土地估價理論與方法學習-建筑物估價方法1
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、建筑物估價概述
1、建筑物估價的定義
(1)建筑物的基本概念、基本功能
(2)建筑物的分類
按生產性質，可分為生產型建筑(即工業建筑、農業建筑)和非生產性建筑(即民用建筑，又分為居住建筑和公共建筑)
按建筑結構(通常依建筑物的主要承重結構所用材料進行劃分)，一般可分為五類：鋼結構、鋼筋混凝土結構(包括框架大板與框架輕板結構)、磚混結構、磚木結構、其他結構
(3)建筑物估價的定義
2、建筑物估價的基本原理
分兩種：具有市場流動性的建筑物，以重置成本為基礎，采用重置價折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等估價;不具備市場流動性的建筑物，用成本價計算的重置價格扣除折舊的方法估價。 3、影響建筑物價格的因素
分三類：建筑物重置價(最基本因素)、環境因素、其他因素
4、建筑物價格的特點，共五點
5、建筑物估價中的幾個概念
(1)房屋建筑成本
(2)重建成本：目前的價格、原來的材料和標準
(3)重置成本：目前的價格、材料和標準，要與重建成本區別開來
(4)應計折舊：包括物理的、功能的、經濟的
(5)標準房價：同一等級房屋的平均價格
(6)建筑工程安裝定額：單位建 筑產品所消耗的數量標準，是編制概算定額的基礎
(7)建筑安裝工程概算定額：按擴大分部分項工程確定的消耗數量標準
(8)建筑物殘值
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二、建筑物估價方法
1、重置價格折舊法(重點)
是成本估價法具體應用中的一種方法，適合對獨立舊建筑物估價，及評估城市房屋拆遷補償標準。
(1)基本思路與基本公式
建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額
或：建筑物價格=建筑物重置價格×成新度
(2)房屋建筑物分類，分4類7等
(3)重置價格的確定
包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價格;另一種以重置成本替代重置價格。兩者適用范圍不同，得出的重置價格也不完全相同。
具體求取重置價格的方法有直接法和間接法兩種，必要時兩者可并用。
估價上通常將計算重置價格的方法分為三種：凈計法、平方法、立方法。
(4)折舊額的計算
折舊的概念、影響因素(物理、功能、經濟)
確定折舊的方法：
A. 新舊程度折舊法
B.平均年限折舊，又稱定額法、直線法(重點內容，要記住公式及代表字母)
年折舊：D =( C - CR ) / N = C ( 1 - R ) / N
n年折舊累計額：Dn = C ( 1 - R )× n/N = C ( 1- R )×( N-n’)/N
= C(1-R)×n/( n+ n’)
現值：Pn = C ?C C( 1?CR ) × n/N = C [ 1-(1-R) × n/N ]
