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　　第三節　土地登記  
　　一、土地登記概述 
　　(一)土地登記的概念 
　　土地登記是國家依照法定程序將土地的權屬關系、用途、面積、使用條件、等級、價格等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權屬，加強政府對土地的有效管理，保護權利人對于土地的合法權益的一項重要法律制度。
　　(二)土地登記的特點 
　　1.統一性 
　　土地登記既然是對土地權利的公示，其最主要的是要公示兩個內容：一是每宗地的土地權屬狀況;二是相鄰地的相互關系。在我國，目前主要是按行政區劃分管轄區的。 
　　2.唯一性 
　　3.完整性和連續性 
　　4.強制性 
　　5.可信性 
　　凡經土地登記的土地使用權、所有權和他項權利都能保證真實可靠，具有很強的公信力。
　　例題：土地登記的特點[ ] 
　　A.統一性 
　　B.多樣性 
　　C.完整性和連續性 
　　D.強制性 
　　答案：A.C.D.E 
　　分析：土地登記的特點 
　　1.統一性
　　2.唯一性
　　3.完整性和連續性
　　4.強制性
　　5.可信性 
　　(三)土地登記的基本原則 
　　1.依法原則 
　　2.申請原則 
　　土地權利人要求政府土地管理部門保護自己的合法權益必須要有明確的意思表示，即提出登記的申請。由于土地登記是受國家強制力支持的行政管理措施，所以，不申請登記的土地權利非但不受法律保護，而且對于逾期不申請登記的權利人還要給予處罰。 
　　除法律另有規定外&&，一般都要由土地權利人和義務人提出申請，并經審查合格后受理登記，申請方式有權利人單獨申請和權利人與義務人共同申請兩種。 
　　初始土地登記通常要用單獨申請的方式，變更土地登記和他項權利登記則通常采用共同申請的方式。
　　3.審查原則 
　　土地登記規定的審查有三個層次：一是初審，由土地登記工作人員負責;二是審核，由土地管理部門負責人負責;三是批準，由政府負責人負責。不經過審查的土地權利不能登記。 
　　4.公示原則 
　　土地登記具有廣泛的社會性。確認和保護地產的合法權益，對于權利人和義務人都是十分嚴肅而又至關重要的。 
　　(四)土地登記的種類 
　　土地登記按其不同特點分為初始土地登記和變更土地登記。 
　　1.初始土地登記 
　　初始土地登記是指土地登記機關在同一時間內對一定范圍(一般是縣或市)的全部宗地的土地所有權和使用權及他項權利進行集中、統一的登記。因此，又可稱為土地總登記。 
　　2.變更土地登記 
　　變更土地登記是日常土地登記，是對已經進行初始土地登記的任一宗地的土地所有權、使用權和他項權利及相關內容發變化而進行的相應的變更登記。變更土地登記是土地登記機關對個別宗地土地權屬、用途等變化進行的及時登記，是隨時的、經常性的。