09年房地產經紀人考試考點預測三
發布時間：2010-01-14 共1頁
考點4：
房地產“泡沫”的含義和形成原因;
“泡沫”一詞用在經濟方面是指一種價格運動現象，即價格泡沫，具體是指一種資產或一系列資產的價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲會使人產生價格還會進一步上漲的預期，從而又吸引了新的買者――這些人一般只是想通過買賣牟利，而對資產本身的使用及其盈利能力并不感興趣。
歷史上曾出現過多次資產或商品的“泡沫”現象，最著名之一的是17世紀30年代發生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。
房地產“泡沫”表現為地價、房價人為地、不合理地持續上漲，且其上漲速度遠遠超過了整個經濟的增長速度。在房地產中，最容易出現“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花(期房)，第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現“泡沫”。
房地產“泡沫”的形成原因主要有：①群體的非理性預期;②過度的投機炒作。此兩者有時相輔相成。其中，對房地產價格看漲的共同預期是形成房地產“泡沫”的基礎。
可將房地產需求歸納為4類：
1、消費性需求。它是購買或承租房地產后直接用于生活或生產。
2、投資性需求。它多是購買房地產后用于出租。
3、投機性需求。投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)商品，利用商品價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。
4、盲目性需求。這是購買者自己都不清楚是為了何種目的而購買房地產，大多是出于一種沖動，看到別人在紛紛購買，自己也“跟風”購買。
房地產“泡沫”有許多危害：
1、與其他資產的“泡沫”一樣，會腐蝕人們創業敬業精神，使人們不安心于正業，夢想不勞而獲的暴富。
2、形成過程中造成的高房價，會使廣大工薪階層望房興嘆，欲靠工資收入購買住房的夢想破滅，從而會對政府產生不滿情緒，對社會的穩定不利。
3、房地產“泡沫”破滅后，房地產價值急劇“縮小”，大量房地產抵押貸款得不到償還，產生大量“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融，導致金融危機，企業倒閉，工人失業，使國家面臨嚴重經濟蕭條。
4、房地產“泡沫”破滅后，最后一批持有“泡沫房地產”的投資者和投機者損失慘重，特別是廣大中低收入的抵押貸款購房者成為“負資產者”，苦不堪言。
5、地價、房價不合理地上漲和過高的地價、房價，對當地經濟的發展也不利。一是會降低對外來投資的吸引力，二是會降低本地區產業的市場競爭力，三是會使現有的投資者外遷。
在現代市場經濟下股票和房地產容易出現“泡沫”。
考點5：
某種房地產的需求，是指消費者(買者)在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產的數量。
形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買。
如果僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望;如果僅有第二個條件，不能命名購買行為實際發生。所以，在確定需求時，只考查有支付能力的需要。如果沒有支付能力的約束，人們的需要可以說是無止境的。
