土地估價：同宗地使用權(quán)是否可以分層出讓
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
案例：
某市國土資源局以拍賣方式將宗地號為0089的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給A公司，用作型商貿(mào)城的建設(shè)。雙方在拍賣后簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。合同約定：該宗地的用途為商業(yè)用地。以地上60米為上限，以地下30米為下限，高差為90米。合同簽訂后，A公司支付了全部價款，國土資源局為其辦理了土地使用權(quán)證書。一個月后，國土資源局掛牌出讓0089號宗地。以地下30米為上限，以地下70米為下限，高差為40米的建設(shè)用地使用權(quán)，并將此塊土地的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給了B公司，同時簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。A公司得知后，認(rèn)為國土資源局侵犯了自己的權(quán)益，向國土資源局提出異議，要求國土資源局收回B公司的建設(shè)用地使用權(quán)。國土資源局解釋說，他們的做法是將建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行立體分割后，分別進(jìn)行出讓，不存在違法違規(guī)行為。A公司不服，欲向上級主管部門提起行政復(fù)議。
疑惑：
國土資源局能否將同一宗地的建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓？
解析：
本案主要涉及建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓的問題。
建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓，是指將國有建設(shè)用地使用權(quán)，立體分割成多個不同高度且不相重疊的部分，再分別進(jìn)行出讓的行為。其前提是將土地看成作一個空間，享有“空間權(quán)”。所謂“空間權(quán)”是指于空中或地中橫切一斷層而享有的權(quán)利，或?qū)ν恋氐乇砩舷轮欢ǚ秶鷥?nèi)的空間的權(quán)利。自19世紀(jì)以來，隨著交通擁擠、住宅緊缺等各種社會問題的出現(xiàn)，土地所有的個人獨占性與社會公共性之間的矛盾激化，國家開始限制土地所有者對空間享有的絕對權(quán)利。
在我國，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，人地矛盾也日益突出，合理利用空間成為城市科學(xué)可持續(xù)發(fā)展的迫切需要。《物權(quán)法》就此引進(jìn)了“空間權(quán)”，其第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。” 同時，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第二條也作出了相應(yīng)的規(guī)定。依據(jù)這些規(guī)定，國家可將土地進(jìn)行立體的縱向分割，即將土地分成不同高度的空間，既可以在同一宗土地上為一個人設(shè)立一個建設(shè)用地使用權(quán)，也可以為兩個以上的人分別設(shè)立若干個相互之間不沖突的建設(shè)用地使用權(quán)。
在本案中，國土資源局分別與A公司和B公司簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，在合同中明確了各自建設(shè)用地使用權(quán)的上下界限，并且上下界限并不沖突，根據(jù)《物權(quán)法》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，國土資源局的出讓行為是合法的。
建設(shè)用地分層出讓，可以避免資源的浪費，更加節(jié)約集約利用土地，是土地管理的又一創(chuàng)新。但是，其中仍有一些問題需要解決，比如如何避免各建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立后，使用權(quán)人之間的權(quán)利沖突；如何確定建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立后的出讓金標(biāo)準(zhǔn)等。這些問題仍待深入的研究，在實踐過程中找出解決方法。
某市國土資源局以拍賣方式將宗地號為0089的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給A公司，用作型商貿(mào)城的建設(shè)。雙方在拍賣后簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。合同約定：該宗地的用途為商業(yè)用地。以地上60米為上限，以地下30米為下限，高差為90米。合同簽訂后，A公司支付了全部價款，國土資源局為其辦理了土地使用權(quán)證書。一個月后，國土資源局掛牌出讓0089號宗地。以地下30米為上限，以地下70米為下限，高差為40米的建設(shè)用地使用權(quán)，并將此塊土地的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給了B公司，同時簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。A公司得知后，認(rèn)為國土資源局侵犯了自己的權(quán)益，向國土資源局提出異議，要求國土資源局收回B公司的建設(shè)用地使用權(quán)。國土資源局解釋說，他們的做法是將建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行立體分割后，分別進(jìn)行出讓，不存在違法違規(guī)行為。A公司不服，欲向上級主管部門提起行政復(fù)議。
疑惑：
國土資源局能否將同一宗地的建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓？
解析：
本案主要涉及建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓的問題。
建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓，是指將國有建設(shè)用地使用權(quán)，立體分割成多個不同高度且不相重疊的部分，再分別進(jìn)行出讓的行為。其前提是將土地看成作一個空間，享有“空間權(quán)”。所謂“空間權(quán)”是指于空中或地中橫切一斷層而享有的權(quán)利，或?qū)ν恋氐乇砩舷轮欢ǚ秶鷥?nèi)的空間的權(quán)利。自19世紀(jì)以來，隨著交通擁擠、住宅緊缺等各種社會問題的出現(xiàn)，土地所有的個人獨占性與社會公共性之間的矛盾激化，國家開始限制土地所有者對空間享有的絕對權(quán)利。
在我國，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，人地矛盾也日益突出，合理利用空間成為城市科學(xué)可持續(xù)發(fā)展的迫切需要。《物權(quán)法》就此引進(jìn)了“空間權(quán)”，其第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。” 同時，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第二條也作出了相應(yīng)的規(guī)定。依據(jù)這些規(guī)定，國家可將土地進(jìn)行立體的縱向分割，即將土地分成不同高度的空間，既可以在同一宗土地上為一個人設(shè)立一個建設(shè)用地使用權(quán)，也可以為兩個以上的人分別設(shè)立若干個相互之間不沖突的建設(shè)用地使用權(quán)。
在本案中，國土資源局分別與A公司和B公司簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，在合同中明確了各自建設(shè)用地使用權(quán)的上下界限，并且上下界限并不沖突，根據(jù)《物權(quán)法》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，國土資源局的出讓行為是合法的。
建設(shè)用地分層出讓，可以避免資源的浪費，更加節(jié)約集約利用土地，是土地管理的又一創(chuàng)新。但是，其中仍有一些問題需要解決，比如如何避免各建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立后，使用權(quán)人之間的權(quán)利沖突；如何確定建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立后的出讓金標(biāo)準(zhǔn)等。這些問題仍待深入的研究，在實踐過程中找出解決方法。
