土地估價理論與方法學習-建筑物估價方法2
發布時間：2010-01-14 共1頁
C.定率折舊法，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法
年折舊：Di = C ( 1?Cd )i-1×d d=1-(S/C)的N次方
n年折舊累計額：Pn = C ( 1?Cd )n
D.年數合計法：利用分數的比率計算，分子為建筑物生于使用壽命在當年開始的數字N-(i-1)，分母為全部壽命的年數總和SN，要理解年折舊、總折舊和現值計算的三個公式。
E.償還基金法，又稱償債基金法，每年的折舊額相同，但要按復利計算折舊額的利息額。也要理解年折舊、總折舊和現值計算的三個公式。
折舊方法比較：
平均年限折舊法使用最普遍，定率折舊法和年數合計法都屬于加速折舊法，償還基金法每年折舊額比平均年限折舊法少。這四種方法與新舊程度折舊法相比各有優缺點。
計算折舊應注意事項：估價上的折舊與會計折舊的區別，耐用年限的確定、應區別建筑物主體與附屬設備的折舊率(綜合折舊率、分類折舊率、個別折舊率)。
建筑物折舊額的計算：實際工作中有必要并用幾種方法。
(5)建筑物價格評估
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2、對照法
對照法也稱標準法，是指與標準房價要求的條件相對照。主要步驟：
(1)確定待估房屋建筑物結構等級
(2)對照標準查房價
標準房價制定一般以房屋建筑成本為測算依據，注意標準房價制定的主要方法步驟。
(3)對基礎房價進行調整：房屋新舊程度的修正、房屋朝向采光的修正、樓房層次的修正、共用部位的修正、時間的修正。
(4)確定房產評估價格，試算公式為：
房屋評估價格=[(標準房價×共用部位修正系數±朝向差價±樓層差價)×折舊率] ×評估總建筑面積
3、建筑物殘余法
通過求出建筑物的純收益，再根據建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計算建筑物的收益價格的方法。
估價步驟：
(1)計算土地與建筑物總收益
(2)計算土地的收益
(3)計算建筑物的收益
(4)確定還原利率
(5)估算建筑物價格
建筑物收益價格計算公式：
p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )
4、比較法
比較法是將待估建筑物與在較近時期內發生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價格的一種估價方法。同市場比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項目不同。
計算公式為：
建筑物價格=買賣實例單價×評估時建材價格指數/交易時建材價格指數×評估對象交易情況/交易實例交易情況×評估對象的比較因素條件系數/交易實例的比較因素條件系數×建筑面積
三、建筑物估價方法應用
1、建筑物估價中應注意的問題
應注意7各方面的問題，特別要注意增建建筑物的折舊問題。
