房產投資：8招教你如何防中介風險
發布時間：2010-01-14 共1頁
在房產投資領域，投資者無論是購買二手房，還是出租出售房產獲利，都不可避免地要與房產中介打交道。然而，某些中介往往利用客戶法律知識的欠缺和交易安全意識的淡薄欺騙客戶，造成投資者難以挽回的損失。業內專家將這種現象稱為“中介風險”。
細數房產中介3大騙術
一般而言，房產中介的騙術不外乎三類。
一類是利用購（租）房者的急切心理和知識缺乏，一房多賣（租），騙取“訂金”或卷款逃跑。事實上，我國《合同法》中規定，確定買賣的只有定金，一旦買賣未成交，損失方有權向違約方索要兩倍定金作為賠償，而“訂金”沒有法律效力。如果出現這種情況，受害的購房者可向消費者委員會投訴，或通過法律手段進行解決。
另一類是利用房地產市場的信息不對稱牟取暴利。例如在房產買賣中，我國有關法律規定，房地產中介應當在銷售商品房時提供房源信息、銷售價格并表明收取傭金，即按房產成交價格的3%到5%提取傭金。但現實中，中介往往隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。購房者和售房者很難了解到真實的出售價格，差價則由不法中介賺得。
類似的手段還有“陰陽合同”：如明明房屋成交是70萬元，中介公司卻要求客戶在簽訂的合同中寫成50萬元。很多購房者認為這樣做可以少交稅款，往往同意中介公司的勸說，卻不知道其中隱藏著風險。事實上，政府部門所看到和所審核的合同都是按規定填寫的原價買賣合同，因此只承認原價合同。買賣雙方一旦因為補充合同發生糾紛，就很難裁定。如果雙方是口頭約定，進行現金交易，那風險就會更大。所以購房者一定要遵循正常法律程序，才能保護自己的利益。>>延伸閱讀：中介做低房價避稅買房當心莫簽鴛鴦合同
更嚴重的是，一些中介公司挪用客戶的資金進行牟利。據了解，目前中介公司參與房產交易時，一般都是要求購房者在合同簽訂的3天內，將首期款（一般是售房款的兩到三成）打入指定銀行賬戶，進行資金監管。等到國土房管部門登記，合同生效后，中介公司才會把房款付給賣方。由于目前沒有嚴格的法律限制，購房款在中介公司賬戶上的停留時間短則一個月，長則半年或更久。由于鋪面多、業務量大，加上缺乏監管，一些不法房地產中介就利用收、付款的時間差，采取“拆東墻補西墻”的辦法，挪用這些資金，用于炒房、炒股，或開設門店，追求短期利潤。
對于很多中介公司而言，他們挪用客戶資金的做法，實際上相當于“小銀行”，開設的門店就等于銀行的營業網點。門店越多，吸納的房款就越多，可以騰挪的空間就越大。因此一些中介公司熱衷于“超常規發展”，開設的分公司、門店很多，但交易量卻很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。
近年來，房地產市場火爆，積淀在中介公司的房款很多，因此他們拆補挪用資金窟窿比較容易，一般不容易出現問題，但這也不能排除一些公司因為經營不善而引發糾紛。更可怕的是，一旦樓市整體下滑，資金鏈條發生斷裂，中介公司的挪用行為將引爆巨大的金融風險。當前，國家正在進行房地產宏觀調控，這種情況不能不加以提防。
租房8大攻略
第一，如果是房東，最好不要讓中介公司全權代理房屋；如果是房客，最好不要租被中介公司全權代理（實際上是轉租）的房屋。
第二，避免交訂金，房客一旦交了訂金就十分被動，提出的要求可能不被寫進合同。
第三，衛生費、有線電視費等費用由誰來交，要與物業或業主核實。
第四，房客收房時要仔細，將房屋設施破損的情況寫進合同，以防中介在收房時扣押金。
第五，任何口頭協議都盡量落實在正式合同中。
第六，如果中介公司拒絕履行責任，房客要事先做好取證準備，如錄音、錄像等。
第七，切記不能丟失押金憑證或將其給中介公司。
第八，要看好合同中關于晚交房租的滯納金是如何收取的，不能聽信可以晚交房租的口頭承諾，否則中介公司可能依照合同收取。
細數房產中介3大騙術
一般而言，房產中介的騙術不外乎三類。
一類是利用購（租）房者的急切心理和知識缺乏，一房多賣（租），騙取“訂金”或卷款逃跑。事實上，我國《合同法》中規定，確定買賣的只有定金，一旦買賣未成交，損失方有權向違約方索要兩倍定金作為賠償，而“訂金”沒有法律效力。如果出現這種情況，受害的購房者可向消費者委員會投訴，或通過法律手段進行解決。
另一類是利用房地產市場的信息不對稱牟取暴利。例如在房產買賣中，我國有關法律規定，房地產中介應當在銷售商品房時提供房源信息、銷售價格并表明收取傭金，即按房產成交價格的3%到5%提取傭金。但現實中，中介往往隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。購房者和售房者很難了解到真實的出售價格，差價則由不法中介賺得。
類似的手段還有“陰陽合同”：如明明房屋成交是70萬元，中介公司卻要求客戶在簽訂的合同中寫成50萬元。很多購房者認為這樣做可以少交稅款，往往同意中介公司的勸說，卻不知道其中隱藏著風險。事實上，政府部門所看到和所審核的合同都是按規定填寫的原價買賣合同，因此只承認原價合同。買賣雙方一旦因為補充合同發生糾紛，就很難裁定。如果雙方是口頭約定，進行現金交易，那風險就會更大。所以購房者一定要遵循正常法律程序，才能保護自己的利益。>>延伸閱讀：中介做低房價避稅買房當心莫簽鴛鴦合同
更嚴重的是，一些中介公司挪用客戶的資金進行牟利。據了解，目前中介公司參與房產交易時，一般都是要求購房者在合同簽訂的3天內，將首期款（一般是售房款的兩到三成）打入指定銀行賬戶，進行資金監管。等到國土房管部門登記，合同生效后，中介公司才會把房款付給賣方。由于目前沒有嚴格的法律限制，購房款在中介公司賬戶上的停留時間短則一個月，長則半年或更久。由于鋪面多、業務量大，加上缺乏監管，一些不法房地產中介就利用收、付款的時間差，采取“拆東墻補西墻”的辦法，挪用這些資金，用于炒房、炒股，或開設門店，追求短期利潤。
對于很多中介公司而言，他們挪用客戶資金的做法，實際上相當于“小銀行”，開設的門店就等于銀行的營業網點。門店越多，吸納的房款就越多，可以騰挪的空間就越大。因此一些中介公司熱衷于“超常規發展”，開設的分公司、門店很多，但交易量卻很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。
近年來，房地產市場火爆，積淀在中介公司的房款很多，因此他們拆補挪用資金窟窿比較容易，一般不容易出現問題，但這也不能排除一些公司因為經營不善而引發糾紛。更可怕的是，一旦樓市整體下滑，資金鏈條發生斷裂，中介公司的挪用行為將引爆巨大的金融風險。當前，國家正在進行房地產宏觀調控，這種情況不能不加以提防。
租房8大攻略
第一，如果是房東，最好不要讓中介公司全權代理房屋；如果是房客，最好不要租被中介公司全權代理（實際上是轉租）的房屋。
第二，避免交訂金，房客一旦交了訂金就十分被動，提出的要求可能不被寫進合同。
第三，衛生費、有線電視費等費用由誰來交，要與物業或業主核實。
第四，房客收房時要仔細，將房屋設施破損的情況寫進合同，以防中介在收房時扣押金。
第五，任何口頭協議都盡量落實在正式合同中。
第六，如果中介公司拒絕履行責任，房客要事先做好取證準備，如錄音、錄像等。
第七，切記不能丟失押金憑證或將其給中介公司。
第八，要看好合同中關于晚交房租的滯納金是如何收取的，不能聽信可以晚交房租的口頭承諾，否則中介公司可能依照合同收取。
