正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)深幅向下調(diào)整、且尚未見底的情況下，中央陸續(xù)出臺了一系列提振經(jīng)濟(jì)的措施，并擬推出10產(chǎn)業(yè)的振興規(guī)劃。此時認(rèn)真分析導(dǎo)致本輪調(diào)整的諸多原因，對癥下藥，選準(zhǔn)擴(kuò)內(nèi)需的關(guān)鍵領(lǐng)域意義重。我們以為，今天乃至未來相當(dāng)長的一個時期，房地產(chǎn)業(yè)都將是我國擴(kuò)內(nèi)需乃至促進(jìn)消費(fèi)的關(guān)鍵領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
本輪國民經(jīng)濟(jì)深幅調(diào)整不能統(tǒng)統(tǒng)歸因于次貸危機(jī)引發(fā)的全球性衰退
2008年的國民經(jīng)濟(jì)增長速度較之2007年幅下降了近4個百分點(diǎn)，顯然，本輪深幅調(diào)整不能統(tǒng)統(tǒng)歸因于次貸危機(jī)引發(fā)的全球性衰退。據(jù)目前不完整的統(tǒng)計數(shù)據(jù)估計，外部需求下降約導(dǎo)致2008年GDP增速下降2.5個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資下降導(dǎo)致增速下降約1個百分點(diǎn)。外部需求下降與房地產(chǎn)市場進(jìn)入衰退，是導(dǎo)致增速回落的兩個獨(dú)立的源頭。連續(xù)5個季度的房地產(chǎn)交易量下降，外需因素影響很小，在時間上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于國際金融危機(jī)對我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響的時間。可見，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)市場衰退的原因是獨(dú)立的，應(yīng)該予以認(rèn)真研究總結(jié)。
房地產(chǎn)業(yè)是我國擴(kuò)內(nèi)需乃至消費(fèi)增長的重要龍頭
房地產(chǎn)業(yè)的重要性在于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的普遍性。房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的貢獻(xiàn)率（綜合直接貢獻(xiàn)率和間接貢獻(xiàn)率），由1998年的15%上升到2007年的27%，平均達(dá)到了21.7%。這一方面表明房地產(chǎn)業(yè)是推動國民經(jīng)濟(jì)過去10年增長的重要引擎，另一方面表明房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動了眾多行業(yè)的繁榮。不僅由投入產(chǎn)出聯(lián)系帶動了鋼材、水泥等制造業(yè)以及建筑業(yè)的增長，也通過家居空間的改善拉動了裝修裝飾、汽車、家電、家具等領(lǐng)域的消費(fèi)顯著升級。將其稱為我國擴(kuò)內(nèi)需乃至消費(fèi)增長的龍頭，毫不為過。因此，我們認(rèn)為，在外部需求短期難以恢復(fù)的情況下，房地產(chǎn)市場的底部將決定本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整的底部。
應(yīng)該特別說明的是，我國的房地產(chǎn)市場與美歐房地產(chǎn)市場情況截然不同。 引發(fā)美國次貸危機(jī)的癥結(jié)性原因，是在一個已經(jīng)基本飽和的市場上，政府和國會希望“通過向沒有購買力的家庭提供體面住房，并通過金融衍生工具系統(tǒng)予以資助來提振經(jīng)濟(jì)”所導(dǎo)致的。實(shí)際上，在這個過程中，金融衍生工具系統(tǒng)只是放這場危機(jī)的一個技術(shù)性原因。
我國的情況截然不同，我國尚處于人口城市化“高峰進(jìn)程”中，房地產(chǎn)市場會在較長時期保持很高的、有支付能力的需求強(qiáng)度（即使在當(dāng)前，也有量持幣伺機(jī)待購者，只不過在等待“底部到來的明確信號”）。只要政策得當(dāng)，我國房地產(chǎn)市場注定會先于其他國家、也先于國內(nèi)其他行業(yè)啟動，恢復(fù)高增長并帶動國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，并注定持續(xù)作為未來數(shù)十年中的主要增長引擎，帶動國民經(jīng)濟(jì)增長。因此，房地產(chǎn)業(yè)被定位為“重要的支柱產(chǎn)業(yè)”，是必然選擇，絕不是權(quán)宜之計。
堅持房地產(chǎn)市場化改革方向，“不動搖、不懈怠、不折騰”
改革開放30年，我們堅持市場化方向，使各種商品供給從短缺轉(zhuǎn)為富余，城鄉(xiāng)人均住房水平也提高了幾倍。只要我們堅持房地產(chǎn)市場化方向 “不動搖、不懈怠、不折騰”，住房問題最終將不再是問題。當(dāng)前重要的是，人們要正確看待和認(rèn)識市場規(guī)律和市場現(xiàn)象。
第一，正確認(rèn)識住房價格。在一個供不應(yīng)求的市場環(huán)境下，市場價格作為一個“出清”價格，注定會遠(yuǎn)高于所謂“成本+平均利潤”，也肯定會高于多數(shù)具有購買意愿者的出價水平，否則市場怎么實(shí)現(xiàn)分配功能呢？試想一下，如果我們?nèi)藶榈貙⒆》績r格固定在“成本+平均利潤”水平，或者按中等收入家庭可支付能力確定一個計劃價格，那么，住房供給注定萎縮，住房需求注定放，于是住房肯定將回歸為一個極度短缺的產(chǎn)品，產(chǎn)品的分配只能靠排隊、搖號、甚至行政分配來解決，這也就不能算是市場了。
第二，正確認(rèn)識投資以及投機(jī)需求。首先是投資需求，沒有投資者就不會有租賃市場上房屋的供給者；要鼓勵租賃市場發(fā)展，投資需求是不能加以遏止的。其次是投機(jī)需求，任何市場（匯率市場、股票市場以及形形色色宗商品期貨市場）均不能排斥和排除投機(jī)現(xiàn)象。投機(jī)者意圖就是“低吸高拋”，客觀效果恰恰可以在市場蕭條時增加需求，在市場高漲時增加供給。當(dāng)前我國低迷的房地產(chǎn)市場恰恰需要這些投機(jī)者涌現(xiàn)。
第三，明確住房保障的范圍，不反復(fù)，給市場供求雙方以明確、穩(wěn)定的預(yù)期，消除觀望和不合理的期待。
不宜把“住房保障”泛化為普遍的“社會福利”。保障的本質(zhì)含義是救助。住房保障，是全社會對其成員中“無力參與市場競爭者以及競爭中的失敗者”進(jìn)行的居所救助，避免其流離失所。因此廉租房制度需要盡快建立與完善。住房保障是社會保障體系的一個組成部分，因而與社會保障一樣，不應(yīng)將之泛化為一種普遍化的、多數(shù)人分享的福利。
回想一下亞洲金融危機(jī)之后的1998年，恰恰是我們正確地取消福利分房制度，使人們清楚地認(rèn)識到必須丟掉“福利”幻想，“好的居住條件要靠自己的努力、汗水去創(chuàng)造”，既帶來房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，也拉動了國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部需求。
本輪國民經(jīng)濟(jì)深幅調(diào)整不能統(tǒng)統(tǒng)歸因于次貸危機(jī)引發(fā)的全球性衰退
2008年的國民經(jīng)濟(jì)增長速度較之2007年幅下降了近4個百分點(diǎn)，顯然，本輪深幅調(diào)整不能統(tǒng)統(tǒng)歸因于次貸危機(jī)引發(fā)的全球性衰退。據(jù)目前不完整的統(tǒng)計數(shù)據(jù)估計，外部需求下降約導(dǎo)致2008年GDP增速下降2.5個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資下降導(dǎo)致增速下降約1個百分點(diǎn)。外部需求下降與房地產(chǎn)市場進(jìn)入衰退，是導(dǎo)致增速回落的兩個獨(dú)立的源頭。連續(xù)5個季度的房地產(chǎn)交易量下降，外需因素影響很小，在時間上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于國際金融危機(jī)對我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響的時間。可見，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)市場衰退的原因是獨(dú)立的，應(yīng)該予以認(rèn)真研究總結(jié)。
房地產(chǎn)業(yè)是我國擴(kuò)內(nèi)需乃至消費(fèi)增長的重要龍頭
房地產(chǎn)業(yè)的重要性在于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的普遍性。房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的貢獻(xiàn)率（綜合直接貢獻(xiàn)率和間接貢獻(xiàn)率），由1998年的15%上升到2007年的27%，平均達(dá)到了21.7%。這一方面表明房地產(chǎn)業(yè)是推動國民經(jīng)濟(jì)過去10年增長的重要引擎，另一方面表明房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動了眾多行業(yè)的繁榮。不僅由投入產(chǎn)出聯(lián)系帶動了鋼材、水泥等制造業(yè)以及建筑業(yè)的增長，也通過家居空間的改善拉動了裝修裝飾、汽車、家電、家具等領(lǐng)域的消費(fèi)顯著升級。將其稱為我國擴(kuò)內(nèi)需乃至消費(fèi)增長的龍頭，毫不為過。因此，我們認(rèn)為，在外部需求短期難以恢復(fù)的情況下，房地產(chǎn)市場的底部將決定本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整的底部。
應(yīng)該特別說明的是，我國的房地產(chǎn)市場與美歐房地產(chǎn)市場情況截然不同。 引發(fā)美國次貸危機(jī)的癥結(jié)性原因，是在一個已經(jīng)基本飽和的市場上，政府和國會希望“通過向沒有購買力的家庭提供體面住房，并通過金融衍生工具系統(tǒng)予以資助來提振經(jīng)濟(jì)”所導(dǎo)致的。實(shí)際上，在這個過程中，金融衍生工具系統(tǒng)只是放這場危機(jī)的一個技術(shù)性原因。
我國的情況截然不同，我國尚處于人口城市化“高峰進(jìn)程”中，房地產(chǎn)市場會在較長時期保持很高的、有支付能力的需求強(qiáng)度（即使在當(dāng)前，也有量持幣伺機(jī)待購者，只不過在等待“底部到來的明確信號”）。只要政策得當(dāng)，我國房地產(chǎn)市場注定會先于其他國家、也先于國內(nèi)其他行業(yè)啟動，恢復(fù)高增長并帶動國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，并注定持續(xù)作為未來數(shù)十年中的主要增長引擎，帶動國民經(jīng)濟(jì)增長。因此，房地產(chǎn)業(yè)被定位為“重要的支柱產(chǎn)業(yè)”，是必然選擇，絕不是權(quán)宜之計。
堅持房地產(chǎn)市場化改革方向，“不動搖、不懈怠、不折騰”
改革開放30年，我們堅持市場化方向，使各種商品供給從短缺轉(zhuǎn)為富余，城鄉(xiāng)人均住房水平也提高了幾倍。只要我們堅持房地產(chǎn)市場化方向 “不動搖、不懈怠、不折騰”，住房問題最終將不再是問題。當(dāng)前重要的是，人們要正確看待和認(rèn)識市場規(guī)律和市場現(xiàn)象。
第一，正確認(rèn)識住房價格。在一個供不應(yīng)求的市場環(huán)境下，市場價格作為一個“出清”價格，注定會遠(yuǎn)高于所謂“成本+平均利潤”，也肯定會高于多數(shù)具有購買意愿者的出價水平，否則市場怎么實(shí)現(xiàn)分配功能呢？試想一下，如果我們?nèi)藶榈貙⒆》績r格固定在“成本+平均利潤”水平，或者按中等收入家庭可支付能力確定一個計劃價格，那么，住房供給注定萎縮，住房需求注定放，于是住房肯定將回歸為一個極度短缺的產(chǎn)品，產(chǎn)品的分配只能靠排隊、搖號、甚至行政分配來解決，這也就不能算是市場了。
第二，正確認(rèn)識投資以及投機(jī)需求。首先是投資需求，沒有投資者就不會有租賃市場上房屋的供給者；要鼓勵租賃市場發(fā)展，投資需求是不能加以遏止的。其次是投機(jī)需求，任何市場（匯率市場、股票市場以及形形色色宗商品期貨市場）均不能排斥和排除投機(jī)現(xiàn)象。投機(jī)者意圖就是“低吸高拋”，客觀效果恰恰可以在市場蕭條時增加需求，在市場高漲時增加供給。當(dāng)前我國低迷的房地產(chǎn)市場恰恰需要這些投機(jī)者涌現(xiàn)。
第三，明確住房保障的范圍，不反復(fù)，給市場供求雙方以明確、穩(wěn)定的預(yù)期，消除觀望和不合理的期待。
不宜把“住房保障”泛化為普遍的“社會福利”。保障的本質(zhì)含義是救助。住房保障，是全社會對其成員中“無力參與市場競爭者以及競爭中的失敗者”進(jìn)行的居所救助，避免其流離失所。因此廉租房制度需要盡快建立與完善。住房保障是社會保障體系的一個組成部分，因而與社會保障一樣，不應(yīng)將之泛化為一種普遍化的、多數(shù)人分享的福利。
回想一下亞洲金融危機(jī)之后的1998年，恰恰是我們正確地取消福利分房制度，使人們清楚地認(rèn)識到必須丟掉“福利”幻想，“好的居住條件要靠自己的努力、汗水去創(chuàng)造”，既帶來房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，也拉動了國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部需求。
