土地估價師：剩余法適用范圍（二）
發布時間：2010-01-14 共1頁
2．求毛地價格的公式
所謂毛地，指已完成土地使用批準手續(包括土地使用權出讓手續)，具有“三通”或條件完備的基礎設施，但未進行拆遷的可用于建筑的土地。
(1)適用于在毛地上建成房屋的公式
毛地價格＝開發完成后的房地產價格－由毛地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發利潤－買方購買毛地應負擔的稅費
(2)適用于將毛地開發成熟地的公式
毛地價格＝熟地價格－由毛地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發利潤－買方購買熟地應負擔的稅費
3．求熟地價格的公式
熟地價格=開發完成后的房地產價格－由熟地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發利潤－買方購買熟地應負擔的稅費
剩余法估價步驟
1．調查清楚待估宗地的基本情況；
2．最佳開發利用方式的確定；
3．估計開發建設周期和投資進度安排、開發完成后不動產價值的測算；
4．開發成本的計算(包括建筑費、專業費、稅費、租售費用)；
5．利息的計算；
6．利潤的計算；
7．土地價格的計算。
查清待估宗地的基本情況
1．調查土地位置；
2．查清土地面積小、形狀、平整情況、地質狀況、基礎設施完善度，為估算建筑費用提供依據；
3．了解政府對此宗地的規定用途、&&容積率、覆蓋率、建筑高度等的限制，以確定建筑物的規模、造型等；
4．弄清土地權利性質、使用年限、能否續期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規定等，為確定開發完成后的不動產價值、售價及租金水平等服務。
所謂毛地，指已完成土地使用批準手續(包括土地使用權出讓手續)，具有“三通”或條件完備的基礎設施，但未進行拆遷的可用于建筑的土地。
(1)適用于在毛地上建成房屋的公式
毛地價格＝開發完成后的房地產價格－由毛地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發利潤－買方購買毛地應負擔的稅費
(2)適用于將毛地開發成熟地的公式
毛地價格＝熟地價格－由毛地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發利潤－買方購買熟地應負擔的稅費
3．求熟地價格的公式
熟地價格=開發完成后的房地產價格－由熟地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發利潤－買方購買熟地應負擔的稅費
剩余法估價步驟
1．調查清楚待估宗地的基本情況；
2．最佳開發利用方式的確定；
3．估計開發建設周期和投資進度安排、開發完成后不動產價值的測算；
4．開發成本的計算(包括建筑費、專業費、稅費、租售費用)；
5．利息的計算；
6．利潤的計算；
7．土地價格的計算。
查清待估宗地的基本情況
1．調查土地位置；
2．查清土地面積小、形狀、平整情況、地質狀況、基礎設施完善度，為估算建筑費用提供依據；
3．了解政府對此宗地的規定用途、&&容積率、覆蓋率、建筑高度等的限制，以確定建筑物的規模、造型等；
4．弄清土地權利性質、使用年限、能否續期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規定等，為確定開發完成后的不動產價值、售價及租金水平等服務。
