土地估價師土地管理基礎輔導第六章3
發布時間：2010-01-14 共1頁
二、土地使用權轉讓管理
土地使用權轉讓的基本涵義土地使用權轉讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權再轉移的行為。
(二)土地使用權轉讓的條件.以出讓方式取得的土地使用權轉讓時應符合以下基本條件。
按照土地使用權出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書
按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件
為了規范土地使用權轉讓活動，土地使用權的轉讓還要受以下幾個條件的限制：
(1)通過轉讓取得的土地使用權，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉讓合同終止日期和建設項目完成日期不得超過原出讓合同所規定的終止日期和建設項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權利、義務和各項用地要求。
(2)土地使用權轉讓后，原出讓合同規定的土地使用權受讓人的權利、義務全部隨之轉移。
(3)土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓;土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權的，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
(4)土地使用權轉讓時，如需改變原出讓合同的規劃用途，必須事先向土地主管部門和規劃部門提出申請，經審核批準，調整土地使用權出讓金，方可進行轉讓。
(5)原行政劃撥土地使用權的轉讓，土地轉讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續后，才取得轉讓的合法權利。通過轉讓方式取得土地使用權的受理人，必須與轉讓人簽訂轉讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權過戶登記手續，換取土地使用證。
(6)土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權;土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規定最高限價)來防止。
(三)土地使用權轉讓方式
土地使用權的轉讓有三種方式，即出售、交換、贈與。
例題：土地使用權的轉讓方式包括( ACD )。
A.出售 B。抵押 C. 交換 D.贈與
三、土地租賃管理
我國土地租賃存在著兩種很不相同的方式。
(一)國有土地租賃管理
1.國有土地租賃的概念
所謂國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。可見，土地租賃是在土地所有權不變的情況下，土地所有者將土地的使用權、經營權，在一定時期租給承租人使用并收取租金的一種經濟行為。人們又習慣將國有土地租賃稱作土地年租制。
2.推行土地租賃制應遵循的原則
(1)國有土地有償、有限期使用原則;
(2)維護國家、集體和個人權益的原則;
(3)嚴格依法辦事原則;
(4)收益合理分配原則;
(5)因地制宜、實事求是原則。
3.各地試行土地租賃制的實踐
(1)年租制的形式。從目前來看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱為一級市場的土地出租。一種是對部分行業使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國各地較為普遍。
土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應超過《城市房地產管理法》規定的土地出讓年限。
(3)租金標準的界定。土地租賃年租金標準的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標準可以由下面公式確定：
A = P×r /{1-[1/(1+r)]n }
式中：A―土地年租金;
P―與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金;
n―出讓土地使用權的使用年限;
r―折現率。
(二)土地使用權出租管理
1.土地使用權出租的概念
土地使用權出租是指土地使用權者作為出租人，將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
