房地產經紀人復習講義之調研的程序
發布時間：2010-01-14 共1頁
第二節 房地產市場調研的程序
為了使市場調研工作順利進行，保證質量，在進行房地產市場調研時，應按一定程序進行。房地產市場調研的程序包括確定調研目的、搜集資料信息、制訂調研計劃、初步調研、調研設計、資料分析、做出結論和提出建議
一、確定調研目的
一般來說確定調研目的要有一個過程，一時確定不下來的可以采用探測性調研、描述性調研、因果性調研來確定。
(一)探測性調研
當企業對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調研哪些內容時，可以采用探測性調研來找出癥結所在，然后再作進一步研究。
(二)描述性調研
描述性調研只是從外部聯系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。與探測性調研比較，描述性調研需要事先擬定計劃，需要確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。
(三)因果性調研
這種調研是要找出事情的原因和結果。
(四)預測性調研
預測性調研是通過搜集、分析和研究過去和現在的各種市場情報資料，運用數學方法，估計未來一定時期內市場對某種產品的需求量及其變化趨勢。
【例題】 ： 某房地產公司近幾個月來銷售量下降，但一時不知是什么原因，此時，該公司最適合采用( )方法來找出癥結所在。
A．預測性調研 B．探測性調研
C．描述性調研 D．因果性調研
答案：B
二、搜集信息資料
調研的主要任務就是搜集信息資料，搜集方式有：經常不斷、定期、需要時、更新。 三、初步調研
初步調研的目的是了解產生問題的一些原因，通常有如下3個過程：
(一)研究搜集的信息材料
1．研究企業外部材料。從各種信息資料中，了解一些市場情況和競爭概況，從中了解目前市場上哪類房產最好銷?其價格如何?當地消費者對房產有什么偏愛?
2．分析企業內部資料。對公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報表等內部資料進行分析，從而找出產生問題的原因和線索。
(二)與企業有關領導進行非正式談話
從這些領導人的談話中，尋找市場占有率下降的原因，如市場營銷經理可能認為房產價格定得太高；工程部經理可能認為設計不十分合理、材料供應質量不高；材料部經理可能認為物價指數上漲太快，所劃撥的經費不能全部采用進口或國內各種名牌材料等等。
(三)了解市場情況
市場是無情的，消費者對本公司所開發經營房產的態度，就是反映企業市場營銷水平的重要標志，也是初步調研的關鍵內容，如為什么消費者不購買本公司商品房，就需要對用戶進行調研研究。
四、調研設計
一項房地產市場調研工作至少應設計以下4種調研表格：
1．當地房地產資源統計表，包括房地產分布、面積、類型、單位價格、總價、開發程度、居住密度、交易狀況和規模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發展遠景、其他具體情況和調研日期等項目。
2．房地產出租市場統計表，包括出租房地產名稱、所在地區、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內設備狀況(暖氣、燃氣、電話、家用電器、廚衛設備)、環境條件(庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等)、空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產出租公司的資料和調研日期等項目。
3．房地產出售統計表，包括已售和待售房地產的名稱、地區、開發商、數量、結構類型、成交期、成交條件(預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等)、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調研日期等項目。
4．房地產個案實調分析表，包括案名、區位、投資公司、產品規劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權年限、單位售價、付款方式、產品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調研資料來源和日期等。
五、現場調研
現場調研即按調研計劃通過各種方式到調研現場獲取原始資料和搜集由他人整理過的次級資料。現場調研工作的好壞，直接影響到調研結果的正確性。為此，必須重視現場調研人員的選拔和培訓工作，確保調研人員能按規定進度和方法取得所需資料。
這一步驟是將調研搜集到的資料進行整理、統計和分析。首先，要進行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調研資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進行評定，以確保資料的真實與準確。其次，要進行分類編號，就是把調研資料編人適當的類別并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統計，將已經分類的資料進行統計計算，有系統地制成各種計算表、統計表、統計圖。最后，對各項資料中的數據和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關問題的統計數據，直至得出必要的結論。
六、撰寫和提交調研報告
撰寫和提交調研報告是房地產市場調研工作的最后一環。調研報告反映了調研工作的最終成果。要十分重視調研報告的撰寫，并按時提交調研報告。撰寫調研報告應做到：
① 客觀、真實、準確地反映調研成果；
② 報告內容簡明扼要，重點突出；
③ 文字精練，用語中肯；
④ 結論和建議應表達清晰，可歸納為要點；
⑤ 報告后應附必要的表格和附圖，以便閱讀和使用；
⑥ 報告完整，印刷清楚美觀。
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