房地產抵押合同
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
(一)房地產抵押合同的特征
1．房地產抵押合同是從合同
2．房地產抵押合同所設立的抵押權與其擔保的債權同時存在。
3．房地產抵押合同所設立的抵押權是一種他物權，可以轉讓，但其轉讓時連同主合同債務一同轉讓。
4．房地產抵押合同生效后，抵押權人對抵押物不享有占有、使用、受益權。
5．房地產抵押合同生效后，對抵押物具有限制性
房地產抵押合同一旦生效，抵押人便不得隨意處分抵押物，如要轉讓已設定抵押的房地產，必須以書面形式通知抵押權人，并將抵押情況告知房地產受讓人，否則轉讓行為無效。
6．抵押權人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進行
處分抵押物可選擇拍賣、變賣或者折價方式處分。處分抵押物時，按份共有的其他共有人，抵押前已承租的承租人有優(yōu)先購買權。
題目：在房地產抵押合同的實際操作中，應著重把握以下幾點( )。
A．抵押物的部位和面積等
B．抵押物的價值及擔保債務的數(shù)額
C．抵押權人有權處分抵押物的前提條件和方式
D．抵押人的社會地位和經濟能力
E．抵押人對抵押物的控制權和發(fā)言權
答案：（ABC ）
(二)房地產抵押合同的內容
房地產抵押合同一般應具備以下內容
1．抵押人和抵押權人姓名(或者名稱)、住所；
2．抵押物的座落、用途、結構、面積、價值、四至范圍；
3．被擔保的主債權的種類、數(shù)額；
4．債務人履行債務的期限；
5．抵押擔保的債權范圍；
6．抵押當事人約定的其他事項。
建設工程期權設定抵押的，還應增加：
1．《建設工程規(guī)劃許可證》編號；
2．國有土地使用權出讓金的款額；
3．總承包合同或者施工總承包合約定的建設工程造價；
4．已投人工程的款額，但不包括獲得土地使用權人的費用；
5．建設工程竣工日期。
當已設立抵押權的房地產再次抵押時，應將第一次抵押的情況告知第二抵押權人，處分抵押物時，應以登記順序為優(yōu)先受償?shù)捻樞颉Ｒ陨戏N種情況，在簽訂抵押合同時都應一一明確約定。
(三)房地產抵押合同的成立
根據(jù)擔保法規(guī)定，房地產抵押合同簽訂后，應當向房地產登記機關辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效。
抵押人和抵押權人協(xié)商一致，可以變更抵押合同。抵押雙方應當簽訂書面的抵押變更合同。一宗抵押物存在兩個以上抵押權人的，需要變更抵押合同的抵押權人，必須征得所有后順位抵押權人的同意。
1．房地產抵押合同是從合同
2．房地產抵押合同所設立的抵押權與其擔保的債權同時存在。
3．房地產抵押合同所設立的抵押權是一種他物權，可以轉讓，但其轉讓時連同主合同債務一同轉讓。
4．房地產抵押合同生效后，抵押權人對抵押物不享有占有、使用、受益權。
5．房地產抵押合同生效后，對抵押物具有限制性
房地產抵押合同一旦生效，抵押人便不得隨意處分抵押物，如要轉讓已設定抵押的房地產，必須以書面形式通知抵押權人，并將抵押情況告知房地產受讓人，否則轉讓行為無效。
6．抵押權人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進行
處分抵押物可選擇拍賣、變賣或者折價方式處分。處分抵押物時，按份共有的其他共有人，抵押前已承租的承租人有優(yōu)先購買權。
題目：在房地產抵押合同的實際操作中，應著重把握以下幾點( )。
A．抵押物的部位和面積等
B．抵押物的價值及擔保債務的數(shù)額
C．抵押權人有權處分抵押物的前提條件和方式
D．抵押人的社會地位和經濟能力
E．抵押人對抵押物的控制權和發(fā)言權
答案：（ABC ）
(二)房地產抵押合同的內容
房地產抵押合同一般應具備以下內容
1．抵押人和抵押權人姓名(或者名稱)、住所；
2．抵押物的座落、用途、結構、面積、價值、四至范圍；
3．被擔保的主債權的種類、數(shù)額；
4．債務人履行債務的期限；
5．抵押擔保的債權范圍；
6．抵押當事人約定的其他事項。
建設工程期權設定抵押的，還應增加：
1．《建設工程規(guī)劃許可證》編號；
2．國有土地使用權出讓金的款額；
3．總承包合同或者施工總承包合約定的建設工程造價；
4．已投人工程的款額，但不包括獲得土地使用權人的費用；
5．建設工程竣工日期。
當已設立抵押權的房地產再次抵押時，應將第一次抵押的情況告知第二抵押權人，處分抵押物時，應以登記順序為優(yōu)先受償?shù)捻樞颉Ｒ陨戏N種情況，在簽訂抵押合同時都應一一明確約定。
(三)房地產抵押合同的成立
根據(jù)擔保法規(guī)定，房地產抵押合同簽訂后，應當向房地產登記機關辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效。
抵押人和抵押權人協(xié)商一致，可以變更抵押合同。抵押雙方應當簽訂書面的抵押變更合同。一宗抵押物存在兩個以上抵押權人的，需要變更抵押合同的抵押權人，必須征得所有后順位抵押權人的同意。
