論物權法建設與房地產經紀業管理
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、物權法是房地產經紀業交易關系進行的法律基礎
物權主要是源自陸法系的民法概念，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的財產權利。一般可以分為三類，包括財產所有權、用益物權和擔保物權。在各種物權客體中，不動產作為國家立國和人民立身的物質前提，具有基礎性的作用。因此，不動產物權是我國物權法立法的重心。由于房地產經紀業中的交易對象房地產權益本身就完全屬于物權，同樣也包括所有權、用益物權和擔保物權。委托人作為房屋所有人有權占用、使用其房屋，并有權委托房地產經紀人將其房屋出售、出租，轉讓其房屋所有權和使用權等。
在民法中，物權是債權相對應的權利，這兩種權利構成了市場經濟社會兩項基本的財產權利。債權主要通過合同法進行調整，而物權則由物權法來加以規范。物權法的任務是規范財產歸屬關系和保障財產的歸屬秩序，只有通過物權法鞏固財產的歸屬秩序以后，才能使基于信賴的商品交換成為可能。而債權法的任務則是規范財產流轉關系和保障財產流轉秩序，只有通過債權法確保財產流轉秩序后，才能使財產歸屬得以實現。在房地產經紀業管理中，合同法只能調整房地產經紀業中的交易關系，而對于交易的前提和結果，就難以發揮其調整的作用。而物權法則具有能夠確認房地產歸屬的作用，從而使其成為房地產經紀市場交易關系得以進行的法律基礎。
二、物權法是規范房地產經紀市場秩序的根本前提
物權法是規范市場經濟的基本法律規則，通過物權法確認各類物權，就可以確認交易的基本前提。這是因為任何交易的前提都是交易當事人享有物權，而交易結果則是物權發生移轉。另外，物權法中的一系列規則，如公示公信原則、所有權移轉規則、善意取得制度等都是直接服務于交易關系的。目前在我國房地產市場交易中，存在著一些不規范現象，其重要原因在于物權法的缺位。例如，在房屋交易中，由于我國房地產登記制度不完善，房地產經紀人和購房者在購買房屋時，不能通過查閱房地產登記的方式，來知悉該房屋是否已經出售或設定了抵押等情況，從而使購房者在房地產交易中遭受巨的財產損失。更有甚者將一套房屋賣給數人，或拿已經出售的房屋作抵押，進行金融欺詐，騙取他人財產，造成房地產交易安全得不到保障，導致房地產經紀業交易秩序混亂。所以說物權法是規范房地產經紀市場秩序的根本前提。
三、物權法立法原則與房地產經紀業規范化管理
制定物權法的基本原則主要包括三個方面：一是物權法定原則，二是一物一權原則，三是公示、公信原則。這些立法原則與房地產經紀業管理規范化的關系十分緊密。
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物權法定是指物權的種類、內容、效力和公示方法只能由法律明確規定，當事人不能通過合同自由創立。物權法貫徹這一原則的原因：一是物權的直接支配性，物權作為一種對物直接支配的權利，可以排除他人的干涉，不允許當事人通過合同方法自由創設，因此物權“有極強的效力，得對抗一般之人，如許其以契約或習慣創設，則有害公益?！保ㄌ瞻俅ǖ?，《最新綜合六法全書》，第225頁，臺北三民書局，1986年。）二是物權是基本的財產權，是債權發生的前提，它直接反映了社會所有制關系，并在很程度上影響著對社會經濟關系的調整，所以也不能允許當事人任意創設物權。三是為保障交易的安全和便利，必須明確物權的種類和內容，只有這樣，才能使一般人明確了解財產的歸屬，使物權的得失變更清晰透明，從而保障交易的安全，維護社會經濟關系的正常與穩定。所以根據物權法定原則，房地產權益的種類、內容、效力和公示方法都必須依物權法明確規定，不能由房地產交易雙方當事人通過合同任意設定房地產權益，從而可以有效保證房地產的交易安全，避免房地產經紀市場的交易秩序出現混亂。
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一物一權原則是指一物之上不得設立兩個或兩個以上在內容上相互沖突的物權。從房地產物權角度來看，這一原則可以從兩個方面理解：
一方面指一幢房屋之上只能設定一個所有權。即一幢房屋只能有一個所有權人，不能說某一人擁有該房屋所有權，同時另一人也擁有該房屋的所有權。但是數人可以共有房屋的一個所有權，而不是由數人對共有房屋分別享有所有權。物權法的這一原則，可以使房地產產權清晰，杜絕房地產經紀業交易中產生的一物多主糾紛，充分發揮物權法的定分止爭作用。
另一方面是在一房地產之上不允許設立兩個或兩個以上在內容上相互沖突的物權。物權法允許在一物之上可以設立多個物權。例如，國有土地使用權出讓以后，在土地之上可以形成土地所有權和土地使用權兩個物權，國有土地使用權人還可以將通過出讓合同獲得的土地使用權設定抵押，形成抵押權，這樣在一宗土地上就形成了多項物權。但是物權法不允許當事人設立的物權在內容上相互矛盾。在房地產經紀業務中，數個物權相互沖突的現象是時有發生的。例如，某房地產開發商將其開發的住宅樓工程發包給某建筑公司進行建設，在工程建成過程中，開發商為借款而將該住宅樓工程及土地使用權抵押給某銀行，同時開發商委托房地產經紀公司代理預售該住宅樓期房。但是由于開發商沒有按照合同約定向承包人支付工程款，因此，承包人依法享有對該住宅樓工程的法定抵押權，有權要求對該住宅樓公開拍賣并依法優先受償；而銀行也因為發包人沒有到期還本付息而有權要求行使抵押權，對該住宅樓工程進行拍賣；同時購買期房的產權人又擁有該住宅樓的所有權。這樣就發生了銀行抵押權、承包人抵押權以及購房者房屋所有權之間的相互沖突。因此，物權法中解決物權矛盾和沖突的規則，有助于解決房地產經紀業務實踐中產生的各種產權糾紛問題。
?。ㄈ┕?、公信原則
1．公示原則
物權公示是指通過一定的公示方法，將物權設立、移轉的事實向社會公開，以使第三人知道物權的變動情況。物權公示是物權變動的特有制度，一方面可以顯示權利人擁有權利的真實狀況，使權利人獲得對抗不法侵害的物僅效力；另一方面也可以使第三人得知權利的真實情況，了解轉讓物權之上可能存在的某種負擔，防止無處分權的人非法轉讓，以利于保護第三人的利益，維護交易的安全和秩序。物權的公示方法不能由當事人自由創設，必須由法律明確規定，各國民法對其規定基本相同，即動產以交付為準，不動產則以登記為準。物權公示制度的核心是物權公示的效力，包括物權變動的效力和對于第三人的公信力兩個方面。
物權法公示制度的重點在于完善不動產登記制度。房地產物權的登記目的是將權利設立和變動的信息向社會公開，使第三人了解有關房地產物權的信息。基于公示制度，房地產物權關系清晰透明，使房地產經紀人和交易當事人可以直接從外部認識房地產物權的存在。否則，在房地產物權變動頻繁的市場交易中，不僅損害交易安全，危害第三人利益，而且使房地產交易秩序陷于混亂。這是因為，登記是房地產物權得失變更成立的要件，是物權法律關系形成的標志。在房地產經紀業務中，如果房地產經紀人能夠通過登記了解房地產權利的狀況以及權利上是否存在負擔等信息，就能為房地產交易的當事人提供安全的服務，避免交易欺詐行為，從而可以決定能否與登記的權利人從事有關房地產的各種交易。由于登記制度既是房地產物權設定的條件，又是房地產物權有秩序移轉的基礎，所以法律必須明確規定物權公示制度和公示方法。
目前我國部分省市有關房屋、土地的登記分別是由建設主管部門和土地管理部門進行的，在給當事人查詢登記信息和從事登記造成不便的同時，也為從事欺詐行為的不法行為人提供了機會，而且容易造成房地產權利的重復登記，從而危害了當事人從事的房地產交易行為。
所以物權法的頒布實施，對建立統一的房地產登記制度，改變政出多門，完善登記程序，公開登記內容，加強登記機關的責任，建立登記的實質審查制度，以及規范房地產經紀業管理，都具有十分重要的現實意義。
2．公信原則
“物權的存在既然以登記或占有為其表征，則信賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實質的權利不符，對于此信賴表征之人也不生任何影響，稱為公信原則。（梁慧星、陳華彬編著，《物權法》，第75頁，法律出版社，1997年9月）。公信是與公示聯系在一起的，公示的公信力使物權表征的權利與真實的權利關系相分離，并發生獨立的法律效力。其主要內容包括：第一，登記記載的權利人，在法律上只能推定其為真正的權利人；第二，任何人在相信登記記載權利的基礎上，與權利人從事移轉該權利的交易，該項交易就應當受到法律的保護。例如，甲將乙的房屋登記在自己名下，并賣與丙，事后發現登記有錯誤，但甲將該登記的產權出讓給丙時，丙并不知道登記有錯誤，丙信賴登記的內容是合法、真實的，因此丙與甲訂立買賣該房產的合同，即使以后發現登記內容有錯誤，甲和丙之間的交易也是有效的，應當受到物權法保護。而乙因登記的公信力切斷了其對該房屋物權的追及權，乙的真正權利因沒有登記，法律上不享有該房屋物權，只能向甲提起債權損害賠償的請求權。如果錯誤登記是由國家登記機關引起的，乙享有向國家登記機關請求賠償的權利。
所以，如果對登記所產生的效力不予以確認，登記制度就形同虛設，將不利于維護房地產交易的安全。公信原則對于鼓勵和保護房地產交易具有十分重要的作用，房地產經紀人和交易當事人不用擔心處分人是否為真正的房地產權利人，特別是房地產經紀人不需要花費更多的時間和精力去調查交易房地產的權利狀態，不僅可以節省交易成本，而且可以提高房地產交易的效率。
物權主要是源自陸法系的民法概念，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的財產權利。一般可以分為三類，包括財產所有權、用益物權和擔保物權。在各種物權客體中，不動產作為國家立國和人民立身的物質前提，具有基礎性的作用。因此，不動產物權是我國物權法立法的重心。由于房地產經紀業中的交易對象房地產權益本身就完全屬于物權，同樣也包括所有權、用益物權和擔保物權。委托人作為房屋所有人有權占用、使用其房屋，并有權委托房地產經紀人將其房屋出售、出租，轉讓其房屋所有權和使用權等。
在民法中，物權是債權相對應的權利，這兩種權利構成了市場經濟社會兩項基本的財產權利。債權主要通過合同法進行調整，而物權則由物權法來加以規范。物權法的任務是規范財產歸屬關系和保障財產的歸屬秩序，只有通過物權法鞏固財產的歸屬秩序以后，才能使基于信賴的商品交換成為可能。而債權法的任務則是規范財產流轉關系和保障財產流轉秩序，只有通過債權法確保財產流轉秩序后，才能使財產歸屬得以實現。在房地產經紀業管理中，合同法只能調整房地產經紀業中的交易關系，而對于交易的前提和結果，就難以發揮其調整的作用。而物權法則具有能夠確認房地產歸屬的作用，從而使其成為房地產經紀市場交易關系得以進行的法律基礎。
二、物權法是規范房地產經紀市場秩序的根本前提
物權法是規范市場經濟的基本法律規則，通過物權法確認各類物權，就可以確認交易的基本前提。這是因為任何交易的前提都是交易當事人享有物權，而交易結果則是物權發生移轉。另外，物權法中的一系列規則，如公示公信原則、所有權移轉規則、善意取得制度等都是直接服務于交易關系的。目前在我國房地產市場交易中，存在著一些不規范現象，其重要原因在于物權法的缺位。例如，在房屋交易中，由于我國房地產登記制度不完善，房地產經紀人和購房者在購買房屋時，不能通過查閱房地產登記的方式，來知悉該房屋是否已經出售或設定了抵押等情況，從而使購房者在房地產交易中遭受巨的財產損失。更有甚者將一套房屋賣給數人，或拿已經出售的房屋作抵押，進行金融欺詐，騙取他人財產，造成房地產交易安全得不到保障，導致房地產經紀業交易秩序混亂。所以說物權法是規范房地產經紀市場秩序的根本前提。
三、物權法立法原則與房地產經紀業規范化管理
制定物權法的基本原則主要包括三個方面：一是物權法定原則，二是一物一權原則，三是公示、公信原則。這些立法原則與房地產經紀業管理規范化的關系十分緊密。
?。ㄒ唬┪餀喾ǘㄔ瓌t
物權法定是指物權的種類、內容、效力和公示方法只能由法律明確規定，當事人不能通過合同自由創立。物權法貫徹這一原則的原因：一是物權的直接支配性，物權作為一種對物直接支配的權利，可以排除他人的干涉，不允許當事人通過合同方法自由創設，因此物權“有極強的效力，得對抗一般之人，如許其以契約或習慣創設，則有害公益?！保ㄌ瞻俅ǖ?，《最新綜合六法全書》，第225頁，臺北三民書局，1986年。）二是物權是基本的財產權，是債權發生的前提，它直接反映了社會所有制關系，并在很程度上影響著對社會經濟關系的調整，所以也不能允許當事人任意創設物權。三是為保障交易的安全和便利，必須明確物權的種類和內容，只有這樣，才能使一般人明確了解財產的歸屬，使物權的得失變更清晰透明，從而保障交易的安全，維護社會經濟關系的正常與穩定。所以根據物權法定原則，房地產權益的種類、內容、效力和公示方法都必須依物權法明確規定，不能由房地產交易雙方當事人通過合同任意設定房地產權益，從而可以有效保證房地產的交易安全，避免房地產經紀市場的交易秩序出現混亂。
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一物一權原則是指一物之上不得設立兩個或兩個以上在內容上相互沖突的物權。從房地產物權角度來看，這一原則可以從兩個方面理解：
一方面指一幢房屋之上只能設定一個所有權。即一幢房屋只能有一個所有權人，不能說某一人擁有該房屋所有權，同時另一人也擁有該房屋的所有權。但是數人可以共有房屋的一個所有權，而不是由數人對共有房屋分別享有所有權。物權法的這一原則，可以使房地產產權清晰，杜絕房地產經紀業交易中產生的一物多主糾紛，充分發揮物權法的定分止爭作用。
另一方面是在一房地產之上不允許設立兩個或兩個以上在內容上相互沖突的物權。物權法允許在一物之上可以設立多個物權。例如，國有土地使用權出讓以后，在土地之上可以形成土地所有權和土地使用權兩個物權，國有土地使用權人還可以將通過出讓合同獲得的土地使用權設定抵押，形成抵押權，這樣在一宗土地上就形成了多項物權。但是物權法不允許當事人設立的物權在內容上相互矛盾。在房地產經紀業務中，數個物權相互沖突的現象是時有發生的。例如，某房地產開發商將其開發的住宅樓工程發包給某建筑公司進行建設，在工程建成過程中，開發商為借款而將該住宅樓工程及土地使用權抵押給某銀行，同時開發商委托房地產經紀公司代理預售該住宅樓期房。但是由于開發商沒有按照合同約定向承包人支付工程款，因此，承包人依法享有對該住宅樓工程的法定抵押權，有權要求對該住宅樓公開拍賣并依法優先受償；而銀行也因為發包人沒有到期還本付息而有權要求行使抵押權，對該住宅樓工程進行拍賣；同時購買期房的產權人又擁有該住宅樓的所有權。這樣就發生了銀行抵押權、承包人抵押權以及購房者房屋所有權之間的相互沖突。因此，物權法中解決物權矛盾和沖突的規則，有助于解決房地產經紀業務實踐中產生的各種產權糾紛問題。
?。ㄈ┕?、公信原則
1．公示原則
物權公示是指通過一定的公示方法，將物權設立、移轉的事實向社會公開，以使第三人知道物權的變動情況。物權公示是物權變動的特有制度，一方面可以顯示權利人擁有權利的真實狀況，使權利人獲得對抗不法侵害的物僅效力；另一方面也可以使第三人得知權利的真實情況，了解轉讓物權之上可能存在的某種負擔，防止無處分權的人非法轉讓，以利于保護第三人的利益，維護交易的安全和秩序。物權的公示方法不能由當事人自由創設，必須由法律明確規定，各國民法對其規定基本相同，即動產以交付為準，不動產則以登記為準。物權公示制度的核心是物權公示的效力，包括物權變動的效力和對于第三人的公信力兩個方面。
物權法公示制度的重點在于完善不動產登記制度。房地產物權的登記目的是將權利設立和變動的信息向社會公開，使第三人了解有關房地產物權的信息。基于公示制度，房地產物權關系清晰透明，使房地產經紀人和交易當事人可以直接從外部認識房地產物權的存在。否則，在房地產物權變動頻繁的市場交易中，不僅損害交易安全，危害第三人利益，而且使房地產交易秩序陷于混亂。這是因為，登記是房地產物權得失變更成立的要件，是物權法律關系形成的標志。在房地產經紀業務中，如果房地產經紀人能夠通過登記了解房地產權利的狀況以及權利上是否存在負擔等信息，就能為房地產交易的當事人提供安全的服務，避免交易欺詐行為，從而可以決定能否與登記的權利人從事有關房地產的各種交易。由于登記制度既是房地產物權設定的條件，又是房地產物權有秩序移轉的基礎，所以法律必須明確規定物權公示制度和公示方法。
目前我國部分省市有關房屋、土地的登記分別是由建設主管部門和土地管理部門進行的，在給當事人查詢登記信息和從事登記造成不便的同時，也為從事欺詐行為的不法行為人提供了機會，而且容易造成房地產權利的重復登記，從而危害了當事人從事的房地產交易行為。
所以物權法的頒布實施，對建立統一的房地產登記制度，改變政出多門，完善登記程序，公開登記內容，加強登記機關的責任，建立登記的實質審查制度，以及規范房地產經紀業管理，都具有十分重要的現實意義。
2．公信原則
“物權的存在既然以登記或占有為其表征，則信賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實質的權利不符，對于此信賴表征之人也不生任何影響，稱為公信原則。（梁慧星、陳華彬編著，《物權法》，第75頁，法律出版社，1997年9月）。公信是與公示聯系在一起的，公示的公信力使物權表征的權利與真實的權利關系相分離，并發生獨立的法律效力。其主要內容包括：第一，登記記載的權利人，在法律上只能推定其為真正的權利人；第二，任何人在相信登記記載權利的基礎上，與權利人從事移轉該權利的交易，該項交易就應當受到法律的保護。例如，甲將乙的房屋登記在自己名下，并賣與丙，事后發現登記有錯誤，但甲將該登記的產權出讓給丙時，丙并不知道登記有錯誤，丙信賴登記的內容是合法、真實的，因此丙與甲訂立買賣該房產的合同，即使以后發現登記內容有錯誤，甲和丙之間的交易也是有效的，應當受到物權法保護。而乙因登記的公信力切斷了其對該房屋物權的追及權，乙的真正權利因沒有登記，法律上不享有該房屋物權，只能向甲提起債權損害賠償的請求權。如果錯誤登記是由國家登記機關引起的，乙享有向國家登記機關請求賠償的權利。
所以，如果對登記所產生的效力不予以確認，登記制度就形同虛設，將不利于維護房地產交易的安全。公信原則對于鼓勵和保護房地產交易具有十分重要的作用，房地產經紀人和交易當事人不用擔心處分人是否為真正的房地產權利人，特別是房地產經紀人不需要花費更多的時間和精力去調查交易房地產的權利狀態，不僅可以節省交易成本，而且可以提高房地產交易的效率。
