房地產經紀概論習題――答案詳解(6)
發布時間：2010-01-14 共1頁
第49題
試題答案：BCE
知識點：
第三章 房地產經紀機構 ☆☆☆☆考點3：房地產經紀機構的經營模式；
1．無店鋪經營模式。無店鋪形式是指不設立連鎖店。在一般情況下，綜合性的房地產經紀機構（特別是從事增量房地產市場代理的機構）往往采取這種形式，除了派往開發商處的銷售人員，所有員工在同一辦公場所內辦公。
目前，隨著計算機網絡技術的發展，房地產經紀行業內還出現了一個新的經營模式--由一家房地產專業網站聯合眾多中小房地產經紀機構乃至大型房地產經紀機構而組成的網上聯盟經營模式，聯盟內的各成員機構可通過一個專業的房地產網站來承接、開展業務。
2．直營連鎖經營模式。即由同一公司所有，統一經營管理，具有統一的企業識別系統（CIS），實行集中采購和銷售，由兩個或兩個以上連鎖分店組成的一種形式。其目的是獲得更多的信息資源，以規模化經營實現運用成本的降低，使企業可以通過統一的信息管理、統一的標準化管理和統一的廣告宣傳形成規模效益。
3．特許加盟連鎖經營模式。特許經營源起于美國，是指特許者將自己所擁有的商標（包括服務商標）、商號、產品、專利和專有技術、經營模式等以特許經營合同的形式授予被特許者使用。
第50題
試題答案：ABCD
知識點：
第三章 房地產經紀機構 ☆☆☆考點4：特許加盟連鎖經營模式；
被特許者按合同規定，在特許者統一的業務模式下從事經營活動，并向特許者支付相應的費用。這種經營模式現已在包括餐飲業、零售商業、房地產中介等多個行業中得到廣泛應用。如在美國，特許經營已經成為發展最快和滲透性最高的商業模式，其中零售業中有40%～50%的銷售額來源于特許經營商。特許經營在房地產中介行業中的應用也是相當廣泛的。
特許經營具有以下4個共同特點：
1．（法人）對商標、服務標志、獨特概念、專利、經營訣竅等擁有所有權；
2．權利所有者授權其他人使用上述權利；
3．在授權合同中包含一些調整和控制條款，以指導受許人的經營活動；
4．受許人需要支付權利使用費和其他費用。
第51題
試題答案：ABC
知識點：
第三章 房地產經紀機構 ☆☆考點12：房地產經紀機構人員管理的主要內容；
1．訓練。講授、案例討論、實戰模擬（產品知識、市場知識、公司政策和營業方針、營銷技巧），具體內容下表。
2．評估。評估標準可從職業道德、心理素質、禮儀修養、知識結構和職業技能這幾個方面來制定。
3．報酬。報酬制度的原則、報酬給付方式（固定薪金制、傭金制、混合制）。
4．激勵。尊重，機構對業務人員的尊重與重視，配上原有合理的獎懲與升遷制度，能使得員工有充分的歸屬感；業務主管的領導，業務主管引導部署的態度與方法，能直接影響員工的流動率。
第52題
試題答案：ACE
知識點：
第四章 房地產交易流程與合同 ☆☆☆☆考點15：房地產抵押合同的特征；
1．房地產抵押合同是從合同。
2．房地產抵押合同所設立的抵押權與其擔保的債權同時存在。
3．房地產抵押合同所設立的抵押權是一種他物權，可以轉讓，但其轉讓時連同主合同債務一同轉讓。
4．房地產抵押合同生效后，抵押權人對抵押物不享有占有、使用、受益權。
5．房地產抵押合同生效后，對抵押物具有限制性。
6．抵押權人處分抵押物須按法律規定的程序進行。
處分抵押物可選擇拍賣、變賣或者折價方式處分。
第53題
試題答案：ABCD
知識點：
第五章 房地產代理業務 ☆☆☆☆☆考點4：房地產代理業務的基本流程；
房地產代理業務的類型眾多，但其基本業務流程具有共性。主要包括以下環節：
1．房地產代理業務開拓
由于房地產代理業務競爭的激烈性，如何開拓業務，爭取客戶是房地產代理機構生存、發展的關鍵，也是房地產代理業務開展的前提。
2．房地產代理業務洽談
當委托人已有初步委托意向時，房地產經紀人要與其進行業務洽談。業務洽談時先要傾聽客戶的陳述，充分了解客戶意圖與要求，同時衡量自身接受委托、完成任務的能力。其次，要查清委托人是否對委托事務具備相應的權利，當委托人是自然人時，還必須確認其具有完全民事行為能力。因此，要查驗委托人的有關證件，如個人身份證、公司營業執照等。對賣方代理要查清委托房地產的產權證、工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證等相關資料。此外，要了解委托人的主體資格，生產經營狀況及信譽。第三，要向客戶告知房地產經紀機構的名稱、資格、代理業務優勢以及按房地產經紀執業規范必須告知的其他事項。最后，就經紀方式、傭金標準、服務標準以及擬采用的代理合同文本內容等關鍵事項與客戶進行協商，達成委托意向。
3．房地產查驗
(1)委托房地產的權屬情況：
①權屬的類別與范圍；
②房地產他項權利設定情況；
③環境狀況。
(2)房地產查驗的基本途徑：
①文字資料了解；
②現場實地察看；
③向有關人員了解。
4．簽訂房地產代理合同
為保護自身權益，避免糾紛發生，房地產經紀機構在接受委托人委托后應與委托方簽訂書面的房地產代理合同。
5．信息收集與傳播
房地產經紀機構受理了委托代理業務后，負責具體執行該業務的房地產經紀人員應注意收集權以下三方面的信息：
(1)標的物業信息；
(2)與標的物業相關的市場信息；
(3)委托方信息。
6．方案設計與推廣
目前這一環節主要在商品房銷售代理業務中存在。
7．買方或承租方看房
8．房地產交易談判及合同簽訂
9．房地產交易價款收取與管理
10．房地產權屬登記（備案）
11．房地產交驗
房地產交驗是房地產交易過程中很容易暴露問題和產生矛盾的一環。
12．傭金結算
13．售后服務
售后服務的內容可包括三個主要方面：第一是延伸服務，如作為買方代理時為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等服務；第二是改進服務，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環節進行必要的補救；第三是跟蹤服務，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務。
第54題
試題答案：ABE
知識點：
第五章 房地產代理業務 ☆☆☆☆☆考點4：房地產代理業務的基本流程；
房地產代理業務的類型眾多，但其基本業務流程具有共性。主要包括以下環節：
1．房地產代理業務開拓
由于房地產代理業務競爭的激烈性，如何開拓業務，爭取客戶是房地產代理機構生存、發展的關鍵，也是房地產代理業務開展的前提。
2．房地產代理業務洽談
當委托人已有初步委托意向時，房地產經紀人要與其進行業務洽談。業務洽談時先要傾聽客戶的陳述，充分了解客戶意圖與要求，同時衡量自身接受委托、完成任務的能力。其次，要查清委托人是否對委托事務具備相應的權利，當委托人是自然人時，還必須確認其具有完全民事行為能力。因此，要查驗委托人的有關證件，如個人身份證、公司營業執照等。對賣方代理要查清委托房地產的產權證、工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證等相關資料。此外，要了解委托人的主體資格，生產經營狀況及信譽。第三，要向客戶告知房地產經紀機構的名稱、資格、代理業務優勢以及按房地產經紀執業規范必須告知的其他事項。最后，就經紀方式、傭金標準、服務標準以及擬采用的代理合同文本內容等關鍵事項與客戶進行協商，達成委托意向。
3．房地產查驗
(1)委托房地產的權屬情況：
①權屬的類別與范圍；
②房地產他項權利設定情況；
③環境狀況。
(2)房地產查驗的基本途徑：
①文字資料了解；
②現場實地察看；
③向有關人員了解。
4．簽訂房地產代理合同
為保護自身權益，避免糾紛發生，房地產經紀機構在接受委托人委托后應與委托方簽訂書面的房地產代理合同。
5．信息收集與傳播
房地產經紀機構受理了委托代理業務后，負責具體執行該業務的房地產經紀人員應注意收集權以下三方面的信息：
(1)標的物業信息；
(2)與標的物業相關的市場信息；
(3)委托方信息。
6．方案設計與推廣
目前這一環節主要在商品房銷售代理業務中存在。
7．買方或承租方看房
8．房地產交易談判及合同簽訂
9．房地產交易價款收取與管理
10．房地產權屬登記（備案）
11．房地產交驗
房地產交驗是房地產交易過程中很容易暴露問題和產生矛盾的一環。
12．傭金結算
13．售后服務
售后服務的內容可包括三個主要方面：第一是延伸服務，如作為買方代理時為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等服務；第二是改進服務，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環節進行必要的補救；第三是跟蹤服務，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務。
第55題
試題答案：ABDE
知識點：
第六章 房地產居間業務 ☆☆☆☆考點1：房地產居間業務的主要類型；
房地產居間，是指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并收取委托人傭金的行為。
房地產居間業務的范圍相當廣泛，幾乎可以涉及房地產交易的各種類型，但最主要的房地產居間業務是房地產轉讓居間和房地產租賃居間。
1．房地產轉讓居間業務
房地產轉讓居間是指房地產經紀人為使轉讓方和受讓方達成交易而向雙方提供信息和機會的居間業務。轉讓包括買賣、贈與、交換、遺贈等，但房地產經紀人從事的房地產轉讓居間業務主要是指房地產買賣居間。房地產買賣可分為新建商品房期房買賣和現房買賣、二手房的買賣。目前房地產買賣居間業務以二手房地產買賣居間業務為主。
2．房地產租賃居間業務
房地產租賃居間是指房地產經紀人為使承租方和出租方達成租賃交易而向雙方提供信息和機會的居間業務。房地產租賃主要包括：新建商品房的期權預租、新建商品房現房出租、存量房屋的出租和轉租。當前房地產租賃居間業務主要還是存量房屋出租居間。
第56題
試題答案：ABE
知識點：
第六章 房地產居間業務 ☆☆☆考點5：房地產居間合同條款；
房地產居間合同一般要包括以下主要條款：
1．委托人甲（出售、出租方）、居間方、委托人乙（買入、承租方）三者的姓名或名稱、住所。
2．居間房地產的坐落與情況；
3．委托事項；
4．傭金標準、數額、收取方式、退賠等條款；
5．合同在履行中的變更及處理；
6．違約責任；
7．爭議解決的處理辦法；
8．其他補充條款。
第57題
試題答案：ACE
知識點：
第七章 房地產經紀其他業務 ☆☆考點9：房地產經紀人在代辦房地產抵押登記時應當注意的問題；
1．有營業期限的抵押人，其設定的抵押期限不得超過營業期限；
2．抵押物的土地使用權有年限的，其設定的抵押期限不得超過土地使用權的年限；
