實務輔導：項目基地現狀資料的搜集
發布時間：2010-01-14 共1頁
不論是住宅、商業或工業用地，都可從下列的土地、建筑物及坐落環境的狀況，掌握土地的開發條件：
① 地形狀況；
?、?nbsp;地上物狀況；
?、?nbsp;鄰地狀況；
④ 基地四周道路、給排水狀況；
?、?nbsp;附近公共設施及交通狀況。
(五)交通流量資料的搜集
常見的交通流量資料搜集的方式可由調研人員用計數器在道路旁測算，但因為車種、行人等內容都要調研，調研員常常需要2～3人或以上，因此也可利用攝像機在基地兩側作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復觀察現場交通狀況。
(六)人文社會經濟資料的搜集
房地產業屬于資本密集行業，有帶動相關行業發展效果，但是國內普遍存在的現象卻是許多開發商搶搭景氣市場列車，一窩蜂地推出市場潮流產品，致使國內市場到處充斥 不符區域人文背景或經濟發展程度的房地產產品。
1．人口：
2．職業或行業類別比例：
3．產業結構：
4．流動人口：
除了以上幾項因素外，區域內人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行房地產項目定位時可供參考的資料。
(七)公共設施資料的搜集
公共設施建設在城市發展過程中是非常重要的，要根據各地區的人口、土地使用、交通運輸等現狀及未來發展趨勢，由政府擬定公共設施的項目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質，因此公共設施的多少及完善與否直接影響房地產的品質及價格。
(八)商圈資料的搜集
一般所謂的“商圈”，是指從事購買行為及選擇到某處購物其所分布的地區范圍，在此商圈內所需考慮的條件包括：家庭戶數、人口特性、生活形態、消費行為等。針對商圈內的人口密度、消費能力，以及人潮、交通流量等可將商圈區分為下列幾種類型：
1．鄰里中心型：約半徑在一公里，一般稱為“生活商圈”。
2．地區中心型：通常指公交路線可能延伸到達的地區，其覆蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈”。
3．副城市中心型：通常指公交路線集結的地區，可以轉換而形成交通輻射地區。
4．城市中心型：又可以稱為中央商務區(CBD)，其覆蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。
(九)房地產市場景氣資料的搜集
房地產景氣究竟是指價格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢?一般人?？吹椒績r、銷售率或成交總金額不及市場最熱鬧的時候，就認為市場不景氣，但仔細想想，一個“有價無市”的情況，哪有景氣可言?反過來看即使房價普遍下跌，總銷售金額也許未增加，但交易卻十分活躍，難道不表示市場景氣好轉嗎?至于銷售率及消化速度只是交易量的一個結果，所以房地產市場的“景氣”衡量標準界定在交易量上是較客觀的。
(十)銷售資料的搜集
樓書銷售資料包括海報、銷售現場資料及其他資料等。
1．銷售海報樓書及廣告：
2．銷售現場資料：
3．其他銷售資料：
從市場調研搜集而來的資料及信息，還需整理分析，而在整理資料時要注意以下方法和原則：
1．編碼：用數字符號代表資料，使資料易于編入適當類別，分類處理、歸檔，以便日后取用和尋找。
2．制表：將已分類的資料有系統地制成各種統計表格，以便分析或比較，便于查詢和利用。
3．分析與解釋：因絕多數資料的搜集都來自二手資料，所以為保證資料的可靠性必須再次查詢，并針對所需的資料詳細記錄，如客戶所在區域、對面積小韻反應、樓層等，以便做進一步深入分析及正確解釋。
(十一)競爭項目資料的搜集
競爭項目所在的區域范圍可可小，視資料搜集的目的而定。在同一區域內除了同類型產品是主要競爭項目外，其他類型不同的產品，因會吸收同區域內的客源，有時也需特別注意其發展方向。至于區域外的項目，即使是同類型的，也無需作為競爭項目深入了解。
(十二)租金資料的搜集
租金根據房屋種類、房齡、外觀、地段、環境等而有所不同。分述如下：
住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。須注意住宅產品應靠近學校、公園、市場；公寓若面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。
辦公樓：辦公樓區位必須具備交通順暢、金融機構聚集、商圈成熟、人潮持續等條件，這也是定位應參考的條件，一般根據路段、房齡、外觀等分為甲、乙、丙三級。
商店：商店的租金效益在各類房產中最高。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動其巷道內商店租金也日益高漲，因此商店一定要注意其與商圈發展性。
推薦：
① 地形狀況；
?、?nbsp;地上物狀況；
?、?nbsp;鄰地狀況；
④ 基地四周道路、給排水狀況；
?、?nbsp;附近公共設施及交通狀況。
(五)交通流量資料的搜集
常見的交通流量資料搜集的方式可由調研人員用計數器在道路旁測算，但因為車種、行人等內容都要調研，調研員常常需要2～3人或以上，因此也可利用攝像機在基地兩側作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復觀察現場交通狀況。
(六)人文社會經濟資料的搜集
房地產業屬于資本密集行業，有帶動相關行業發展效果，但是國內普遍存在的現象卻是許多開發商搶搭景氣市場列車，一窩蜂地推出市場潮流產品，致使國內市場到處充斥 不符區域人文背景或經濟發展程度的房地產產品。
1．人口：
2．職業或行業類別比例：
3．產業結構：
4．流動人口：
除了以上幾項因素外，區域內人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行房地產項目定位時可供參考的資料。
(七)公共設施資料的搜集
公共設施建設在城市發展過程中是非常重要的，要根據各地區的人口、土地使用、交通運輸等現狀及未來發展趨勢，由政府擬定公共設施的項目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質，因此公共設施的多少及完善與否直接影響房地產的品質及價格。
(八)商圈資料的搜集
一般所謂的“商圈”，是指從事購買行為及選擇到某處購物其所分布的地區范圍，在此商圈內所需考慮的條件包括：家庭戶數、人口特性、生活形態、消費行為等。針對商圈內的人口密度、消費能力，以及人潮、交通流量等可將商圈區分為下列幾種類型：
1．鄰里中心型：約半徑在一公里，一般稱為“生活商圈”。
2．地區中心型：通常指公交路線可能延伸到達的地區，其覆蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈”。
3．副城市中心型：通常指公交路線集結的地區，可以轉換而形成交通輻射地區。
4．城市中心型：又可以稱為中央商務區(CBD)，其覆蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。
(九)房地產市場景氣資料的搜集
房地產景氣究竟是指價格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢?一般人?？吹椒績r、銷售率或成交總金額不及市場最熱鬧的時候，就認為市場不景氣，但仔細想想，一個“有價無市”的情況，哪有景氣可言?反過來看即使房價普遍下跌，總銷售金額也許未增加，但交易卻十分活躍，難道不表示市場景氣好轉嗎?至于銷售率及消化速度只是交易量的一個結果，所以房地產市場的“景氣”衡量標準界定在交易量上是較客觀的。
(十)銷售資料的搜集
樓書銷售資料包括海報、銷售現場資料及其他資料等。
1．銷售海報樓書及廣告：
2．銷售現場資料：
3．其他銷售資料：
從市場調研搜集而來的資料及信息，還需整理分析，而在整理資料時要注意以下方法和原則：
1．編碼：用數字符號代表資料，使資料易于編入適當類別，分類處理、歸檔，以便日后取用和尋找。
2．制表：將已分類的資料有系統地制成各種統計表格，以便分析或比較，便于查詢和利用。
3．分析與解釋：因絕多數資料的搜集都來自二手資料，所以為保證資料的可靠性必須再次查詢，并針對所需的資料詳細記錄，如客戶所在區域、對面積小韻反應、樓層等，以便做進一步深入分析及正確解釋。
(十一)競爭項目資料的搜集
競爭項目所在的區域范圍可可小，視資料搜集的目的而定。在同一區域內除了同類型產品是主要競爭項目外，其他類型不同的產品，因會吸收同區域內的客源，有時也需特別注意其發展方向。至于區域外的項目，即使是同類型的，也無需作為競爭項目深入了解。
(十二)租金資料的搜集
租金根據房屋種類、房齡、外觀、地段、環境等而有所不同。分述如下：
住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。須注意住宅產品應靠近學校、公園、市場；公寓若面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。
辦公樓：辦公樓區位必須具備交通順暢、金融機構聚集、商圈成熟、人潮持續等條件，這也是定位應參考的條件，一般根據路段、房齡、外觀等分為甲、乙、丙三級。
商店：商店的租金效益在各類房產中最高。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動其巷道內商店租金也日益高漲，因此商店一定要注意其與商圈發展性。
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