土地估價師考試輔導(dǎo)：對照法基本知識
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
對照法
對照法亦稱標(biāo)準(zhǔn)法，就是把評估對象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房價要求的條件相對照，從中查出與評估對象條件基本相同等級的標(biāo)準(zhǔn)房價。
應(yīng)用對照法評估建筑物主要步驟是：
1）確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級
對評估房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等做認(rèn)真的查勘分析，并做詳細(xì)記載。需要特別注意的是，不屬于不動產(chǎn)范圍的裝飾、設(shè)備和設(shè)施不應(yīng)作為評估標(biāo)的物，也就不能作為評定房屋等級的條件因素。把查勘得到的標(biāo)的物特征與房屋等級劃分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)目相對照。如評估標(biāo)的與對照標(biāo)的條件基本吻合，就可以確定對照標(biāo)的結(jié)構(gòu)等級就是評估房屋的結(jié)構(gòu)等級。
2）對照標(biāo)準(zhǔn)查房價
在此之前，首先需要制定出一個城市的標(biāo)準(zhǔn)房價。標(biāo)準(zhǔn)房價制定一般以房屋建筑成本為測算依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)房價的測算數(shù)據(jù)是通過調(diào)查和直接計算取得的。標(biāo)準(zhǔn)房價制定的主要方法步驟是：
(1)從城市各類房屋中選找樣板房，每個等級樣板房應(yīng)在10個以上，樣板房的容量越大越接近這類房屋的實際平均價格。
(2)對樣板房的造價調(diào)查測算。對選中的樣板房進(jìn)行測算，計算出單位造價。對近期竣工新建類型的房屋的測算數(shù)據(jù)，可通過調(diào)查的方式取得。對建造年代久遠(yuǎn)，近年來又沒新建的舊式房屋，可采用做預(yù)算的方法，計算出房屋的重置價格。
(3)對樣板房的造價進(jìn)行時間修正。&&由于選定的樣板房在建造時間上和施工用料的價格上都有差異，這些差異的程度直接影響計算出來的平均造價的準(zhǔn)確程度，所以在平均計算前應(yīng)對每個樣板房的造價按照確定的評估期日的建筑材料正常市場價格進(jìn)行修正，使測算的樣板房在同一起跑線上進(jìn)行比較和應(yīng)用。
與時間有關(guān)的修正主要包括材料費價格指數(shù)、人工費指數(shù)、機械使用費價格指數(shù)、其他費用價格指數(shù)等。
(4)把選定的同一等級的樣板房的現(xiàn)值加權(quán)平均，其結(jié)果就可作為這個等級房屋的標(biāo)準(zhǔn)房價。
根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)房價測定標(biāo)準(zhǔn)，把確定的評估標(biāo)的的結(jié)構(gòu)等級與標(biāo)準(zhǔn)房價的結(jié)構(gòu)等級相對照，從中查出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)價格，作為評估標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)房價。
3）對基礎(chǔ)房價進(jìn)行調(diào)整
由于標(biāo)準(zhǔn)房價是按幢、新房、排除環(huán)境影響測算出來的，但實際上同一等級房屋存在新舊程度、樓層、朝向、周圍環(huán)境的差異，這些差異不同程度地影響著房屋的使用效能和價值量。因此必須對查出的標(biāo)準(zhǔn)房價，做不同程度的修正，使其更接近評估標(biāo)的物的實際價值。
(1)房屋新舊程度的修正，就是計算房屋的折舊，計算房屋折舊的方法可采用重置價格折舊法中提供的幾種計算方法。
(2)房屋坐落朝向、采光對房屋評估價格影響的修正。評估的房屋坐落朝向、采光情況是各異的，其使用效能和價值有大有小，因此在房屋價格上應(yīng)該有所區(qū)別，使用效能大的，其價格應(yīng)該高一些，使用效能小的其價格就應(yīng)低一些。這就需要在評估某處房屋價格、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)房價時，對標(biāo)準(zhǔn)房價進(jìn)行朝向、采光、影響程度的修正，計算出房屋朝向、采光的差價。房屋的朝向、采光一般表達(dá)式為：
房屋朝向、采光差價：標(biāo)準(zhǔn)房價X房屋朝向、采光修正系數(shù)。
(3)樓房層次對評估價格影響的修正，樓房分層評估時，還要考慮各層次使用功能的差異對價格的影響。
(4)房屋共用部位對評估價格影響的修正。
(5)時間的修正。如果標(biāo)準(zhǔn)房價頒布的時間，與評估期日間距較長，且在這段時間內(nèi)建造房屋的各種費用有較大的變動，還應(yīng)對采用的標(biāo)準(zhǔn)房價進(jìn)行時間的修正。
4）確定房產(chǎn)評估價格
房產(chǎn)評估價格試算公式為：
房屋評估價格=[(標(biāo)準(zhǔn)房價X共用部位修正系數(shù)±朝向差價±樓層差價)X折舊率]X評估總建筑面積
對照法亦稱標(biāo)準(zhǔn)法，就是把評估對象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房價要求的條件相對照，從中查出與評估對象條件基本相同等級的標(biāo)準(zhǔn)房價。
應(yīng)用對照法評估建筑物主要步驟是：
1）確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級
對評估房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等做認(rèn)真的查勘分析，并做詳細(xì)記載。需要特別注意的是，不屬于不動產(chǎn)范圍的裝飾、設(shè)備和設(shè)施不應(yīng)作為評估標(biāo)的物，也就不能作為評定房屋等級的條件因素。把查勘得到的標(biāo)的物特征與房屋等級劃分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)目相對照。如評估標(biāo)的與對照標(biāo)的條件基本吻合，就可以確定對照標(biāo)的結(jié)構(gòu)等級就是評估房屋的結(jié)構(gòu)等級。
2）對照標(biāo)準(zhǔn)查房價
在此之前，首先需要制定出一個城市的標(biāo)準(zhǔn)房價。標(biāo)準(zhǔn)房價制定一般以房屋建筑成本為測算依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)房價的測算數(shù)據(jù)是通過調(diào)查和直接計算取得的。標(biāo)準(zhǔn)房價制定的主要方法步驟是：
(1)從城市各類房屋中選找樣板房，每個等級樣板房應(yīng)在10個以上，樣板房的容量越大越接近這類房屋的實際平均價格。
(2)對樣板房的造價調(diào)查測算。對選中的樣板房進(jìn)行測算，計算出單位造價。對近期竣工新建類型的房屋的測算數(shù)據(jù)，可通過調(diào)查的方式取得。對建造年代久遠(yuǎn)，近年來又沒新建的舊式房屋，可采用做預(yù)算的方法，計算出房屋的重置價格。
(3)對樣板房的造價進(jìn)行時間修正。&&由于選定的樣板房在建造時間上和施工用料的價格上都有差異，這些差異的程度直接影響計算出來的平均造價的準(zhǔn)確程度，所以在平均計算前應(yīng)對每個樣板房的造價按照確定的評估期日的建筑材料正常市場價格進(jìn)行修正，使測算的樣板房在同一起跑線上進(jìn)行比較和應(yīng)用。
與時間有關(guān)的修正主要包括材料費價格指數(shù)、人工費指數(shù)、機械使用費價格指數(shù)、其他費用價格指數(shù)等。
(4)把選定的同一等級的樣板房的現(xiàn)值加權(quán)平均，其結(jié)果就可作為這個等級房屋的標(biāo)準(zhǔn)房價。
根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)房價測定標(biāo)準(zhǔn)，把確定的評估標(biāo)的的結(jié)構(gòu)等級與標(biāo)準(zhǔn)房價的結(jié)構(gòu)等級相對照，從中查出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)價格，作為評估標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)房價。
3）對基礎(chǔ)房價進(jìn)行調(diào)整
由于標(biāo)準(zhǔn)房價是按幢、新房、排除環(huán)境影響測算出來的，但實際上同一等級房屋存在新舊程度、樓層、朝向、周圍環(huán)境的差異，這些差異不同程度地影響著房屋的使用效能和價值量。因此必須對查出的標(biāo)準(zhǔn)房價，做不同程度的修正，使其更接近評估標(biāo)的物的實際價值。
(1)房屋新舊程度的修正，就是計算房屋的折舊，計算房屋折舊的方法可采用重置價格折舊法中提供的幾種計算方法。
(2)房屋坐落朝向、采光對房屋評估價格影響的修正。評估的房屋坐落朝向、采光情況是各異的，其使用效能和價值有大有小，因此在房屋價格上應(yīng)該有所區(qū)別，使用效能大的，其價格應(yīng)該高一些，使用效能小的其價格就應(yīng)低一些。這就需要在評估某處房屋價格、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)房價時，對標(biāo)準(zhǔn)房價進(jìn)行朝向、采光、影響程度的修正，計算出房屋朝向、采光的差價。房屋的朝向、采光一般表達(dá)式為：
房屋朝向、采光差價：標(biāo)準(zhǔn)房價X房屋朝向、采光修正系數(shù)。
(3)樓房層次對評估價格影響的修正，樓房分層評估時，還要考慮各層次使用功能的差異對價格的影響。
(4)房屋共用部位對評估價格影響的修正。
(5)時間的修正。如果標(biāo)準(zhǔn)房價頒布的時間，與評估期日間距較長，且在這段時間內(nèi)建造房屋的各種費用有較大的變動，還應(yīng)對采用的標(biāo)準(zhǔn)房價進(jìn)行時間的修正。
4）確定房產(chǎn)評估價格
房產(chǎn)評估價格試算公式為：
房屋評估價格=[(標(biāo)準(zhǔn)房價X共用部位修正系數(shù)±朝向差價±樓層差價)X折舊率]X評估總建筑面積
