土地估價師考試：收益還原法應用舉例
發布時間：2010-01-14 共1頁
1．該物業為自營物業，總費用中需扣除經營者利潤；
2．總費用中扣除房屋年折舊的計算，&&由于土地終止日期2040年6月30日短于房屋經濟壽命到期日(鋼筋混凝土非生產用房經濟壽命為60年，本例房屋經濟壽命到2061年6月30日止)，故折舊年限到土地終止日2040年6月30止，共39年。
解：
1．年經營收入＝6000萬元
2．年需扣除總費用：
(1)銷售成本及經營成本=4000萬元
(2)管理費、財務費用=6000×6％=360萬元
(3)商品銷售稅金及附加=6000×8．5％＝510萬元
(4)房屋年折舊
折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年，
房屋重置價＝1500×15000＝2250萬元
年折舊額＝2250／39＝57．69萬元
已折舊年限從2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
(5)經營利潤＝6000×10％＝600萬元
年須扣除總費用＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527．69萬元
3．房地產年純收益＝6000－5527．69＝472．3l萬元
4．房屋年純收益＝房屋現值×房屋還原利率
＝(2250－57．69×4)×8％
＝161．54萬元
5．土地年純收益＝472．3l－161．54＝310．77萬元
6．求該地塊于2005年7月1日價值
土地使用權終止日期為2040年6月30日，剩余收益年限35年
土地使用權價格＝a/r地×[1－1/（1+ r地）n]＝310．77/6%×[1－1/（1+6%）35]
＝4505．62萬元
土地單價＝9011元／平方米
2．總費用中扣除房屋年折舊的計算，&&由于土地終止日期2040年6月30日短于房屋經濟壽命到期日(鋼筋混凝土非生產用房經濟壽命為60年，本例房屋經濟壽命到2061年6月30日止)，故折舊年限到土地終止日2040年6月30止，共39年。
解：
1．年經營收入＝6000萬元
2．年需扣除總費用：
(1)銷售成本及經營成本=4000萬元
(2)管理費、財務費用=6000×6％=360萬元
(3)商品銷售稅金及附加=6000×8．5％＝510萬元
(4)房屋年折舊
折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年，
房屋重置價＝1500×15000＝2250萬元
年折舊額＝2250／39＝57．69萬元
已折舊年限從2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
(5)經營利潤＝6000×10％＝600萬元
年須扣除總費用＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527．69萬元
3．房地產年純收益＝6000－5527．69＝472．3l萬元
4．房屋年純收益＝房屋現值×房屋還原利率
＝(2250－57．69×4)×8％
＝161．54萬元
5．土地年純收益＝472．3l－161．54＝310．77萬元
6．求該地塊于2005年7月1日價值
土地使用權終止日期為2040年6月30日，剩余收益年限35年
土地使用權價格＝a/r地×[1－1/（1+ r地）n]＝310．77/6%×[1－1/（1+6%）35]
＝4505．62萬元
土地單價＝9011元／平方米
