土地估價理論與方法學習-剩余法
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、剩余法概述
1、剩余法的定義與原理
又稱假設開發法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。
剩余法更深層的理論依據完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價格剩余，但計算原理是一致的。
剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進行資本還原，求得房地價格。
除適用于土地估價外，剩余法還大量應用于房地產開發項目評價和投資決策，具體可應用于三個方面：
(1)確定投資者獲取待開發場地所能支付的最高價格
(2)確定具體開發項目的預期利潤
(3)確定開發項目中的最高控制成本費用
2、剩余法的計算公式
基本公式： V = A ?C ( B + C ) V―購置開發場地的價格 A―總開發價值或開發完成后的不動產價值 B―開發成本 C―開發商合理利潤
實際估價中常用的具體計算公式：
土地價格 = 房屋的預期售價 - 建筑總成本 - 利潤 - 稅收 - 利息
計算時還需要考慮各項費用的時間價值
3、剩余法的特點與適用范圍
(1)剩余法估價的可靠性取決于三個正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開發完成后的不動產售價，正確確定土地開發費用和正常利潤等。
(2)剩余法估價的三個假設和限制條件：關鍵變量穩定、價格穩定、投入均勻
(3)剩余法的適用范圍
A.待開發土地的估價
B.待拆遷改造的再開發房地產的估價
C.僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房地產的估價
D.現有新舊房地產中地價的單獨評估
二、剩余法估價的程序與方法
1、剩余法估價的基本程序
(1)查清待估宗地的基本情況;
(2)確定土地的最佳開發利用方式;
(3)估計開發完成后的不動產總價;
(4)估計建筑費、專業費、利息、稅費、租售費用和開發商應得利潤等;
(5)測算土地價格。
2、各道程序的內容與方法
(1)查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權利狀況
(2)確定最佳的開發利用方式
包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。
(3)確定開發完成后的不動產總價
可通過兩個途徑取得：習慣出售的不動產采用市場比較法，習慣出租的不動產采用市場比較法和收益還原法。
(4)估計建筑費、專業費等各項成本費用和開發商的利潤
A.估算開發建筑成本費用，可采用比較法或建筑工程概預算法來估算。
B.估算專業費用，一般采用建筑費用的一定比率估算。
C.估算不可預見費，一般為總建筑費和專業費之和的2%-5%。
D.確定開發建設周期，估算預付資本利息(這是一個難點)，預付資本包括地價款、開發建筑費、專業費和不可預見費，這些費用投入時間不同，計算時要根據各自的投入額、在開發過程中所占用的時間長短和當時貸款利率進行計算。
E.估算稅金，一般以建成后不動產總價的一定比例計算
F.估算開發完成后的不動產租售費用，一般以不動產總價或租金的一定比例計算
G..估算開發商的合理利潤，一般以不動產總價或預付總資本的一定比例計算，有時也采用年利潤率計算。
