保障房“機制”亟待完善商品房市場或受“擠壓”
發布時間：2010-01-14 共1頁
據了解：知情人士透露，在北京朝陽區常營建設限價房的兩大開發商，因為爭奪客戶而發生口舌之爭，由于朝陽區申請家庭總數遠小于供應量，加之不少符合條件的申請家庭中途“棄購”，兩大開發商第一批僅銷售200余套限價房。這一事件折射出當今限價房制度運行中的種種矛盾。無獨有偶，住房保障體系中的另一大支柱——經濟適用房，在制度細則的完善方面，最近兩年也一直沒有大進展，受到業內人士詬病。
顯然，當國家為拉動內需全面鋪開保障性住房建設之際，保障房的運行機制亟待完善，以避免“民生工程”失了“民意”。
目前，除了廉租房，其他保障性住房都存在定位不清的問題，尤其是限價房。限價房是一種按照住房保障體系的規則實施配售的商品房，當初推出的主要目的是穩定房價。在房價快速上漲的大背景下，限價房可以在市場和保障之間起到緩沖作用，解決夾心層的住房難問題。
但是，在房地產市場陷入低迷后，限價房與受“70/90政策”影響的中低價位、中小套型普通商品住宅的差異正在逐步縮小。當初參照周邊商品房價格制定的政府指導價，在目前看來，可能也并沒有便宜很多。不過審核條件依然很嚴格，審核手續也十分復雜。
以北京為例，限價房針對的是北京市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地拆遷涉及的農民家庭及市政府規定的其他家庭。這便人為地縮小了限價房的銷售對象，進而影響限價房的銷售進度，造成了“能買的不愿買，想買的不能買”的錯位問題。
因此，有專家建議，限價房和經濟適用房在操作上有很多類似之處，比如政府進行土地補貼、限定購買人群和銷售價格等，因此可以將大部分限價房與經濟適用房并軌，余下部分限價房用地則放開，納入普通商品住宅用地的供應，通過市場途徑來調節供求。畢竟《限價房管理辦法》還沒有出臺，現在也僅有幾個城市在進行限價房建設。相對來說，經濟適用房的政策保障力度更大。
但是也有專家質疑，大城市的中低收入人群總量相對較大，像拆遷戶、新增人口等仍需要限價房來保證，如果限價房和經濟適用房并軌，將可能增加他們購買保障性住房的難度。
而對于經濟適用房，雖然有關部門已制定了相應的管理辦法，但在實際運行的機制方面，依然存在繼續完善的地方，比如經濟適用房的上市交易問題。目前來看，由政府出資以一定價格回購經濟適用房，是可行的方案。這樣既可以減少經濟適用房分配中的尋租，也可以減輕政府滿足新增經濟適用房需求的壓力。
從實際情況看，多數城市對經濟適用房五年后上市交易實施補交地價的措施，但這無法避免違規獲得的經濟適用房，在上市交易可獲高額回報的現實。去年，北京曾提出政府回購的想法，但因大多數經濟適用房購買人群反對，至今尚未推行。
商品房市場或受“擠壓”
雖然我國的住房保障體系目前依然存在不少問題，但今后兩年，在“保增長”的前提下，保障房投資“躍進”將是一種政策取向。繼中央公布9000億住房保障投資計劃后，各地紛紛在既定住房建設規劃的基礎上，追加安排建設資金。業內專家指出，保障性住房的投資政策得以落實，那將分流相當一部分自住型需求，商品房市場可能會受到“擠壓”。
加碼商品房庫存壓力
房地產市場銷售低迷，庫存房源逐月增加；而政府加大保障性住房的供應，將使部分商品住房的市場需求分流到保障房上來，從而加大商品房的庫存壓力。
SOHO中國董事長潘石屹認為，在樓市整體趨冷的背景下，9000億元投資、近700萬套保障房將對未來普通住宅房的銷售造成很大的壓力。他指出，在過去幾年，開發商庫存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房，市場原來的供求關系平衡將被打破，房源的消化周期很可能會延長。
以北京為例，2009年，北京保障性住房建設總規模將達到850萬平米。如果按照單套平均面積80平米計算，明年北京的保障性住房約為10萬套。截至12月初，北京可售商品住房超過15萬套。保障房入市，對商品房無疑是一個不小的考驗。
今年1至10月，北京住宅現房銷售面積118萬平方米，住宅期房銷售面積499.5萬平方米，兩者合計617.5萬平方米。業內人士指出，考慮到置業需求還在萎縮，明年北京保障房的銷售將與商品房“勢均力敵”。
專家指出，一方面，是政府即將啟動的大規模保障性住房的投入，另一方面，是日益增多的商品房庫存。今后，如何加快消化房地產市場的庫存房源，將是政府面臨的重要問題之一。
拉低周邊均價
21世紀不動產分析師孟奇指出，現在，很多城市的新盤項目在定價時已經充分考慮周邊保障性住房的因素，周邊中低端二手住宅在掛牌時，還出現了與保障性住房進行價格、戶型等方面對比的情況。他認為，保障房大量推出，將有效拉低周邊的房價。
據國家統計局的相關統計數據，2006年和2007年全國住房年均成交量在500萬—600萬套之間。業內分析，9000億投資兌現后，即使不考慮廉租房的影響，未來三年經濟適用房加國有農、林、礦區棚戶改造總量為620萬套，平均每年供應200萬套。那么，經濟適用房和改造房占住房成交的比重依然將達到40%左右，減去原來10%的市場份額，經濟適用房和改造房將分流商品住房市場30%的份額。
一份最近的券商研究報告指出，根據對25個主要大中城市的統計，2009年保障房開工規模都占全部建筑規劃的20%左右，如果加上其他一些政策性住房，則在30%左右，達歷史最高水平。
因此有專家指出，短期內，保障房對商品住宅價格和需求的影響可能有限；但隨著體系的完善，保障房對商品房需求與價格將構成實質性沖擊。
顯然，當國家為拉動內需全面鋪開保障性住房建設之際，保障房的運行機制亟待完善，以避免“民生工程”失了“民意”。
目前，除了廉租房，其他保障性住房都存在定位不清的問題，尤其是限價房。限價房是一種按照住房保障體系的規則實施配售的商品房，當初推出的主要目的是穩定房價。在房價快速上漲的大背景下，限價房可以在市場和保障之間起到緩沖作用，解決夾心層的住房難問題。
但是，在房地產市場陷入低迷后，限價房與受“70/90政策”影響的中低價位、中小套型普通商品住宅的差異正在逐步縮小。當初參照周邊商品房價格制定的政府指導價，在目前看來，可能也并沒有便宜很多。不過審核條件依然很嚴格，審核手續也十分復雜。
以北京為例，限價房針對的是北京市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地拆遷涉及的農民家庭及市政府規定的其他家庭。這便人為地縮小了限價房的銷售對象，進而影響限價房的銷售進度，造成了“能買的不愿買，想買的不能買”的錯位問題。
因此，有專家建議，限價房和經濟適用房在操作上有很多類似之處，比如政府進行土地補貼、限定購買人群和銷售價格等，因此可以將大部分限價房與經濟適用房并軌，余下部分限價房用地則放開，納入普通商品住宅用地的供應，通過市場途徑來調節供求。畢竟《限價房管理辦法》還沒有出臺，現在也僅有幾個城市在進行限價房建設。相對來說，經濟適用房的政策保障力度更大。
但是也有專家質疑，大城市的中低收入人群總量相對較大，像拆遷戶、新增人口等仍需要限價房來保證，如果限價房和經濟適用房并軌，將可能增加他們購買保障性住房的難度。
而對于經濟適用房，雖然有關部門已制定了相應的管理辦法，但在實際運行的機制方面，依然存在繼續完善的地方，比如經濟適用房的上市交易問題。目前來看，由政府出資以一定價格回購經濟適用房，是可行的方案。這樣既可以減少經濟適用房分配中的尋租，也可以減輕政府滿足新增經濟適用房需求的壓力。
從實際情況看，多數城市對經濟適用房五年后上市交易實施補交地價的措施，但這無法避免違規獲得的經濟適用房，在上市交易可獲高額回報的現實。去年，北京曾提出政府回購的想法，但因大多數經濟適用房購買人群反對，至今尚未推行。
商品房市場或受“擠壓”
雖然我國的住房保障體系目前依然存在不少問題，但今后兩年，在“保增長”的前提下，保障房投資“躍進”將是一種政策取向。繼中央公布9000億住房保障投資計劃后，各地紛紛在既定住房建設規劃的基礎上，追加安排建設資金。業內專家指出，保障性住房的投資政策得以落實，那將分流相當一部分自住型需求，商品房市場可能會受到“擠壓”。
加碼商品房庫存壓力
房地產市場銷售低迷，庫存房源逐月增加；而政府加大保障性住房的供應，將使部分商品住房的市場需求分流到保障房上來，從而加大商品房的庫存壓力。
SOHO中國董事長潘石屹認為，在樓市整體趨冷的背景下，9000億元投資、近700萬套保障房將對未來普通住宅房的銷售造成很大的壓力。他指出，在過去幾年，開發商庫存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房，市場原來的供求關系平衡將被打破，房源的消化周期很可能會延長。
以北京為例，2009年，北京保障性住房建設總規模將達到850萬平米。如果按照單套平均面積80平米計算，明年北京的保障性住房約為10萬套。截至12月初，北京可售商品住房超過15萬套。保障房入市，對商品房無疑是一個不小的考驗。
今年1至10月，北京住宅現房銷售面積118萬平方米，住宅期房銷售面積499.5萬平方米，兩者合計617.5萬平方米。業內人士指出，考慮到置業需求還在萎縮，明年北京保障房的銷售將與商品房“勢均力敵”。
專家指出，一方面，是政府即將啟動的大規模保障性住房的投入，另一方面，是日益增多的商品房庫存。今后，如何加快消化房地產市場的庫存房源，將是政府面臨的重要問題之一。
拉低周邊均價
21世紀不動產分析師孟奇指出，現在，很多城市的新盤項目在定價時已經充分考慮周邊保障性住房的因素，周邊中低端二手住宅在掛牌時，還出現了與保障性住房進行價格、戶型等方面對比的情況。他認為，保障房大量推出，將有效拉低周邊的房價。
據國家統計局的相關統計數據，2006年和2007年全國住房年均成交量在500萬—600萬套之間。業內分析，9000億投資兌現后，即使不考慮廉租房的影響，未來三年經濟適用房加國有農、林、礦區棚戶改造總量為620萬套，平均每年供應200萬套。那么，經濟適用房和改造房占住房成交的比重依然將達到40%左右，減去原來10%的市場份額，經濟適用房和改造房將分流商品住房市場30%的份額。
一份最近的券商研究報告指出，根據對25個主要大中城市的統計，2009年保障房開工規模都占全部建筑規劃的20%左右，如果加上其他一些政策性住房，則在30%左右，達歷史最高水平。
因此有專家指出，短期內，保障房對商品住宅價格和需求的影響可能有限；但隨著體系的完善，保障房對商品房需求與價格將構成實質性沖擊。
