案例分析：售樓書不能作合同依據
發布時間：2010-01-14 共1頁
售房時，開發商在售樓書的小區平面圖中標有綠地和停車場，且在業主入住時建成。然而由于事先未獲批準，上述設施后因修路被拆除。為此，一業主以開發商隱瞞事實，造成居住質量下降為由訴至法院，要求其承擔違約責任。
兩審之后，法院認為，售樓書系開發商的宣傳資料，且其中注明“僅供參考”字樣，故不能作為合同依據。因此，被告未構成違約，判決駁回原告訴求。小區停車場綠化地被拆
2000年12月18日，武某出資43萬元購買了一套位于河西區某小區建筑面積為120余平方米的商品房。武某與小區開發商某房地產開發公司簽訂的《天津市商品房買賣合同》約定：發生爭議向天津仲裁委員會申請仲裁。開發公司為武某提供了售樓書，其中的小區總平面圖東側標有綠地和停車場，并注明該小區占地0.8公頃。2001年8月以后，開發公司對小區東側的房屋及工程垃圾進行了清整，建起了停車場、綠化地和兒童樂園，并納入小區內。但開發公司此舉其實并未得到規劃部門的批準。2004年10月，開發公司占用規劃路修建的停車場、綠化地等因修路而被拆除。是否違約原被告各說各理
武某認為開發商隱瞞了事實，使其誤將停車場、兒童樂園及綠化地視為小區的配套設施，喪失了選擇其他商品房的機會，現居住質量、小區環境和功能嚴重下降，住房嚴重貶值，開發商應承擔違約責任。因找開發商及有關部門解決問題未果，武某于2005年3月提起仲裁申請。但因武某請求事項不屬于《天津市商品房買賣合同》項下內容，天津仲裁委員會不予受理。同年4月，武某訴至法院要求某房地產開發公司支付違約金2.15萬元。
法庭上，被告房地產開發公司辯稱，其與武某簽訂的《商品房買賣合同》中對小區東側綠化地及停車場等沒有明確約定，且沒有標明在0.8公頃規劃用地面積之內，0.8公頃規劃范圍內的小區綠地及停車場至今依然存在，并未拆除。被告還提出，售樓書中已明示“本售樓書有關內容及圖片僅供參考，所有細節均以政府最后批準文件為準”。因此，不同意原告訴求。宣傳資料不能作合同依據。
經開庭審理及核實證據，一審法院判決駁回了原告武某的訴訟請求。宣判后，武某不服，提起上訴。市二中院審理后認為，上訴人武某與被上訴人房地產開發公司所簽訂的《天津市商品房買賣合同》對小區東側綠化地和停車場等沒有明確約定。被上訴人向上訴人發放的售樓書小區平面總圖中雖標有“停車場”的位圖標志，在設施說明中有“充足機動車泊位”的內容，但該售樓書系被上訴人的宣傳資料。最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約……”本案中，當事人雙方爭議的停車場等設施不在規劃范圍內，且售樓書中載有“本售樓書有關內容及圖片僅供參考，所有細節均以政府最后批準之文件為準”的字樣，故售樓書不能視為要約，僅為要約邀請，故不能以此作為合同的依據。被上訴人雖明示涉訴小區占地0.8公頃，但未明確標明0.8公頃之界限，其作法有不當之處，但該行為未構成違約。綜上，市二中院認為，原審判決并無不當，遂判決駁回上訴，維持原判。
