相關知識:土地估價報告易出錯要點(五)
發布時間：2010-01-14 共1頁
二、地價影響因素分析
說明影響待估宗地地價水平的因素
1、一般因素說明稅收政策、產業政策、城市經濟發展等對地價產生影響的一般因素)
包含內容：
1)稅收、房地產產業政策描述;
2)自然經濟狀況、描述區域內的自然經濟狀況，包括：地理位置、地勢地貌、氣候、水文地質;區域內城鎮)經濟狀況;
3)城市規劃等一般因素對地價產生影響的分析。
2、區域因素
包含：
(1)城市商業中心等級及其影響、道路等級及路網條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設施條件;
(2)環境條件;
(3)產業集聚;
(4)規劃限制;
(5)相鄰區域土地利用等對估價對象地價水平產生影響的區域基準地價水平等。
要求描述：
①城市商業中心等級，用商業繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標反映。
②交通條件：交通優劣，包括市內交通和對外交通。描述交通條件的主要指標有：
A、道路通達度：交通類型主、次干道、支路)、道路級別、寬度、長度、道路相對位置;
B、公交便捷度：公交路線、站點分布、車流量及停*次數;
C、對外交通便捷度：距離對外交通設施火車站、長途汽車站、航空站)遠近及設施狀況;
D、路網密度
③基本生活設施條件
衡量設施完善度從三個方面進行：
A、設施類型是否齊備，主要指：給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等與生活條件有關的設施;
B、設施水平，如供水設施到戶、到院、到街坊、設施水平是否同的;
C、設施保證率。
④環境條件：包括環境質量優劣、自然條件優劣、文體設施優劣、綠地覆蓋度優劣;
A、環境質量：衡量環境質量好壞一般是對大氣污染、水體污染、土壤污染、噪音污染等多項污染狀況的分析。目前有三類衡量指標;
a環境質量綜合指標;
b大多數城市一般都有環境污染監測和單項污染評價
c無環境質量資料的城市，對環境狀況作定性分析，劃分優劣。
B、自然條件主要指地形、工程地質、水文和氣候條件
C、文體設施主要指圖書館、影劇院、文化館、體育場館、公園等。
⑤產業集聚：區域內大中型企業數量、開發
