土地估價師：土地純收益的計算要求及方法
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
不同條件下土地純收益的計算要求及方法
土地純收益的計算可以根據(jù)具體評估對象的不同和總收益、總費用的計算方式不同采用不同的計算方法。
1．土地租賃中的土地純收益求取
土地純收益＝年租金總收入一年總費用
2．房地出租中的土地純收益求取
土地純收益＝房地純收益－房屋純收益
房地純收益＝房地出租年總收入－房地出租年總費用
房屋純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原率
房屋現(xiàn)值＝房屋重置價×房屋成新度
＝房屋重置價－房屋總折舊
房屋重置價也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價期日的人工和建筑材料價格，并按照目前的材料、標準與設(shè)計，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當?shù)赝惤ㄖ锏慕ㄔ斐杀具M行分析計算；&&房屋成新度是指房屋建筑物在估價期日的新舊狀況；房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計算，其計算公式如下：
房屋總折舊額＝房屋年折舊額×已使用年限
土地純收益的計算可以根據(jù)具體評估對象的不同和總收益、總費用的計算方式不同采用不同的計算方法。
1．土地租賃中的土地純收益求取
土地純收益＝年租金總收入一年總費用
2．房地出租中的土地純收益求取
土地純收益＝房地純收益－房屋純收益
房地純收益＝房地出租年總收入－房地出租年總費用
房屋純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原率
房屋現(xiàn)值＝房屋重置價×房屋成新度
＝房屋重置價－房屋總折舊
房屋重置價也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價期日的人工和建筑材料價格，并按照目前的材料、標準與設(shè)計，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當?shù)赝惤ㄖ锏慕ㄔ斐杀具M行分析計算；&&房屋成新度是指房屋建筑物在估價期日的新舊狀況；房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計算，其計算公式如下：
房屋總折舊額＝房屋年折舊額×已使用年限
