名詞解釋：業主對專有部分以外的共有部分權利義務
發布時間：2010-01-14 共1頁
物權法解釋：第七十二條【業主對專有部分以外的共有部分權利義務】
第七十二條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
【解釋】本條是關于業主對專有部分以外的共有部分權利義務的規定。
業主專有部分以外的共有部分通常是指，除建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分以外的部分，既包括建筑物內的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等部分，也包括建筑區劃內，由業主共同使用的物業管理用房、綠地、道路、公用設施以及其他公共場所等，但法律另有規定的除外。目前我國城鎮居民住房情況復雜，僅所有權就有不同的情形。有的是在住房制度改革后，將原租住的公有住房，依照房改價購買為自己所有；有的是按照市場價格購買的商品房；有的是享受國家優惠政策購買的經濟適用房；還有集資建房的。而農民因征地遷人高層或者多層建筑物居住的情況就更為復雜，因此，建筑區劃內哪些部分為業主共有，還須根據具體情況具體確定。
業主對專有部分以外的共有部分享有權利，承擔義務包括兩部分內容。一是業主對專有部分以外的共有部分享有共有權；二是業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。
業主對專有部分以外的共有部分享有共有權，即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對物業管理用房、綠地、道路、公用設施以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權利，還要依據物權法及相關法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。例如，物權法第八十條規定，建筑物共有部分的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。業主對專有部分以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務。同樣，業主對共有部分如何承擔義務，也要依據物權法及相關法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。例如，依據物權法第八十三條的規定，業主對共有部分承擔的義務有，不得在共有部分任意棄置垃圾、違章搭建，不得隨意侵占通道等。又如，《物業管理條例》第五十五條規定，利用物業共用部位、共用設施進行經營的，應當在征得相關業主、業主會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。
業主對專有部分以外的共有部分不僅享有共有的權利，還享有共同管理的權利，有權對共用部位與公用設備設施的使用、收益、維護等事項行使管理的權利，同時對共有部分的管理也負有相應的義務。
由于業主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又負有義務，有的業主就可能以放棄權利為由，不履行義務。對此，本條明確規定，業主不得以放棄權利為由不履行義務。例如，業主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此住宅居住為由，不交納暖氣費用。
業主的建筑物區分所有權是一個集合權，包括對專有部分享有的所有權、對建筑區劃內的共有部分享有的共有權和共同管理的權利，這三種權利具有不可分離性。在這三種權利中，業主對專有部分的所有權占主導地位，是業主對專有部分以外的共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的前提與基礎。沒有業主對專有部分的所有權，就無法產生業主對專有部分以外共有部分的共有權，以及對共有部分的共同管理的權利。如果業主喪失了對專有部分的所有權，也就喪失了對共有部分的共有權及對共有部分的共同管理的權利。因此本條規定，業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
