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　　中國(guó)樓市最害怕的“怪物”之一，就是熱錢(qián)。近些年來(lái)，以浙南民間資本為代表的國(guó)內(nèi)游資，頻頻光臨樓市，所到之處，房?jī)r(jià)莫不上升。在金融全球化越來(lái)越強(qiáng)化的今天，我們不得不關(guān)注來(lái)自境外的熱錢(qián)，其對(duì)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的影響，絕不能等閑視之。
　　而目前，正處于一個(gè)敏感時(shí)期。央行數(shù)據(jù)表明，9月末外匯儲(chǔ)備余額攀至22726億美元，同比增長(zhǎng)19.26%，再創(chuàng)新高。三季度外匯儲(chǔ)備增加1410億美元，其中9月增加618億美元，而一季度外匯儲(chǔ)備增加只有77億美元。據(jù)中金公司估算，剔除投資收益和匯兌損益，同時(shí)考慮到對(duì)外投資引起的資金流出，三季度不可被解釋的資本流入或超過(guò)500億美元。
　　按常規(guī)理解，這500億美元大致可歸為熱錢(qián)或游資。它們涌入內(nèi)地的目標(biāo)很明確：通過(guò)投資資產(chǎn)品和股權(quán)獲益，而且多是短線(xiàn)操作，股市和樓市是兩個(gè)主要領(lǐng)域。單從樓市分析，進(jìn)入的熱錢(qián)主要是各類(lèi)基金，這些基金在境外募集，由國(guó)際金融機(jī)構(gòu)運(yùn)作，包括大摩、花旗銀行、瑞銀等知名投行，也有中東和東南亞非著名機(jī)構(gòu)；有些專(zhuān)注于房地產(chǎn)投資，有些則是多元化投資，追求絕對(duì)回報(bào)率是其天職。另外，還有一些散戶(hù)投資者，主要是港澳臺(tái)人士。實(shí)際上澳臺(tái)人士在京滬深等一線(xiàn)城市購(gòu)房很多，只是多屬中長(zhǎng)線(xiàn)投資，并非短線(xiàn)熱錢(qián)。
　　實(shí)際上，近幾年熱錢(qián)在內(nèi)地已折騰了幾番。大致從2004年開(kāi)始，海外基金整棟收購(gòu)成熟物業(yè)和散戶(hù)炒房的規(guī)模迅速增長(zhǎng)，為一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)高潮，出了一把力。為了抑制房?jī)r(jià)飆升，2006年國(guó)家出臺(tái)了“171號(hào)文”，限制外資購(gòu)房，炒房比重因此明顯下降，部分資金轉(zhuǎn)而進(jìn)入各種房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的股權(quán)投資領(lǐng)域。2007年，樓市再次非理性繁榮，外資重新泛濫。2008年美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和樓市雙雙下行，熱錢(qián)外流，部分海外基金急于拋售在華物業(yè)，只是少有接盤(pán)者。
　　值得重點(diǎn)關(guān)注的是，今年與2007年的差異。2007年熱錢(qián)積極投資房地產(chǎn)有三個(gè)原因。一是國(guó)內(nèi)樓市高漲，回報(bào)率驚人；二是人民幣加速升值，2007年升幅高達(dá)6.9%，對(duì)外資而言，可以沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行套匯；三是2007年歐美處于降息通道，而我國(guó)仍在升息通道，而且是歷史罕有的一年加息六次，導(dǎo)致中美利率倒掛，白白讓熱錢(qián)套取利差。
　　與2007年相比，相似的是今年樓市同樣的繁榮，同樣的房?jī)r(jià)高漲；不同的是，人民幣自2008年7月開(kāi)始，就已停止升值，目前依然如此；然而，人民幣升值的預(yù)期卻越來(lái)越強(qiáng)烈，近段時(shí)間美元持續(xù)貶值，逼迫人民幣升值，而我國(guó)為了刺激出口，短期絕不會(huì)輕易讓人民幣主動(dòng)升值，于是貿(mào)易磨擦勢(shì)不可免。至于利率水平，中美基本都維持歷史低位，在美國(guó)加息之前，中國(guó)很難搶先加息，所以在利率上面，中美兩國(guó)央行也在勾心斗角。中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢(shì)頭遠(yuǎn)好于美國(guó)，而今年我國(guó)4萬(wàn)億投資計(jì)劃和信貸規(guī)模皆超美國(guó)，這就意味著我國(guó)通貨膨脹的到來(lái)，也將早于美國(guó)，加息的壓力會(huì)越來(lái)越大。
　　海外熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)后，必然推高股價(jià)和房?jī)r(jià)。其作用機(jī)制可分為直接和間接兩類(lèi)。直接作用很簡(jiǎn)單，需求增加了，自然使資產(chǎn)價(jià)格上漲。在樓市中，海外資金更喜歡購(gòu)買(mǎi)高檔物業(yè)，比如今年以來(lái)一線(xiàn)城市豪宅熱銷(xiāo)，其中港臺(tái)客占據(jù)相當(dāng)大的比重，個(gè)別上海豪宅去香港推廣，獲得追捧的程度出人意料；至于深圳，“近水樓臺(tái)先得月”，無(wú)論2007年還是今年，樓市中投資投機(jī)比重都居全國(guó)第一，而其中港人數(shù)量龐大。
　　間接作用則是制造流動(dòng)性。我國(guó)流動(dòng)性過(guò)剩，主要有兩大源頭，一是信貸量過(guò)大，比如今年前三季度人民幣貸款新增量達(dá)8.67萬(wàn)億元，而2006-2008年分別只有3.18萬(wàn)億元、3.63萬(wàn)億元、4.91萬(wàn)億元。二是外匯儲(chǔ)備增加過(guò)快，增加一美元外匯儲(chǔ)備，必須發(fā)行等價(jià)的人民幣，三季度外匯儲(chǔ)備增加1410億美元，對(duì)應(yīng)新增9630億元人民幣。而2007年全年國(guó)家外匯儲(chǔ)備增加4619億美元，對(duì)應(yīng)新增人民幣33740億元人民幣。顯而易見(jiàn)，2007年的流動(dòng)性泛濫主因是外匯儲(chǔ)備增量過(guò)大，其中熱錢(qián)有份“功勞”；今年的流動(dòng)性過(guò)剩的“元兇”，卻是信貸狂增。
　　前段時(shí)間，筆者曾在此專(zhuān)欄分析過(guò)貨幣供應(yīng)、股市、樓市之間的關(guān)系，其中提到要關(guān)注M1增速何時(shí)超過(guò)M2增速。終于，9月M1、M2增速雙雙創(chuàng)歷史新高，達(dá)到了29.51%和29.31%，而且繼去年4月份以來(lái)，M1增速再度超過(guò)M2增速。由此證明，企業(yè)存款加速活期化，宏觀經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，資產(chǎn)價(jià)格膨脹還在持續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)暗暗醞釀，但大的調(diào)整還未到時(shí)候。
　　大家更值得關(guān)心的是未來(lái)。今年四季度信貸增量難以復(fù)制上半年盛況，明年全年也難超越今年；然而，新一輪海外熱錢(qián)潮剛剛開(kāi)始，明年外匯儲(chǔ)備增量很有可能超過(guò)今年。信貸減，外儲(chǔ)增，明年流動(dòng)性注定還是非常充裕。海外基金投資內(nèi)地樓市熱情可能難以超過(guò)2007年，其間接推高房?jī)r(jià)的作用卻不可低估——這一因素尚未引起同行關(guān)注。還是讓我們拭目以待吧。