土地估價師：從地價形成機制看地價水平
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
一個城市的地價的形成和地價水平，主要是由土地市場供求關(guān)系所決定的。尤其是由土地的終端市場即房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系決定的。供給和需求兩個方面的共同作用決定了價格的平衡點，因此考察價格水平應(yīng)從供給和需求兩個方面來進行。
從土地供給的方面來看，目前我國城市中土地供給有兩大類型。一是劃撥土地，作為公共用地的提供方式，目前已受到很大的限制，嚴格地說這種土地并未進入真正意義上的土地市場。二是出讓土地，而出讓土地又分為四種情況，即招標、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓。相對來說，前三種方式更符合市場化運作，協(xié)議出讓則存在一些弊端。協(xié)議出讓方式難以避免由于各種原因而人為地壓低價格，同時也由于市場的不規(guī)范和不透明性，給土地的炒賣留下了空間。但是在市場發(fā)育初期，由于最終產(chǎn)品的需求也尚待開發(fā)，市場尚未形成穩(wěn)定公開的價格機制和水平，因而多數(shù)情況下只能采取協(xié)議出讓的方式。為了形成正常的和真實的價格水平，應(yīng)該隨著市場的發(fā)育盡量減少協(xié)議出讓的方式。從近年來的實踐來看，國土資源部已經(jīng)加大了市場化方式出讓的力度和比例，同時對協(xié)議出讓方式也作出了詳細的規(guī)定。因而目前協(xié)議出讓的方式已經(jīng)受到限制，代之以更為公開公正的掛牌出讓方式，以及完全市場化的招標、拍賣方式。
從需求方面來看，很顯然，最終產(chǎn)品的需求導(dǎo)致對上游產(chǎn)品的需求，即房屋的需求導(dǎo)致對房屋建設(shè)用地的需求。但是，在考察需求方面的情況時，要注意區(qū)別來自本地內(nèi)在的、持續(xù)穩(wěn)定的需求，以及外來的、短時期的需求這樣兩種情況。內(nèi)在的、持續(xù)穩(wěn)定的需求可以對房地產(chǎn)市場發(fā)出穩(wěn)定的信息，形成一個良性循環(huán)的價格機制，使房地產(chǎn)市場得以穩(wěn)定的可持續(xù)的發(fā)展。而外來的、短時期的需求刺激很可能對房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤的信息，即由于房地產(chǎn)市場的區(qū)隔性和供給方面作出反應(yīng)的滯后性（一般房地產(chǎn)開發(fā)的周期至少兩年）&考&$，一時的需求刺激可以很快將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的價格水平推高，而帶動土地市場價格水平的提高。而土地市場價格水平的提高必然進一步促成高房價的維持，反過來又必然抑制本地房地產(chǎn)市場最終需求的實現(xiàn)，這樣房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)和正常運行必然受到阻礙。據(jù)筆者的觀察，沿海部分城市，以及北京、上海等地，在房地產(chǎn)的需求方面，都曾出現(xiàn)過一些短期的外來的刺激，導(dǎo)致在某個時期之內(nèi)對土地的炒作，使土地市場價格的形成受到一定程度的誤導(dǎo)，致使土地價格水平出現(xiàn)調(diào)整的需要。當(dāng)然，筆者也認為，隨著北京、上海等地國際化趨勢的進一步發(fā)展，以及當(dāng)?shù)匕傩帐杖氲奶岣撸康禺a(chǎn)市場的承接能力會得到增強，因而房地產(chǎn)市場價格和土地市場價格調(diào)整的幅度也是很有限的。同時，一些二線城市，如濟南、成都、昆明、長沙等，房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要是由于本地需求的激活，它是內(nèi)生的、持續(xù)穩(wěn)定的，并且土地供給方面沒有出現(xiàn)太多的炒作，因此其市場的發(fā)展基本上是健康穩(wěn)定的，地價水平也是穩(wěn)定合理的。
考察地價水平，還應(yīng)特別注意區(qū)分不同的土地利用類型。各種不同的用地類型其地價的形成機制也不同，一般來說，它們需要用不同的地價理論來考察。例如商業(yè)辦公用地，其地價的形成一般可用地租理論來解釋，居住用地的地價一般可用市場供求理論來解釋，而工業(yè)倉儲用地的地價一般可用成本理論來解釋。當(dāng)然現(xiàn)實中情況是非常復(fù)雜的，如一條老街道是商業(yè)鋪面，其地價主要是由商業(yè)地租所決定，商業(yè)地租只能是超額利潤，如果侵占了行業(yè)平均利潤，承租人就會要求撤出了。因此，考察地價水平，即要把握區(qū)域總體地價水平，也要區(qū)別不同地塊的土地利用類型；既要考察它的歷史形成，也要把握其合理的未來預(yù)期。關(guān)于房價與地價的關(guān)系。純從自然的角度來看，土地可以獨立于房屋存在，且房屋必須依賴于土地，因此自然土地是第一位而房屋是第二位的，或者說地價決定了房價。然而在市場經(jīng)濟條件下，更普遍的情況是，終端市場上產(chǎn)品的需求決定了上游產(chǎn)品的需求，同時終端產(chǎn)品可接受的價格決定了上游產(chǎn)品的價格（土地估價中的剩余法就采用了這個原理，而開發(fā)商在參與土地競標和競拍中也是采用這種方法來決定自己的競標價或競拍價）。因此房地產(chǎn)市場的供需情況決定了土地市場的供需情況，因而房屋的價格決定了土地的價格。這樣看來似乎兩種說法都有道理，但是它們導(dǎo)出的結(jié)論卻是相反的。這說明了什么呢？說明在城市房屋建設(shè)用地中，房與地統(tǒng)一于不動產(chǎn)，房價與地價是一對共生體，是一個硬幣的兩面。它們究竟誰決定誰，恐怕很難泛泛而定，還是要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場和土地市場的具體情況，即它們發(fā)生發(fā)展的歷史過程來作具體分析。從我國城市的現(xiàn)實來看，城市土地是政府所有，但是政府并沒有將土地以超出其本身應(yīng)有價值的價格出讓的動機。即使是拍賣出讓土地使用權(quán)，拍賣底價也僅是其基準地價的70％至80％左右。而由競爭形成的拍賣價格，則反映了市場對土地價格的認可。&考&$至于上游產(chǎn)品價格和下游產(chǎn)品價格的關(guān)系，如煤價和電價、原油價和汽油價、顯像管的價格和彩電價格、芯片和計算機的價格、以及地價和房價等，究竟誰能起決定性的作用，恐怕還是要看誰能在價格壟斷上更有力量。
無論怎么說，一個城市的地價一旦形成，它就會有一種慣性，對后來的房地產(chǎn)市場和土地市場產(chǎn)生巨大而深遠的影響。如果地價水平較為合理，它可以促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因為它一方面適應(yīng)購房者的承受能力，而又給開發(fā)商建立了一個可以獲利的價格機制。如果地價水平不合理，它必然給房地產(chǎn)市場的正常運行造成阻礙，實際上損害市場參與各方的利益。因此作為市場的參與者和社會的管理者，政府應(yīng)主動采用有效合理的手段對土地價格進行監(jiān)測、分析和必要的宏觀間接調(diào)控，以保證市場的正常運行。
