土地估價師：如何處理這起土地違法行為
發布時間：2010-01-14 共1頁
【案例】
2003年3月，甲鎮政府以行政命令的方式，征用了本鎮乙村耕地10畝，并簽定了征地補償協議。甲鎮政府對此塊土地進行平整后，興建了一座化工廠，該化工廠為甲鎮所屬的鄉鎮企業，有獨立法人資格。2007年5月，該化工廠破產，廠房一直閑置。2007年底，甲鎮政府招商引資引進丙廠，甲鎮政府將原化工廠使用的土地以及廠房租賃給丙廠使用，租期10年。2008年7月，當地國土資源局巡查發現后，對此違法案件進行了調查取證，但不知如何處罰。
【疑惑】
1、甲鎮政府批準使用乙村土地的行為是非法批地還是非法轉讓？如何處罰？
2、丙廠的用地行為是按照非法轉讓處罰還是非法占地進行處罰？
【解析】
本案例主要疑惑在于甲鎮政府和丙廠的違法行為性質。
判斷甲鎮政府的違法行為是非法批地還是非法轉讓，關鍵是要區分兩種違法行為的主體和表現形式。
非法批地行為，是指違反土地管理法律法規的規定，非法批準征收、使用或占用土地的行為。根據《土地管理法》第78條的規定，非法批地主要有四種情形：一是無權批準征收、使用土地的單位和個人非法批準征收、占用土地；二是超越批準權限非法批準占用土地；三是不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地；四是違反法律規定的程序非法批準占用、征收土地。
非法轉讓土地行為，是指違反土地管理法律法規的規定，以各種形式非法轉讓建設用地使用權的行為。可以歸納為三種情形：一是未經批準，非法轉讓以劃撥方式取得的建設用地使用權；二是不具備法定條件，非法轉讓以出讓等有償方式取得的建設用地使用權；三是違反《土地管理法》第63條的規定，買賣、轉讓農民集體所有的土地用于非農業建設的行為。
根據《土地管理法》第45條的規定，征收土地由國務院和省級人民政府批準，其他任何國家機關沒有征地批準權限。本案中，甲鎮政府作為政府機關，雖沒有征地批準權限，但通過行政命令的方式，與乙村簽訂征地補償協議，征收乙村土地用于興建鄉鎮企業，其實質是實施了批地行為，這是一種非法批地行為。對甲鎮政府的行為，應當根據《土地管理法》第78條的規定進行處罰。
關于丙廠的行為是非法受讓土地還是非法占地。由于甲鎮政府的行為是非法批準征收行為，其批準文件無效，化工廠所占土地應當歸還乙村所有。根據《土地管理法》第63條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。丙廠未經批準租賃化工廠土地用于非農業建設，應當屬非法占地行為，可根據《土地管理法》第76條的規定進行處罰。
2003年3月，甲鎮政府以行政命令的方式，征用了本鎮乙村耕地10畝，并簽定了征地補償協議。甲鎮政府對此塊土地進行平整后，興建了一座化工廠，該化工廠為甲鎮所屬的鄉鎮企業，有獨立法人資格。2007年5月，該化工廠破產，廠房一直閑置。2007年底，甲鎮政府招商引資引進丙廠，甲鎮政府將原化工廠使用的土地以及廠房租賃給丙廠使用，租期10年。2008年7月，當地國土資源局巡查發現后，對此違法案件進行了調查取證，但不知如何處罰。
【疑惑】
1、甲鎮政府批準使用乙村土地的行為是非法批地還是非法轉讓？如何處罰？
2、丙廠的用地行為是按照非法轉讓處罰還是非法占地進行處罰？
【解析】
本案例主要疑惑在于甲鎮政府和丙廠的違法行為性質。
判斷甲鎮政府的違法行為是非法批地還是非法轉讓，關鍵是要區分兩種違法行為的主體和表現形式。
非法批地行為，是指違反土地管理法律法規的規定，非法批準征收、使用或占用土地的行為。根據《土地管理法》第78條的規定，非法批地主要有四種情形：一是無權批準征收、使用土地的單位和個人非法批準征收、占用土地；二是超越批準權限非法批準占用土地；三是不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地；四是違反法律規定的程序非法批準占用、征收土地。
非法轉讓土地行為，是指違反土地管理法律法規的規定，以各種形式非法轉讓建設用地使用權的行為。可以歸納為三種情形：一是未經批準，非法轉讓以劃撥方式取得的建設用地使用權；二是不具備法定條件，非法轉讓以出讓等有償方式取得的建設用地使用權；三是違反《土地管理法》第63條的規定，買賣、轉讓農民集體所有的土地用于非農業建設的行為。
根據《土地管理法》第45條的規定，征收土地由國務院和省級人民政府批準，其他任何國家機關沒有征地批準權限。本案中，甲鎮政府作為政府機關，雖沒有征地批準權限，但通過行政命令的方式，與乙村簽訂征地補償協議，征收乙村土地用于興建鄉鎮企業，其實質是實施了批地行為，這是一種非法批地行為。對甲鎮政府的行為，應當根據《土地管理法》第78條的規定進行處罰。
關于丙廠的行為是非法受讓土地還是非法占地。由于甲鎮政府的行為是非法批準征收行為，其批準文件無效，化工廠所占土地應當歸還乙村所有。根據《土地管理法》第63條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。丙廠未經批準租賃化工廠土地用于非農業建設，應當屬非法占地行為，可根據《土地管理法》第76條的規定進行處罰。
