房地產經紀概論習題――答案詳解(4)
發布時間：2010-01-14 共1頁
第31題
試題答案：A
知識點：
第十章 中國港臺地區房地產經紀業 ☆☆☆考點1：中國香港地產代理監管制度建立的過程；
在香港，地產代理起著促進房地產市場興旺活躍的重要作用，大約70%的房地產交易是由地產代理促成的。
20世紀70年代末至80年代初，地產代理公司已經遍布香港各區，其經營業務由專營樓花逐步擴展至現樓市場。這一時期的房地產經紀行業，其代理活動是代表買賣雙方的，很少有僅代表買方或賣方的單一代理。
1993年6月香港立法局通過一項動議，要求制定有關法規，通過發牌制度來監管地產代理業的運作。
政府于1993年11月成立監察地產代理工作小組，就建立地產監察制度相關事宜進行研究。
1994年8月出版了監察地產代理工作小組的報告書。
1995年11月發表《地產代理條例草案》，之后進行了多次修訂。
1997年5月立法局通過了《地產代理條例》。
1997年11月成立相應的執行機構--地產代理監管局，由專家、學者、社會人士為代表組成。
1999年6月30日，立法會通過了《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》及《地產代理（裁定傭金爭議）規例》，1999年11月1日起正式實施。
第32題
試題答案：D
知識點：
第十章 中國港臺地區房地產經紀業 ☆☆考點6：香港地產監管局的主要職能；
香港地產監管局是香港專門管理房地產經紀行業的政府機構，主要負責頒發牌照和行政管理的工作。它是根據《地產代理條例》成立的一個財政獨立的法定機構，其主要職能和一般權力包括：
1．規范地產代理運作，確保地產代理機構和從業人員遵守條例的規定；
2．促使地產代理在進行代理活動中保持公正的立場，正確履行自己的職責，以維持并提高他們的聲譽和社會地位。
3．聯絡教育機構或訓練團體，提供與地產代理工作有關的訓練課程；
4．制定執業指引，并依據條例制定其他條例和規則；
5．界定發牌條件和受理牌照申請；
6．有接受投訴后或主動對涉嫌違反條例規定的行為進行調查；
7．對違反條例的機構和個人采取紀律制裁行動；
8．就傭金方面的爭議，作出裁定。
第33題
試題答案：A
知識點：
第十章 中國港臺地區房地產經紀業 ☆☆☆考點1：中國香港地產代理監管制度建立的過程；
在香港，地產代理起著促進房地產市場興旺活躍的重要作用，大約70%的房地產交易是由地產代理促成的。
20世紀70年代末至80年代初，地產代理公司已經遍布香港各區，其經營業務由專營樓花逐步擴展至現樓市場。這一時期的房地產經紀行業，其代理活動是代表買賣雙方的，很少有僅代表買方或賣方的單一代理。
1993年6月香港立法局通過一項動議，要求制定有關法規，通過發牌制度來監管地產代理業的運作。
政府于1993年11月成立監察地產代理工作小組，就建立地產監察制度相關事宜進行研究。
1994年8月出版了監察地產代理工作小組的報告書。
1995年11月發表《地產代理條例草案》，之后進行了多次修訂。
1997年5月立法局通過了《地產代理條例》。
1997年11月成立相應的執行機構--地產代理監管局，由專家、學者、社會人士為代表組成。
1999年6月30日，立法會通過了《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》及《地產代理（裁定傭金爭議）規例》，1999年11月1日起正式實施。
第34題
試題答案：C
知識點：
第十章 中國港臺地區房地產經紀業 ☆☆考點16：不得收取差價或其他報酬；
臺灣房地產中介收費的型態可歸納為下列4種：
(1)固定費率，不賺超價。
(2)固定費率，賺取超價。采用這種方式的固定費率約為2%～3%，其超價部分由賣方與經紀人員平分。
(3)不付傭金，完全賺取超價。
(4)固定費率，超價歸中介業。
第35題
試題答案：D
知識點：
第十章 中國港臺地區房地產經紀業 ☆☆考點13：臺灣房地產經紀業；
臺灣經紀業包括中介業務和代銷業務兩種類型。中介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。代銷業務指受起造人或建筑業之委托，負責企劃并代理銷售不動產之業務。經紀業不得雇用未具備經紀人員資格者從事中介或代銷業務。
第36題
試題答案：C
知識點：
第十一章 美國房地產經紀業 ☆☆考點8：美國房地產經紀業如何提高從業人員的職業道德水平；
美國有關規范房地產經紀人的法律大致有：
一般代理法規、契約法規、各州的執照法、聯邦法、專業倫理法則。
其中以房地產執照法為規范經紀業者的最嚴密的法令。
任何人受雇或與某一不動產中介人聯合執行以下業務活動者，皆須領有不動銷售員執照：①銷售；②代售；③購買；④出租；⑤收租；⑥期約；⑦交換；⑧試圖合或洽談上述任何活動者；⑨表示從事上述任何活動者。
美國非常重視經紀人的職業道德，首先在法律上就對經紀業從業人員的職業道德進行規范，商業法典10176項和10777項中詳細列舉了從事中介業者的執照暫停與吊銷的規定。另外，美國的全國房地產經紀人協會還規定了詳細、具體的職業道德規范，其主要內容有：
1．房地產經紀人應注意房地產方面的相關信息和各種法律規定，以提供完善的服務；
2．嚴于律己，注意維持業界形象；
3．從業人員應彼此分享工作經驗，不斷充實個人的專業知識；
4．經紀人作為賣主的代表出售房屋，在交易過程中，有對賣主忠心、負責、并及時報告處理過程的義務；
5．經紀人不得私自收取不該拿的傭金，更不得向買主收取介紹費或傭金等，如果買主愿意付傭金給經紀人，也必須在合同上注明，且一定要讓賣主知道此事；
6．代理方式盡可能以“經紀人獨家代理”方式為主；
7．經紀人不得刊登不實廣告；
8．公平對待任何種族、宗教以及性別；
9．除非對立的雙方當事人知道并同意雙方代理，否則經紀人不得同時代理雙方進行交易；
10．有糾紛或違法行為時，由經紀人協會的仲裁委員會先行判定；
11．經紀人不得將業主的錢和自己的錢存在信托賬戶中，理應另立賬戶；
12．有關買賣雙方的責任，應當以書面的方式加以明確，并有雙方的簽名，以示負責。同時應當將副本交給雙方當事人；
13．非全國房地產經紀人協會會員者，不得擅用此會員標志（Realtor），或擅自以其他房地產協會的名義從事中介活動。
第37題
試題答案：D
第38題
試題答案：B
知識點：
第二章 房地產經紀人員 ☆☆☆☆考點6：房地產經紀人員在職業道德方面應符合的基本要求；
房地產經紀人員職業道德基本要求主要體現在職業良心、職業責任感和執業理念3個方面。
1．守法經營
遵紀守法是每個公民的基本道德修養，房地產經紀人員更應牢固樹立這一思想觀念，并理解其對自己的職業活動的特殊意義。
房地產是不動產，其產權交易必須通過有關的法律程序才能得以完成。房地產經紀人員是以促成他人的房地產交易成交作為自己的服務內容的，因此，必須嚴格遵守有關的法律、法規。
房地產經紀人員必須遵從政府對房地產經紀行業的上崗、開業規定，不得無照、無證執業和經營。在經紀活動的各個環節，如接受委托、簽訂合同、刊登廣告、收取傭金等各個環節，都必須遵守有關法律、法規的規定。
2．以“誠”為本
“誠” 的第一要義是真誠，即真心以客戶的利益為己任。一個經紀機構如果在交易商品未成交時即收取所謂的“看房費”，或者獲取傭金以外的其他經濟利益，往往會失信于客戶。所以，從“真誠”的要求出發，房地產經紀人員一定要樹立“不成交不收費”、“傭金是唯一收入” 的觀念。
“誠”的第二要義是坦誠，即誠實地向客戶告知自己的所知。這樣的交易不容易產生后續糾紛，也有助于客戶對房地產經紀人員及其機構產生信賴感。
3．恪守信用
信用是保持經紀活動運行的重要因素。房地產經紀人員應牢固樹立“信用是金”的思想觀念。要言必行，行必果；不隨意許諾，避免失信。
4．盡職守責
(1)經紀活動中的許多環節都是必不可少的，經紀人員決不能為圖輕松而省略，也不能馬馬虎虎，敷衍了事；
(2)房地產經紀人員是以自己擁有的房地產專業知識、信息和市場經驗來為客戶提供服務的，必須不斷提高自己的專業水平；
(3)房地產屬于大宗資產，在交易活動中，除非客戶涉及違法，否則經紀人員決不能將客戶的機密散布出去，更不能以此謀利，應該替客戶嚴守秘密，充分保護客戶的利益；
(4)在中國目前的體制下，房地產經紀人員都是以自己所從業的房地產經紀機構的名義來執業的，因此房地產經紀人員對自己所從業的機構也承擔一定的責任。這種責任一是要幫助公司實現盈利目標，二是要維護公司信譽、品牌。房地產經紀人員必須做到在聘用合同期內忠于自己的機構，不隨意“跳槽”或“腳踩兩只船”；同時，在言談舉止和經紀行為上都要從維護公司信譽出發，決不做有損公司信譽、品牌的事情。
5．公平競爭，團結合作
市場經濟是以優勝劣汰為基本原則的，激烈的市場競爭是市場經濟的必然現象。房地產經紀人員以坦然的心態、公平的方式參與競爭。那些詆毀同行、惡意削價等不正當競爭方式，實質上是不敢進行公平競爭的表現。
競爭與合作是房地產經紀人時刻面對的問題，而“公平競爭、團結合作”是制勝的前提。
第39題
試題答案：B
知識點：
第二章 房地產經紀人員 ☆☆☆☆考點6：房地產經紀人員在職業道德方面應符合的基本要求；
房地產經紀人員職業道德基本要求主要體現在職業良心、職業責任感和執業理念3個方面。
1．守法經營
遵紀守法是每個公民的基本道德修養，房地產經紀人員更應牢固樹立這一思想觀念，并理解其對自己的職業活動的特殊意義。
房地產是不動產，其產權交易必須通過有關的法律程序才能得以完成。房地產經紀人員是以促成他人的房地產交易成交作為自己的服務內容的，因此，必須嚴格遵守有關的法律、法規。
房地產經紀人員必須遵從政府對房地產經紀行業的上崗、開業規定，不得無照、無證執業和經營。在經紀活動的各個環節，如接受委托、簽訂合同、刊登廣告、收取傭金等各個環節，都必須遵守有關法律、法規的規定。
2．以“誠”為本
“誠” 的第一要義是真誠，即真心以客戶的利益為己任。一個經紀機構如果在交易商品未成交時即收取所謂的“看房費”，或者獲取傭金以外的其他經濟利益，往往會失信于客戶。所以，從“真誠”的要求出發，房地產經紀人員一定要樹立“不成交不收費”、“傭金是唯一收入” 的觀念。
“誠”的第二要義是坦誠，即誠實地向客戶告知自己的所知。這樣的交易不容易產生后續糾紛，也有助于客戶對房地產經紀人員及其機構產生信賴感。
