候。
樓市不景氣，股市也哀鴻遍野，跟隨著大盤，地產股股價也一落千丈，從2007年10月16日至2008年10月14日的一年里，包括招商、金地、中糧、北辰等51家公司跌幅均在70%以上，萬科也跌去69.66%，泛海建設（5.60，0.02，0.36%）更是高達83.72%。
萬科財務負責人王文金說，萬科2007年上半年拿地成本每平方米在2800元到3000元之間，付出的土地款現金是90億至100億。在2007年9月舉行的股東大會上，萬科表示，只有未來房價下跌35%的情況下，萬科才是不賺錢的。但是從目前房價下跌幅度來看，房價已經下跌了30%-40%。
從最高點至今，萬科市值從4400多億減少至650多億，已蒸發了85%.有消息人士透露，萬科內部員工正彌漫著被人收購的恐慌情緒。
降息對地產短期影響有限
深發展客戶經理賈先生對記者表示，地產因政策支持不明朗，短期內走不出頹勢。但降息次數一多，最終會支撐地產板塊上揚，不過民眾的降息預期是多少，要看市場反饋，力度達不到預期，收效就緩慢。加上對金融危機惡化的心理恐慌增強，降息短期內影響不大。
一地產龍頭股高管告訴記者，9月17日和10月9日兩次降息的方向很清楚，就是提振經濟增長，但這是對整個宏觀經濟的調整，不是針對房地產行業，而且市場對經濟危機沒有統一的看法，任何一個國家都會受到一些影響。“美股跌，中國股市跟著跌，美股漲，A股還是跌，可見股民信心被打擊得有多嚴重。而降息是累積因素，長期會減少購房者和開發商的貸款成本，但也說不準市場會因此回暖，因為隨時都充滿著不確定性。”
平安證券分析師劉細輝說，他曾計算過，100萬的貸款，如果首付3成，貸款70萬，期限為15年的話，一個月按揭款約為5000元，9月17日，貸款利率下降0.09%和10月9日下調的0.27%，算起來每月支出減少2%，差不多只少付100多塊，影響很有限。但如果再持續降息四五次，且幅度至少在27個基點的話，一個月大概能少六七百元，這樣才會有大的反饋。
“但實際上加息和降息對房地產只是潛在的影響，表面上不見得會有效果。”劉細輝認為，一般來說如果降息了，市面上的資金增多，一部分資金會流入房地產，但實體經濟同時也受到影響的話，購房者實際可支配的財富縮水，對未來預期還會延長。
一位高級投資者告訴記者，去年連續5次加息，也沒能遏止房價上漲，最后靠銀根緊縮才掐斷樓市上漲的脈搏。“房子賣不出去，不是因為老百姓懼怕利息高。現在經濟形勢不明朗，房價又過高，一般人在這個時候是不會買房的。其實加息、降息，都是現象后的措施，總是遲到一步，就如洪水來了，才加固堤壩，是改變不了潰堤的結果的。”
業內分析人士表示，利率下調，有利于房地產企業貸款負債的減少，房地產板塊平均負債率在60%-70%左右，對股票內在價值有提升作用，但在股民恐慌情緒蔓延時，短時間內股價也難以回暖。
興業證券研究員王嘉認為，未來的6-12個月，政府將維持緊縮性貨幣政策，行業政策維持中性，不會進一步出臺明顯偏空或偏多的政策。經濟前景的不明朗以及股市的震蕩，將導致居民對未來收入的前景不樂觀，在這種情景下，樓市成交量低位震蕩，房價很可能繼續盤整甚至下探。
中金公司研究員白宏煒分析指出，各國房價歷史表明，房價與經濟走勢基本一致，房地產調整期一般較長，要持續3-5年甚至更長。在中國不出現類似于東南亞1997年金融危機的情況下，地產行業此輪將是為期2-3年的中期調整。
