估價實務:收益還原法應用舉例
發布時間：2010-01-14 共1頁
1.該物業為自營物業，總費用中需扣除經營者利潤;
2.總費用中扣除房屋年折舊的計算，由于土地終止日期2040年6月30日短于房屋經濟壽命到期日(鋼筋混凝土非生產用房經濟壽命為60年，本例房屋經濟壽命到2061年6月30日止)，故折舊年限到土地終止日2040年6月30止，共39年。
解：
1.年經營收入=6000萬元
2.年需扣除總費用：
(1)銷售成本及經營成本=4000萬元
(2)管理費、財務費用=6000×6%=360萬元
(3)商品銷售稅金及附加=6000×8.5%=510萬元
(4)房屋年折舊
折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年，
房屋重置價=1500×15000=2250萬元
年折舊額=2250/39=57.69萬元
已折舊年限從2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
(5)經營利潤=6000×10%=600萬元
年須扣除總費用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=5527.69萬元
3.房地產年純收益=6000-5527.69=472.3l萬元
4.房屋年純收益=房屋現值×房屋還原利率
=(2250-57.69×4)×8%
=161.54萬元
5.土地年純收益=472.3l-161.54=310.77萬元
6.求該地塊于2005年7月1日價值
土地使用權終止日期為2040年6月30日，剩余收益年限35年
土地使用權價格=a/r地×[1-1/(1+ r地)n]=310.77/6%×[1-1/(1+6%)35]
=4505.62萬元
土地單價=9011元/平方米
