土地估價師：土地估價報告易出錯要點（5）
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
二、地價影響因素分析
說明影響待估宗地地價水平的因素
1、一般因素說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟發(fā)展等對地價產(chǎn)生影響的一般因素）
包含內(nèi)容：
1）稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；
2）自然經(jīng)濟狀況、描述區(qū)域內(nèi)的自然經(jīng)濟狀況，包括：地理位置、地勢地貌、氣候、水文地質(zhì)；區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)）經(jīng)濟狀況；
3）城市規(guī)劃等一般因素對地價產(chǎn)生影響的分析。
2、區(qū)域因素
包含：
(1)城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等級及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設(shè)施條件；
(2)環(huán)境條件；
(3)產(chǎn)業(yè)集聚；
(4)規(guī)劃限制；
(5)相鄰區(qū)域土地利用等對估價對象地價水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準地價水平等。
要求描述：
①城市商業(yè)中心等級，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標反映。
②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對外交通。描述交通條件的主要指標有：
A、道路通達度：交通類型主、次干道、支路）、道路級別、寬度、長度、道路相對位置；
B、公交便捷度：公交路線、站點分布、車流量及停*次數(shù)；
C、對外交通便捷度：距離對外交通設(shè)施火車站、長途汽車站、航空站）遠近及設(shè)施狀況；
D、路網(wǎng)密度
③基本生活設(shè)施條件
衡量設(shè)施完善度從三個方面進行：
A、設(shè)施類型是否齊備，主要指：給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等與生活條件有關(guān)的設(shè)施；
B、設(shè)施水平，如供水設(shè)施到戶、到院、到街坊、設(shè)施水平是否同的；
C、設(shè)施保證率。
④環(huán)境條件：包括環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣、自然條件優(yōu)劣、文體設(shè)施優(yōu)劣、綠地覆蓋度優(yōu)劣；
A、環(huán)境質(zhì)量：衡量環(huán)境質(zhì)量好壞一般是對氣污染、水體污染、土壤污染、噪音污染等多項污染狀況的分析。目前有三類衡量指標；
a環(huán)境質(zhì)量綜合指標；
b多數(shù)城市一般都有環(huán)境污染監(jiān)測和單項污染評價
c無環(huán)境質(zhì)量資料的城市，對環(huán)境狀況作定性分析，劃分優(yōu)劣。
B、自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件
C、文體設(shè)施主要指圖書館、影劇院、文化館、體育場館、公園等。
⑤產(chǎn)業(yè)集聚：區(qū)域內(nèi)中型企業(yè)數(shù)量、開發(fā)
說明影響待估宗地地價水平的因素
1、一般因素說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟發(fā)展等對地價產(chǎn)生影響的一般因素）
包含內(nèi)容：
1）稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；
2）自然經(jīng)濟狀況、描述區(qū)域內(nèi)的自然經(jīng)濟狀況，包括：地理位置、地勢地貌、氣候、水文地質(zhì)；區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)）經(jīng)濟狀況；
3）城市規(guī)劃等一般因素對地價產(chǎn)生影響的分析。
2、區(qū)域因素
包含：
(1)城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等級及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設(shè)施條件；
(2)環(huán)境條件；
(3)產(chǎn)業(yè)集聚；
(4)規(guī)劃限制；
(5)相鄰區(qū)域土地利用等對估價對象地價水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準地價水平等。
要求描述：
①城市商業(yè)中心等級，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標反映。
②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對外交通。描述交通條件的主要指標有：
A、道路通達度：交通類型主、次干道、支路）、道路級別、寬度、長度、道路相對位置；
B、公交便捷度：公交路線、站點分布、車流量及停*次數(shù)；
C、對外交通便捷度：距離對外交通設(shè)施火車站、長途汽車站、航空站）遠近及設(shè)施狀況；
D、路網(wǎng)密度
③基本生活設(shè)施條件
衡量設(shè)施完善度從三個方面進行：
A、設(shè)施類型是否齊備，主要指：給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等與生活條件有關(guān)的設(shè)施；
B、設(shè)施水平，如供水設(shè)施到戶、到院、到街坊、設(shè)施水平是否同的；
C、設(shè)施保證率。
④環(huán)境條件：包括環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣、自然條件優(yōu)劣、文體設(shè)施優(yōu)劣、綠地覆蓋度優(yōu)劣；
A、環(huán)境質(zhì)量：衡量環(huán)境質(zhì)量好壞一般是對氣污染、水體污染、土壤污染、噪音污染等多項污染狀況的分析。目前有三類衡量指標；
a環(huán)境質(zhì)量綜合指標；
b多數(shù)城市一般都有環(huán)境污染監(jiān)測和單項污染評價
c無環(huán)境質(zhì)量資料的城市，對環(huán)境狀況作定性分析，劃分優(yōu)劣。
B、自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件
C、文體設(shè)施主要指圖書館、影劇院、文化館、體育場館、公園等。
⑤產(chǎn)業(yè)集聚：區(qū)域內(nèi)中型企業(yè)數(shù)量、開發(fā)
