新一輪救市政策望出臺 改善型住房或成焦點
發布時間：2010-01-14 共1頁
據了解：早在中央經濟工作會議召開之前，房地產業內人士紛紛預測將有更多的救市舉措出臺，以聯手之前財政部出臺的政策。剛剛結束的中央經濟工作會議提出：要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產業支柱產業作用結合起來，增加保障住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴內需中的積極作用。這令業內產生了更多對于“合理改善居住條件”配套政策的猜想。
“不能低估現在中國樓市所遇到的困難。”住房和城鄉建設部政策專家委員會副主任、中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在最近的“上海地產記憶30年”典禮上表示。
“保增長絕對不僅僅是安居工程，促進居民購房，應該是全方位的。其中一條就是要促進合理的住房消費，包括改善型的第二套房的購房需求。而加快二手房、租賃房市場的發展，同樣也是繁榮房地產市場的重要一環。”顧云昌稱。
類似的觀點早已經匯總給房地產行業的各個協會以及商會，并作為政策建議提供給更為上級的主管部門。這其中，包括房地產住宅產業商會以及中房協都位列其內。
相關人士對記者坦言：在如今有關下一輪刺激樓市發展政策的分析中，放松二套房限制成為最令人期待的方向，因為這樣可以最限度刺激有產者置業。至于最近業界熱議的“購房退稅”，不少業內人士認為“短期內難以實現”。
“新政”猜想
“如果說美國的房地產市場是病毒性感冒，那么現在中國的房地產市場是冷熱性傷風，現在這種情況依然需要多方調整，其中，在開發商調整價格與產品的同時，政府也需要調整政策以穩定預期，這需要政府措施逐步加碼。”顧云昌分析說。
“國務院文件講得很清楚，基本表明了三個立場：一是加保障性住房的建設規模；二是降低房地產交易稅費；三是支持居民購房。”在此基礎上，顧云昌“個人認為立足點是最后一句話，支持居民購房”。雖然政策效應已經在一定程度上顯現，但他認為，現在說樓市回暖尚早，真正要拉動內需，正確調控房地產市場走勢首先還是要支持居民購房。而這其中的關鍵便是“二套房政策”。
此前，全國工商聯房地產商會會長聶梅生已向本報記者證實：由于房地產問題涉及多個部門，由多個相關主管部委聯合出臺針對樓市的“組合拳”政策的可能性較，之后政策密度應該會比較集中。“后續肯定會有政策出臺，否則就不配套了。”
根據聶梅生的說法：該部已向上層提交“放松”房產調控政策的方案，具體包括取消對二套房的限制、下調房產稅和延長個人房貸償還期限等。
“針對改善性需求的居民，取消第二套房貸利率上升10%的限制。對中低收入家庭增強支持力度，實行減息、貼息”。對于接下來具體的政策走向，聶梅生近期撰文建議稱。
在房地產稅費制度改革層面，聶梅生建議降低房地產交易環節稅率、取消不合理收費和重復收費，并適時調整或取消土地增值稅、適度增加保有稅等。此外，“進一步加房地產領域的金融體制改革，包括從以銀行為主的間接融資擴到增加企業債、完善信托為基礎的信托基金，以及實時推出REITs基金等金融改革創新機制”。
“之后，由住房和城鄉建設部等部門提出的房地產市場新政有望推出。”聶梅生明確表示，她原本以為相關政策會于上個月出臺。
“分析最新的中央經濟會議精神來看，要引導中低價位商品房的消費，就一定要增加住房供應；此外，房價要下行，才可能使得更多的購房者進入樓市，從而達成‘合理改善居住條件’的目的。此外，針對開發商進行相關稅費調整，及土地政策的調整，如在出讓金支付方式等方面出臺一些優惠措施。”
放松二套房限制是最有效的“藥方”？
“在樓市火爆的時候，應當拿出資金來給窮人蓋房子；但是當樓市萎靡的時候，應當刺激‘富人’購房，因為他們才是商品房最有力的支撐。”他認為之前無論是二套房的限制，還是對于90平方米小戶型的政策控制，都是在收緊富人買房的進口，而對商品房開發商來說都不是好消息。現在來看，“二套房”政策的松口，恰好可以對提高交易量產生積極作用。
“沒有人賣二手房，又如何讓人能從舊到新的換購呢？假設要保證住房的消費，就要鼓勵適度的梯次消費。”該開發商對本報記者表示。
如果戶型與多套房購買政策的放開，可以吸引更多資金流向地產行業。他甚至認為，在適當的時候，對外資購房的政策放開也是可行之舉。
類似的“為富人蓋房”的觀點曾一度成為網民批判的靶子，但是如今今非昔比，從諸多開發商的角度來說，他們早已無心再度炒作或是“逆市而為”，而是很現實地認為最為亟待解決的問題就是如何能夠最限度提高購房人信心，而富人則是其中的重點。
“假設不出臺對于購買商品房方面的優惠，對于諸多商品住宅開發商來說是一次沉重的打擊。”在國家出臺4000億元保障房措施之后，一位著名的財經作家立刻接到了諸多開發商好友的電話，他們因為沒有看到商品房層面的利好而產生悲觀情緒。
“原本的二套房政策，是對所有的第二套房實行一視同仁的嚴格控制，但是現在看來，由于一些二套房是合理且自住的需求，所以需要區分對待。”易居（中國）分析師傅琦認為最有可能出現的情形，就是區別性的放開對購入二套房的限制。
“例如，可以通過人均面積，以及套數的絕對數作為判斷標準，而各商業銀行可以就此進行利率的優惠。從現階段來看，這是比較具有可操作性的。”
顧云昌認為“鼓勵改善性需求”之外，或許“購房退稅”、“政府收購商品房作為保障房來源”以及“戶籍政策”或許都將成為新政策的方向。對此，業內認為包括“購房退稅”在內的諸多政策并不現實。
“相比而言，牽扯到國家稅費機制的問題，購房退稅短期內實現有難度。新政優惠、房價貼底等因素對市場回升的影響都還只在其次，最重要的正在于市場信心的逐漸恢復加快了解囊入市的步伐。”一家全國性地產機構相關人士對本報記者坦言。
傅琦則認為，以上海為例，無論是“購房退稅”或者是“購房入戶”都存在造就一個更泡沫的隱憂。而問題的癥結就是目前上海的住房存量比前些年減少很多，并不足以支撐批買主的進入。
根據易居（中國）的統計：上海目前的住房存量為851萬平方米，剛剛進入一個正常的存量區間。相比而言，2007年1月1日有1063萬平方米的商品房存量。而若從供應來看，今年的住宅供應為1220萬到1230萬平方米左右，去年這一數字為1340萬平方米；2006年供應則為1554萬平方米，2005年則為2200萬平方米。
“在目前的市場態勢下，藍印戶口與購房退稅不應該放開，否則會引起新一輪的存量萎縮以及房價飆升。”傅琦認為一個穩定市場的底線，便是對于合理二套房購入的政策優惠。
“不能低估現在中國樓市所遇到的困難。”住房和城鄉建設部政策專家委員會副主任、中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在最近的“上海地產記憶30年”典禮上表示。
“保增長絕對不僅僅是安居工程，促進居民購房，應該是全方位的。其中一條就是要促進合理的住房消費，包括改善型的第二套房的購房需求。而加快二手房、租賃房市場的發展，同樣也是繁榮房地產市場的重要一環。”顧云昌稱。
類似的觀點早已經匯總給房地產行業的各個協會以及商會，并作為政策建議提供給更為上級的主管部門。這其中，包括房地產住宅產業商會以及中房協都位列其內。
相關人士對記者坦言：在如今有關下一輪刺激樓市發展政策的分析中，放松二套房限制成為最令人期待的方向，因為這樣可以最限度刺激有產者置業。至于最近業界熱議的“購房退稅”，不少業內人士認為“短期內難以實現”。
“新政”猜想
“如果說美國的房地產市場是病毒性感冒，那么現在中國的房地產市場是冷熱性傷風，現在這種情況依然需要多方調整，其中，在開發商調整價格與產品的同時，政府也需要調整政策以穩定預期，這需要政府措施逐步加碼。”顧云昌分析說。
“國務院文件講得很清楚，基本表明了三個立場：一是加保障性住房的建設規模；二是降低房地產交易稅費；三是支持居民購房。”在此基礎上，顧云昌“個人認為立足點是最后一句話，支持居民購房”。雖然政策效應已經在一定程度上顯現，但他認為，現在說樓市回暖尚早，真正要拉動內需，正確調控房地產市場走勢首先還是要支持居民購房。而這其中的關鍵便是“二套房政策”。
此前，全國工商聯房地產商會會長聶梅生已向本報記者證實：由于房地產問題涉及多個部門，由多個相關主管部委聯合出臺針對樓市的“組合拳”政策的可能性較，之后政策密度應該會比較集中。“后續肯定會有政策出臺，否則就不配套了。”
根據聶梅生的說法：該部已向上層提交“放松”房產調控政策的方案，具體包括取消對二套房的限制、下調房產稅和延長個人房貸償還期限等。
“針對改善性需求的居民，取消第二套房貸利率上升10%的限制。對中低收入家庭增強支持力度，實行減息、貼息”。對于接下來具體的政策走向，聶梅生近期撰文建議稱。
在房地產稅費制度改革層面，聶梅生建議降低房地產交易環節稅率、取消不合理收費和重復收費，并適時調整或取消土地增值稅、適度增加保有稅等。此外，“進一步加房地產領域的金融體制改革，包括從以銀行為主的間接融資擴到增加企業債、完善信托為基礎的信托基金，以及實時推出REITs基金等金融改革創新機制”。
“之后，由住房和城鄉建設部等部門提出的房地產市場新政有望推出。”聶梅生明確表示，她原本以為相關政策會于上個月出臺。
“分析最新的中央經濟會議精神來看，要引導中低價位商品房的消費，就一定要增加住房供應；此外，房價要下行，才可能使得更多的購房者進入樓市，從而達成‘合理改善居住條件’的目的。此外，針對開發商進行相關稅費調整，及土地政策的調整，如在出讓金支付方式等方面出臺一些優惠措施。”
放松二套房限制是最有效的“藥方”？
“在樓市火爆的時候，應當拿出資金來給窮人蓋房子；但是當樓市萎靡的時候，應當刺激‘富人’購房，因為他們才是商品房最有力的支撐。”他認為之前無論是二套房的限制，還是對于90平方米小戶型的政策控制，都是在收緊富人買房的進口，而對商品房開發商來說都不是好消息。現在來看，“二套房”政策的松口，恰好可以對提高交易量產生積極作用。
“沒有人賣二手房，又如何讓人能從舊到新的換購呢？假設要保證住房的消費，就要鼓勵適度的梯次消費。”該開發商對本報記者表示。
如果戶型與多套房購買政策的放開，可以吸引更多資金流向地產行業。他甚至認為，在適當的時候，對外資購房的政策放開也是可行之舉。
類似的“為富人蓋房”的觀點曾一度成為網民批判的靶子，但是如今今非昔比，從諸多開發商的角度來說，他們早已無心再度炒作或是“逆市而為”，而是很現實地認為最為亟待解決的問題就是如何能夠最限度提高購房人信心，而富人則是其中的重點。
“假設不出臺對于購買商品房方面的優惠，對于諸多商品住宅開發商來說是一次沉重的打擊。”在國家出臺4000億元保障房措施之后，一位著名的財經作家立刻接到了諸多開發商好友的電話，他們因為沒有看到商品房層面的利好而產生悲觀情緒。
“原本的二套房政策，是對所有的第二套房實行一視同仁的嚴格控制，但是現在看來，由于一些二套房是合理且自住的需求，所以需要區分對待。”易居（中國）分析師傅琦認為最有可能出現的情形，就是區別性的放開對購入二套房的限制。
“例如，可以通過人均面積，以及套數的絕對數作為判斷標準，而各商業銀行可以就此進行利率的優惠。從現階段來看，這是比較具有可操作性的。”
顧云昌認為“鼓勵改善性需求”之外，或許“購房退稅”、“政府收購商品房作為保障房來源”以及“戶籍政策”或許都將成為新政策的方向。對此，業內認為包括“購房退稅”在內的諸多政策并不現實。
“相比而言，牽扯到國家稅費機制的問題，購房退稅短期內實現有難度。新政優惠、房價貼底等因素對市場回升的影響都還只在其次，最重要的正在于市場信心的逐漸恢復加快了解囊入市的步伐。”一家全國性地產機構相關人士對本報記者坦言。
傅琦則認為，以上海為例，無論是“購房退稅”或者是“購房入戶”都存在造就一個更泡沫的隱憂。而問題的癥結就是目前上海的住房存量比前些年減少很多，并不足以支撐批買主的進入。
根據易居（中國）的統計：上海目前的住房存量為851萬平方米，剛剛進入一個正常的存量區間。相比而言，2007年1月1日有1063萬平方米的商品房存量。而若從供應來看，今年的住宅供應為1220萬到1230萬平方米左右，去年這一數字為1340萬平方米；2006年供應則為1554萬平方米，2005年則為2200萬平方米。
“在目前的市場態勢下，藍印戶口與購房退稅不應該放開，否則會引起新一輪的存量萎縮以及房價飆升。”傅琦認為一個穩定市場的底線，便是對于合理二套房購入的政策優惠。
