珠三角退房風(fēng)波與地產(chǎn)股大跌或是房地產(chǎn)巨變開始
發(fā)布時(shí)間：2012-07-25 共1頁
珠三角房價(jià)下跌絕非個(gè)別現(xiàn)象，地產(chǎn)股的集體暴跌也絕非偶然，這一切都預(yù)示著，中國房地產(chǎn)業(yè)正在悄然發(fā)生著巨變。
當(dāng)資金收緊，房地產(chǎn)界必然要重新洗牌。無論王石的“拐點(diǎn)”論，還是潘石屹的“百日巨變”，發(fā)出的其實(shí)是同一個(gè)預(yù)言。也許一兩年后，我們?cè)倩仡^看看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，珠三角退房風(fēng)波與地產(chǎn)股的大跌，原來都是房地產(chǎn)業(yè)巨變的開始。[潘石屹百日巨變論成導(dǎo)火索房產(chǎn)業(yè)爆發(fā)口水戰(zhàn)]
4月20日，有媒體刊發(fā)了題為《珠三角退房風(fēng)波群起百億元炒樓資金深度套牢》的報(bào)道，其中提到，僅深圳炒房團(tuán)成員2007年投入到深圳樓市的資金就超過百億人民幣，而眼下，這些資金幾乎全部被深度套牢。據(jù)悉，一些樓盤價(jià)格已經(jīng)下跌近50%。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局4月14日發(fā)布的報(bào)告也顯示，3月份，深圳市新建商品住房銷售均價(jià)已經(jīng)回落到去年4月的水平。
作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)晴雨表的股市也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的變化作出了最直觀的反映。最近一段時(shí)間，地產(chǎn)股幾乎陷入了自由落體狀態(tài)。有媒體披露，近段時(shí)間眾多持有地產(chǎn)股的基金都在賣出地產(chǎn)股，基本沒有基金買入。基金如此一致的行動(dòng)，也就不難解釋地產(chǎn)股何以如此暴跌了。
珠三角房價(jià)下跌絕非個(gè)別現(xiàn)象，地產(chǎn)股的集體暴跌也絕非偶然，這一切都預(yù)示著，中國房地產(chǎn)業(yè)正在悄然發(fā)生著巨變。
所謂春江水暖鴨先知，地產(chǎn)界的幾個(gè)知名巨頭早已不約而同地發(fā)表了各自的預(yù)言。我們所知道的包括：王石的“拐點(diǎn)論”、任志強(qiáng)的“銀行先死”論、馮侖的“賣兒賣女”論、潘石屹的“百日巨變”論……盡管房地產(chǎn)商仍在不停地就一些細(xì)節(jié)進(jìn)行爭吵，但是，他們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)正在或即將面臨的變化，觀點(diǎn)卻驚人的相似。如果向前追溯幾年，我們還可以發(fā)現(xiàn)，這些房地產(chǎn)商在對(duì)于房價(jià)的樂觀走勢(shì)觀點(diǎn)同樣是那么驚人的一致。這難道僅僅是一種巧合？
無論媒體還是研究者，都沒有房地產(chǎn)商自身更了解房地產(chǎn)業(yè)的走向與未來。從2005年開始，政府出于對(duì)房價(jià)持續(xù)上漲累積泡沫和傷害民生的擔(dān)憂，開始著手調(diào)控房地產(chǎn)，但是，房價(jià)逆勢(shì)上漲，在2007年達(dá)到極致。房價(jià)真的變得不可遏制了嗎？一些地產(chǎn)商自信地表示，中國房價(jià)還有20年的黃金期。這種樂觀已經(jīng)到了盲目的地步。即使從絕對(duì)值上來看，目前中國北京、上海、深圳等地的房價(jià)，已經(jīng)與美國每月公布的房屋銷售均價(jià)非常接近。但是，2007年美國爆發(fā)的次債危機(jī)，最終讓決策層認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)泡沫的可怕――次債危機(jī)正是房地產(chǎn)泡沫破滅的必然結(jié)果。同時(shí)，通脹壓力也開始讓政府認(rèn)識(shí)到房價(jià)持續(xù)上漲對(duì)物價(jià)帶來的強(qiáng)大推動(dòng)力。當(dāng)政府把控制物價(jià)上漲作為第一個(gè)要解決的大問題時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控就變得水到渠成。
作為房地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物，一向出言謹(jǐn)慎的王石發(fā)出“拐點(diǎn)”論時(shí)，還勸消費(fèi)者“三四年之后再買房”，很難想象，如果不是出于一種高度的自信，王石會(huì)發(fā)出這樣的建議。王石并非一說了事，萬科旗下的樓盤相繼降價(jià)，隨后，更清楚的跡象顯現(xiàn)出來，之前嘲弄萬科的地產(chǎn)商才忽然意識(shí)到，萬科通過降價(jià)銷售加快資金回籠步伐的做法，正是應(yīng)對(duì)未來危機(jī)的捷徑。
2007年9月27日出臺(tái)的“房貸新政”，是政府從資金入手實(shí)施“關(guān)門”調(diào)控的第一步。今年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，是以打擊囤積土地為核心的重拳。
這兩步看似平常的招數(shù)實(shí)則威力巨大，因?yàn)橥獠凯h(huán)境發(fā)生了變化。我們知道，2007年，出于對(duì)地價(jià)繼續(xù)上漲的良好預(yù)期，一些房地產(chǎn)商已經(jīng)囤積了大量土地。國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報(bào)告》披露，全國最大“地主”碧桂園，在2007年7月末的總土地儲(chǔ)備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬平方米。倘若這股囤地風(fēng)剎不住，僅土地升值給開發(fā)商帶來的利潤，就足以讓開發(fā)商有足夠的實(shí)力和耐心化解調(diào)控政策。因此，中央在密集出臺(tái)政策時(shí)，不僅動(dòng)用了法律手段、經(jīng)濟(jì)手段，還動(dòng)用了金融手段和行政問責(zé)手段，力度前所未有。
一方面卡住資金口，一方面將權(quán)力與房產(chǎn)商剝離，這種調(diào)控終于產(chǎn)生了效果。從去年開始，政府規(guī)定土地使用證的取得要與土地出讓金全額支付掛鉤，不能分期支付土地出讓金。這使得開發(fā)商的囤地成本大大增加。由于瘋狂囤積土地，一些房地產(chǎn)商的資金顯得捉襟見肘。據(jù)媒體報(bào)道，碧桂園目前的現(xiàn)金只有約95億港元。這些資金顯然不足以彌補(bǔ)其進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的巨大資金缺口，其囤積的土地10年也開發(fā)不完，遺憾的是，根據(jù)法律規(guī)定，土地兩年不開發(fā)就將被無償收回。
由此，開發(fā)商不得不走王石的路子，降價(jià)銷售房屋，加快資金回籠，但他們發(fā)現(xiàn)為時(shí)已晚。一些開發(fā)商開始轉(zhuǎn)讓土地，這導(dǎo)致了地價(jià)的急轉(zhuǎn)直下。過去被開發(fā)商忽略的資金鏈斷裂的巨大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉抠J新政而顯現(xiàn)出來。與此同時(shí)，炒房者的成本也因房貸新政大大上升，門檻也越抬越高。更令開發(fā)商憂心似焚的是，國務(wù)院在2008年工作要點(diǎn)中，明確指示要打擊炒樓活動(dòng)。這是中央政府首次以嚴(yán)厲的措辭，指責(zé)樓市炒家擾亂市場，助長樓市泡沫，加劇金融風(fēng)險(xiǎn)。這并非說說而已，國務(wù)院明確指令國家發(fā)改委牽頭，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等配合，采取措施，打擊炒樓活動(dòng)。
炒房熱降溫，實(shí)際上意味著有效供應(yīng)的增加，這對(duì)房價(jià)的抑制作用是顯而易見的。一方面是外部壓力，促使房價(jià)回調(diào)；一方面是內(nèi)部壓力，促使房地產(chǎn)商不得不通過降價(jià)，加快資金的回籠以避免因資金鏈斷裂而猝死。由此，一些開發(fā)商不得不通過自買自賣，制造供不應(yīng)求的假象，以欺騙消費(fèi)者，有的樓盤合同撤簽率高達(dá)100%，可惜，這樣做已經(jīng)無法扭轉(zhuǎn)大局。隨著兩年期的到來，政府將無償回收部分土地，這些土地將來還會(huì)重新回到市場。而這需要的時(shí)間正好就是王石所說的三、四年再買房，這難道又是一個(gè)巧合？
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，離不開資本市場和銀行的支持，當(dāng)資金收緊，房地產(chǎn)界必然要重新洗牌。無論王石的“拐點(diǎn)”論，還是潘石屹的“百日巨變”，發(fā)出的其實(shí)是同一個(gè)預(yù)言。也許一兩年后，我們?cè)倩仡^看看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，珠三角退房風(fēng)波與地產(chǎn)股的大跌，原來都是房地產(chǎn)業(yè)巨變的開始。
當(dāng)資金收緊，房地產(chǎn)界必然要重新洗牌。無論王石的“拐點(diǎn)”論，還是潘石屹的“百日巨變”，發(fā)出的其實(shí)是同一個(gè)預(yù)言。也許一兩年后，我們?cè)倩仡^看看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，珠三角退房風(fēng)波與地產(chǎn)股的大跌，原來都是房地產(chǎn)業(yè)巨變的開始。[潘石屹百日巨變論成導(dǎo)火索房產(chǎn)業(yè)爆發(fā)口水戰(zhàn)]
4月20日，有媒體刊發(fā)了題為《珠三角退房風(fēng)波群起百億元炒樓資金深度套牢》的報(bào)道，其中提到，僅深圳炒房團(tuán)成員2007年投入到深圳樓市的資金就超過百億人民幣，而眼下，這些資金幾乎全部被深度套牢。據(jù)悉，一些樓盤價(jià)格已經(jīng)下跌近50%。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局4月14日發(fā)布的報(bào)告也顯示，3月份，深圳市新建商品住房銷售均價(jià)已經(jīng)回落到去年4月的水平。
作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)晴雨表的股市也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的變化作出了最直觀的反映。最近一段時(shí)間，地產(chǎn)股幾乎陷入了自由落體狀態(tài)。有媒體披露，近段時(shí)間眾多持有地產(chǎn)股的基金都在賣出地產(chǎn)股，基本沒有基金買入。基金如此一致的行動(dòng)，也就不難解釋地產(chǎn)股何以如此暴跌了。
珠三角房價(jià)下跌絕非個(gè)別現(xiàn)象，地產(chǎn)股的集體暴跌也絕非偶然，這一切都預(yù)示著，中國房地產(chǎn)業(yè)正在悄然發(fā)生著巨變。
所謂春江水暖鴨先知，地產(chǎn)界的幾個(gè)知名巨頭早已不約而同地發(fā)表了各自的預(yù)言。我們所知道的包括：王石的“拐點(diǎn)論”、任志強(qiáng)的“銀行先死”論、馮侖的“賣兒賣女”論、潘石屹的“百日巨變”論……盡管房地產(chǎn)商仍在不停地就一些細(xì)節(jié)進(jìn)行爭吵，但是，他們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)正在或即將面臨的變化，觀點(diǎn)卻驚人的相似。如果向前追溯幾年，我們還可以發(fā)現(xiàn)，這些房地產(chǎn)商在對(duì)于房價(jià)的樂觀走勢(shì)觀點(diǎn)同樣是那么驚人的一致。這難道僅僅是一種巧合？
無論媒體還是研究者，都沒有房地產(chǎn)商自身更了解房地產(chǎn)業(yè)的走向與未來。從2005年開始，政府出于對(duì)房價(jià)持續(xù)上漲累積泡沫和傷害民生的擔(dān)憂，開始著手調(diào)控房地產(chǎn)，但是，房價(jià)逆勢(shì)上漲，在2007年達(dá)到極致。房價(jià)真的變得不可遏制了嗎？一些地產(chǎn)商自信地表示，中國房價(jià)還有20年的黃金期。這種樂觀已經(jīng)到了盲目的地步。即使從絕對(duì)值上來看，目前中國北京、上海、深圳等地的房價(jià)，已經(jīng)與美國每月公布的房屋銷售均價(jià)非常接近。但是，2007年美國爆發(fā)的次債危機(jī)，最終讓決策層認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)泡沫的可怕――次債危機(jī)正是房地產(chǎn)泡沫破滅的必然結(jié)果。同時(shí)，通脹壓力也開始讓政府認(rèn)識(shí)到房價(jià)持續(xù)上漲對(duì)物價(jià)帶來的強(qiáng)大推動(dòng)力。當(dāng)政府把控制物價(jià)上漲作為第一個(gè)要解決的大問題時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控就變得水到渠成。
作為房地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物，一向出言謹(jǐn)慎的王石發(fā)出“拐點(diǎn)”論時(shí)，還勸消費(fèi)者“三四年之后再買房”，很難想象，如果不是出于一種高度的自信，王石會(huì)發(fā)出這樣的建議。王石并非一說了事，萬科旗下的樓盤相繼降價(jià)，隨后，更清楚的跡象顯現(xiàn)出來，之前嘲弄萬科的地產(chǎn)商才忽然意識(shí)到，萬科通過降價(jià)銷售加快資金回籠步伐的做法，正是應(yīng)對(duì)未來危機(jī)的捷徑。
2007年9月27日出臺(tái)的“房貸新政”，是政府從資金入手實(shí)施“關(guān)門”調(diào)控的第一步。今年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，是以打擊囤積土地為核心的重拳。
這兩步看似平常的招數(shù)實(shí)則威力巨大，因?yàn)橥獠凯h(huán)境發(fā)生了變化。我們知道，2007年，出于對(duì)地價(jià)繼續(xù)上漲的良好預(yù)期，一些房地產(chǎn)商已經(jīng)囤積了大量土地。國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報(bào)告》披露，全國最大“地主”碧桂園，在2007年7月末的總土地儲(chǔ)備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬平方米。倘若這股囤地風(fēng)剎不住，僅土地升值給開發(fā)商帶來的利潤，就足以讓開發(fā)商有足夠的實(shí)力和耐心化解調(diào)控政策。因此，中央在密集出臺(tái)政策時(shí)，不僅動(dòng)用了法律手段、經(jīng)濟(jì)手段，還動(dòng)用了金融手段和行政問責(zé)手段，力度前所未有。
一方面卡住資金口，一方面將權(quán)力與房產(chǎn)商剝離，這種調(diào)控終于產(chǎn)生了效果。從去年開始，政府規(guī)定土地使用證的取得要與土地出讓金全額支付掛鉤，不能分期支付土地出讓金。這使得開發(fā)商的囤地成本大大增加。由于瘋狂囤積土地，一些房地產(chǎn)商的資金顯得捉襟見肘。據(jù)媒體報(bào)道，碧桂園目前的現(xiàn)金只有約95億港元。這些資金顯然不足以彌補(bǔ)其進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的巨大資金缺口，其囤積的土地10年也開發(fā)不完，遺憾的是，根據(jù)法律規(guī)定，土地兩年不開發(fā)就將被無償收回。
由此，開發(fā)商不得不走王石的路子，降價(jià)銷售房屋，加快資金回籠，但他們發(fā)現(xiàn)為時(shí)已晚。一些開發(fā)商開始轉(zhuǎn)讓土地，這導(dǎo)致了地價(jià)的急轉(zhuǎn)直下。過去被開發(fā)商忽略的資金鏈斷裂的巨大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉抠J新政而顯現(xiàn)出來。與此同時(shí)，炒房者的成本也因房貸新政大大上升，門檻也越抬越高。更令開發(fā)商憂心似焚的是，國務(wù)院在2008年工作要點(diǎn)中，明確指示要打擊炒樓活動(dòng)。這是中央政府首次以嚴(yán)厲的措辭，指責(zé)樓市炒家擾亂市場，助長樓市泡沫，加劇金融風(fēng)險(xiǎn)。這并非說說而已，國務(wù)院明確指令國家發(fā)改委牽頭，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等配合，采取措施，打擊炒樓活動(dòng)。
炒房熱降溫，實(shí)際上意味著有效供應(yīng)的增加，這對(duì)房價(jià)的抑制作用是顯而易見的。一方面是外部壓力，促使房價(jià)回調(diào)；一方面是內(nèi)部壓力，促使房地產(chǎn)商不得不通過降價(jià)，加快資金的回籠以避免因資金鏈斷裂而猝死。由此，一些開發(fā)商不得不通過自買自賣，制造供不應(yīng)求的假象，以欺騙消費(fèi)者，有的樓盤合同撤簽率高達(dá)100%，可惜，這樣做已經(jīng)無法扭轉(zhuǎn)大局。隨著兩年期的到來，政府將無償回收部分土地，這些土地將來還會(huì)重新回到市場。而這需要的時(shí)間正好就是王石所說的三、四年再買房，這難道又是一個(gè)巧合？
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，離不開資本市場和銀行的支持，當(dāng)資金收緊，房地產(chǎn)界必然要重新洗牌。無論王石的“拐點(diǎn)”論，還是潘石屹的“百日巨變”，發(fā)出的其實(shí)是同一個(gè)預(yù)言。也許一兩年后，我們?cè)倩仡^看看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，珠三角退房風(fēng)波與地產(chǎn)股的大跌，原來都是房地產(chǎn)業(yè)巨變的開始。
