土地估價師：建筑物功能性貶值的情況分類
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
一、建筑物功能性貶值的情況分類
1、開發(fā)商以開發(fā)成本加上合理利潤、資金成本及其他各種費用所確定的建筑物銷售價格，不一能推銷出去。因為對大多數(shù)購房者來說，經(jīng)濟(jì)適用是首要考慮的問題。設(shè)計不合理，得房率較低、層高太低、造價過高的房屋不會受到市場青睞。另外，人們也不愿意購買那些裝修、設(shè)備與其總體功能不協(xié)調(diào)的房屋。
2、在企業(yè)價值評估中，由于市場機(jī)制不健全，市場體系不完善和化解歷史負(fù)擔(dān)的需要，產(chǎn)生了企業(yè)資產(chǎn)“剝離和重組”。盡管在企業(yè)重組過程中，按照效用和效率的原則，優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，但是由于各種原因，有些局部資產(chǎn)的運用與企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)仍不相匹配，例如：許多機(jī)械鑄造廠都有鑄造車間。現(xiàn)在，由于生產(chǎn)實現(xiàn)“專業(yè)化”或環(huán)境保護(hù)問題，不少機(jī)械廠將鑄造車間改變用途，作為機(jī)械加工車間或產(chǎn)品裝配車間。根據(jù)生產(chǎn)工藝要求，建造相同面積的鑄造車間比建造機(jī)械加工或裝配車間的造價要求高得多。&考&$資產(chǎn)重組后，如果按原鑄造車間的重置成本扣除實體性貶值，得到廠房評估值，接收方絕不會同意。同樣地，在企業(yè)重組過程中，由于建筑物改變了用途，使其原來的價值得不到實現(xiàn)，或由于功能不是需要追加投資進(jìn)行改造，這些情況都會使建筑物的價值貶值。
3、由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地的經(jīng)濟(jì)地理位置也發(fā)生了變化，原來是偏僻地區(qū)的工業(yè)用地，現(xiàn)在變成了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃定為商業(yè)用地或綜合用地，從而出現(xiàn)了原建筑物的用途與其占用土地的最佳使用善不一致的矛盾，結(jié)果使原土地上的建筑物和附著物大幅度貶值。
二、建筑物功能性貶值的評估方法
一般可采用重置成本法評估建筑物的價值，公式如下：
建筑物的評估值＝復(fù)原重置成本－實體性貶值－功能性貶值或建筑物的評估值＝更新重置成本－實體性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值 建筑物的功能性貶值＝復(fù)原重置成本－更新重置成本 通過上面的公式就可以分析測算出建筑物的功能性貶值。具體做法有如下幾點：
1、確定委估建筑物重置（復(fù)原）價值。
2、鑒定建筑物的成新率。
3、確定建筑的實體性貶值。
4、測算建筑物的功能性貶值。
