土地估價師：土地抵押貸款評估探討
發布時間：2010-01-14 共1頁
隨著我國社會主義市場經濟的逐步確立，各類專業銀行正向商業銀行轉變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。根據《城市房地產管理法》、《擔保法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權可以設定抵押權，同時規定，抵押的土地使用權要進行評估。現將土地使用權抵押貸款抵押權設定時評估中要注意的一些問題作如下探討。
一、評估目的問題
土地使用權抵押的目的，是為債務人如期履行債務提供物質擔保。其特點是抵押人不轉移土地使用權。就抵押人而言，設定抵押權的根本目的，是提供債務履行擔保而不是取得或變賣土地使用權。土地使用權抵押貸款抵押權設定時，評估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權的抵押擔保價格，而不是土地使用權本身的價格。被抵押土地使用權的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數據，以及因抵押而承擔的額外風險。而對于抵押權人而言，則意味著他所取得的債務履行擔保的程度，而不是取得土地使用權的市場價格或清算價格。
二、評估對象問題
土地資產的抵押是土地使用權的抵押，而不是土地所有權的抵押。這一點，《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中都有了明確的規定。另外，抵押權設定和抵押權實現時，評估的對象是有區別的。根據《國資企函發（1994）36號》文件的規定，抵押實現時，必須進行評估，以確定底價。這就從制度上保證了抵押權設定時和抵押權實現時應分別進行評估。在抵押權實現時，由于土地使用權必須采用某種方式短期內強制轉讓或出售，由抵押權人優先受償。此時的評估對象是土地使用權的清算價格，&考&$完全應該采用清算價格標準評估土地使用權的清算價格。但是，在抵押權設定時，抵押人向抵押人轉移的，不是土地使用權，而是土地使用權的抵押權，同時，由于此時抵押是否用于強制清償尚未確定，由此可知，在土地使用權抵押貸款評估行為中評估的，應該不是抵押物的市場價格或清算價格，而是抵押人向抵押人轉移的抵押物的那一部分權利的價格，即土地使用權的抵押權價格。
三、土地產權問題
在明確評估對象以后，評估人員必須對土地資產的產權，進行仔細和嚴格的界定。
第一，評估人員在驗證抵押人土地使用證時，必須親眼驗證證書原件，并在復印件上簽定注明“原件已審閱”字樣，以示負責。
第二，抵押人的名稱必須與土地使用證上所注明的使用權人的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并予以說明。
第三，核實國有土地還是集體土地，并核實是否存在他項權力，如是否已經抵押貸款過等，以避免抵押人將土地使用權重復抵押貸款而造成金融機構損失的情況發生。
第四，土地面積和四至必須明確，在實地踏勘時，必須認真核實。
四、土地資產再抵押評估問題
在一般情況下，當債務人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關系就告結束，抵押權這一土地他項權力不再存在。此時，已撤銷抵押的地產與未曾抵押的地產一樣，可以進行抵押貸款。另外，如果抵押人已經抵押的地產是整個地產的一部分，則未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地產評估價格為1000萬元，按銀行抵押代款率70%計，可以貸款700萬元，而抵押人第一次貸款300萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過400萬元的貸款。因為這種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。但是，如果在評估報告有效期內，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且，地價已明顯上漲或下跌，必須重新評估。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期，在這種情況下，地產一般要重新評估或至少要由土地評估機構出具注明證實在此期間地價無明顯變動。
五、評估原則問題
地產抵押貸款評估是各類不同目的的地產評估的一種，遵循獨立性、客觀性和科學性的工作原則之外，還要遵循地產持續經營原則、替代性原則和綜合分析原則等操作性原則。除此之外，根據地產抵押評估業務自身的特點，還應遵循以下原則：
（一）真實性原則由于抵押期間被抵押土地產權的未來不確定性，所以在評估時，務必核實抵押人產權的真實性。包括土地使用者、面積和四至的真實性，排除任何不真實的因素，以確保抵押人的合法權益。&考&$對于產權不清晰或不完整的情況，應予以詳細調查，并在評估報告中說明。
（二）保守性原則由于抵押貸款自身特性，評估人員對抵押地產的未來收益或市場狀況，不應予以太樂觀的估計。盡管統計數據或經驗表明地產價格有可能上升，但在評估時，仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而，對未來可能的減值，則應給予充分的重視。
六、評估方法問題
由于抵押貸款抵押設定時，評估是為抵押人決定將多少款額貸給抵押人提供依據，因此，在評估時，一方面要嚴格遵循評估保守性原則，盡可能避免銀行的風險；另一方面，也不應該隨意壓低地產價格，評估人員應盡量做到評估公平合理。
地產抵押貸款抵押權設定時，評估的對象是土地使用權的抵押貸款價格，由此可見，地產抵押權設定評估與一般的以市場價格為基礎的其他地產評估方法基本相同，即可以用市場比較法、收益還原法、成本法和基準地價系數修正法來進行評估。一般說來，在地產市場較發育的區域里，可選用市場比較法評估；商業用地用收益還原法比較合理；工業用地選用成本法較合理；在已完成基準地價及其修正體系的區域，也可考慮選用基準地價系數修正法。當然，在具體地產評估中，往往幾種方法同時運用。值得再次強調的是，地產抵押貸款抵押權設定時評估和其他目的評估不同的是，運用各種評估方法時，都要充分重視保守性原則。
