土地估價師：土地年總收益的計算要求及方法
發布時間：2010-01-14 共1頁
不同條件下土地年總收益的計算要求及方法
根據土地參與生產經營過程的形式和業主以土地取得收益的方式不同，總收益產生的形式有以下幾種情況：
1．土地租金
是指直接通過土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過程中承租方所交納的押金或擔保金的利息。
2．房地出租的租金
是指房地一起出租過程中，出租方從承租方取得的租金及有關收益。一般根據實際的租賃合同金額和當地的房地產租賃市場狀況，確定客觀收益水平。
3．企業經營收益
是指企業在正常的經營管理水平下每年所獲得的客觀總收益。在分析企業經營的客觀收益時，首先可以根據企業的財務報表進行分析，客觀的財務報表是企業經營狀況的基本反映，但是由于企業在經營過程中往往會受到經營管理水平、不合理的人為干預等偶然因素的影響，造成企業財務報表不能客觀地反映企業經營狀況和土地及有關資產的收益能力，因此在利用企業財務報表進行企業經營收益分析時，應進行適當調整，調整為正常經營管理水平下的客觀收益；其次還可以根據企業的經營項目，&&按照其生產的產品或提供的服務項目及其相應的市場價格，分析計算其客觀總收益。
注意：這一段所講的意義是應當是正常的經營管理水平，也就是客觀總收益，如果經營不善，比如虧損，那它的歸屬土地的收益不可能為負值。那么我講的是比較極端的一種狀況，但是，現實生活中確實存在者經營管理水平較低，造成總收益較少，那么你直接估算出來的土地價格偏低，就不符合土地的價格狀況。所以，具體在考試題目中，在這里要注意題目中給定條件的修飾詞，是不是客觀總收益，要采取哪個數值，這個應當引起注意。
在計算總收益時，還應準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業經營生產過程中的副產品銷售收益等，確定的原則是只要由評估對象所產生的并為其產權主體所取得的收益均應計入總收益之中。
注意：這一點也要充分引起重視，這也是非常容易忽視和丟分的地方，當然還有其他方面的利息計算，在今后的學習中涉及到的一并給家講解。
另外，還應充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。
注意：這也要引起重視，出租率或空房損失率折算總收益，注意和以后的費用混淆。
根據土地參與生產經營過程的形式和業主以土地取得收益的方式不同，總收益產生的形式有以下幾種情況：
1．土地租金
是指直接通過土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過程中承租方所交納的押金或擔保金的利息。
2．房地出租的租金
是指房地一起出租過程中，出租方從承租方取得的租金及有關收益。一般根據實際的租賃合同金額和當地的房地產租賃市場狀況，確定客觀收益水平。
3．企業經營收益
是指企業在正常的經營管理水平下每年所獲得的客觀總收益。在分析企業經營的客觀收益時，首先可以根據企業的財務報表進行分析，客觀的財務報表是企業經營狀況的基本反映，但是由于企業在經營過程中往往會受到經營管理水平、不合理的人為干預等偶然因素的影響，造成企業財務報表不能客觀地反映企業經營狀況和土地及有關資產的收益能力，因此在利用企業財務報表進行企業經營收益分析時，應進行適當調整，調整為正常經營管理水平下的客觀收益；其次還可以根據企業的經營項目，&&按照其生產的產品或提供的服務項目及其相應的市場價格，分析計算其客觀總收益。
注意：這一段所講的意義是應當是正常的經營管理水平，也就是客觀總收益，如果經營不善，比如虧損，那它的歸屬土地的收益不可能為負值。那么我講的是比較極端的一種狀況，但是，現實生活中確實存在者經營管理水平較低，造成總收益較少，那么你直接估算出來的土地價格偏低，就不符合土地的價格狀況。所以，具體在考試題目中，在這里要注意題目中給定條件的修飾詞，是不是客觀總收益，要采取哪個數值，這個應當引起注意。
在計算總收益時，還應準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業經營生產過程中的副產品銷售收益等，確定的原則是只要由評估對象所產生的并為其產權主體所取得的收益均應計入總收益之中。
注意：這一點也要充分引起重視，這也是非常容易忽視和丟分的地方，當然還有其他方面的利息計算，在今后的學習中涉及到的一并給家講解。
另外，還應充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。
注意：這也要引起重視，出租率或空房損失率折算總收益，注意和以后的費用混淆。
