物權法中關于房地產經紀人的條列解釋2
發布時間：2010-01-14 共1頁
物權法解釋：第二條【調整范圍】
第二條 因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。
本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
【解釋】本條是關于物權法調整范圍的規定。
本條第一款規定了物權法規范的社會關系，也就是物權法的調整范圍。物的歸屬是指物的所有人是誰，確定物的歸屬即是確定在民事上財產權屬于誰，這是對物進行利用的前提。物權法調整物的歸屬關系，就要確定物的歸屬原則，這是物權法的重要內容。所有權人對其所有物無論自己使用還是交他人使用，都是對物的利用。物的利用是對物擁有所有權的目的所在。物權法調整因物的利用而產生的相互關系，要確定對物進行利用的規則，這也是物權法的重要內容。因物的歸屬和利用而產生的民事關系都適用物權法。需要明確的是，物權法并不一般性地調整所有的物的歸屬和利用的關系，物權法只調整平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關系，也就是本條第一款規定的“民事關系”。按照法律部門的劃分，物權法屬于民法，調整橫向的社會關系；經濟社會管理活動中管理者與被管理者之間的縱向關系，也涉及財產的歸屬和利用問題，但此類關系主要是由行政法、經濟法調整，不屬于物權法調整的范圍。
物權法規范的物，包括不動產和動產，不動產是指土地以及房屋、林木等土地定著物；動產是指不動產以外的物，比如汽車、電視機。不動產和動產是物權法上對物的分類，之所以進行這樣的分類，主要是便于根據不動產和動產各自的特點分別予以規范。物權法上的物通常講是有體物或者有形物，指物理上的物，包括固體、液體、氣體、電等。所謂“有體物”或者“有形物”主要是與精神產品相對而言的，著作、商標、專利等是精神產品，是無體物或者無形物，精神產品不是物權法規范的對象，主要由專門法律如著作權法、商標法、專利法調整。千世界萬事萬物，并非所有的有體物或者有形物都是物權法規范的對象，能夠作為物權法規范對象的還必須是人力所能控制并有利用價值的物，人力無法控制且無法利用的物不是物權法規范的對象。但是，隨著科學技術的發展，一些原來無法控制且無法利用的物也可以控制和利用了，也就納入了物權法的調整范圍，物權法規范的物的范圍也在不斷擴。
精神產品不屬于物權法的調整范圍，但在有些情況下，物權法也涉及這些精神產品。這主要是指，著作權、商標權和專利權中的財產權可以作為擔保物權的標的。物權法第二百二十三條規定，可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權可以出質作為權利質權。在這種情況下，權利也成為了物權的客體。因此，本條第二款中規定，法律規定權利作為物權客體的，依照規定。
物權是一種財產權，是權利人在法律規定的范圍內對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。由于物權是直接支配物的權利，因而物權又稱為“絕對權”；物權的權利人享有物權，任何其他人都不得非法干預，物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他的人，因此物權又稱為“對世權”。在權利性質上，物權與債權不同。債權的權利義務限于當事人之間，如合同的權利義務限于訂立合同的各方當事人。債權是債權人要求債務人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務關系無關的人作為或者不作為。正因為如此，債權被稱為“對人權”、“相對權”。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。所有權是指權利人依法對自己的物享有全面支配的權利。用益物權是指依法對他人的物享有使用和收益的權利，比如農村土地承包經營權、建設用地使用權等。擔保物權是指為了確保債務履行而設立的物權，當債務人不履行債務時，債權人依法有權就擔保物的價值優先受償，比如抵押權、質權、留置權等。
此外，還有兩個有關的問題需要說明：
1．“物權”與“財產權”、“財產所有權”的聯系與區別。本法的名稱是“物權法”。有人認為“物權”不容易懂，“財產權”容易懂，建議法名改為“財產權法”，或者改為“財產所有權法”。這里要說明的是，財產權比物權內涵廣，不僅包括物權，還包括債權、知識產權、繼承權。債權主要是由合同法規范的，知識產權主要是由商標法、專利法和著作權法規范的，繼承權主要是由繼承法規范的。同時，“財產所有權”一詞僅從所有權方面講又比“物權”內涵窄，物權不僅包括所有權，還包括用益物權和擔保物權，后兩種權利也是相對獨立的物權。因此，本法的名稱不宜稱作“財產權法”或者“財產所有權法”，還是采用“物權法”比較準確。
2．關于物權主體。本條第三款和第一條將物權的主體表述為“權利人”。對于如何表述物權的主體，在立法過程中有不同意見，有的建議規定為“自然人、法人”；有的建議規定為“自然人、法人和其他組織”；有的建議規定為“國家、集體和私人”；有的建議規定為“國家、公民、法人和其他組織”；有的認為，國家作為物權主體，可以包括在法人之中；有的認為，用“權利人”可以包括各種物權主體，這一規定是妥當的，不必改動。上述意見各自都有一定的道理。現行有關法律、行政法規在這個問題上的規定也不一致。本法對物權主體的表述基本上有兩類，一是統一表述為“權利人”，如第一條規定“保護權利人的物權”，第二章、第三章等章節中規定的“權利人”。二是根據有關章節和具體規定的內容相應地表述為“國家”、“集體”、“私人”、“單位”、“個人”、“企業法人”、“企業法人以外的法人”、“個體工商戶”、“農業生產經營者”等。現實生活中國家、集體、自然人、法人等都是物權主體，但究竟把它歸類為兩種主體、三種主體還是四種主體，可以在制定民法總則有關民事主體時一并研究。本法對物權主體的表述適應了現實生活的需要，也不影響將來制定民法總則時對民事主體做出統一規定。
