土地估價師土地管理基礎輔導第六章2
發布時間：2010-01-14 共1頁
第二節 土地出讓、轉讓、租賃和抵押管理
一、土地使用權出讓管理
(一)土地使用權出讓的涵義
土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
土地使用權的出讓，是適應社會主義市場經濟發展需要的一種新型土地法律制度，它有以下幾項基本特征。
(1)土地使用權的出讓是以土地所有權和使用權的分離為基礎
(2)國有土地使用權出讓由政府壟斷。國家壟斷經營土地使用權出讓市場有兩方面涵義。一是土地使用權出讓的只能是國有土地，而并非是一切土地;二是土地使用權出讓方只能是市縣人民政府的土地管理部門，其他任何部門、單位、個人不得實施土地出讓行為。
(3)土地使用權的出讓是有年限限制的。
(4)土地使用權出讓是有償的。
(5)土地使用權的出讓市場被稱為“土地市場中的一級市場“。
判斷題：土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金的行為。 ( R )
(二)土地使用權出讓的主體范圍
土地使用權出讓的主體，主要是指國有土地使用權出讓人。國有土地使用權出讓的主體不是任何單位和個人都可以充當的，它必須具備一定的法定條件和資格。
(1)土地使用權出讓人必須是代表土地國家所有權的縣、市人民政府。任何其他單位和個人不得充當出讓人。
(2)中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定外，均可依照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》和新實施的《土地管理法》及其《實施條例》的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。
(3)土地使用者開發、經營土地的活動，應當遵守國家法律、法規的規定，并不得損害社會公共利益。
(三)土地使用權出讓的客體范圍
土地使用權的出讓是在國有土地范圍內進行的，集體所有的土地必須辦理征用手續轉化為國有土地后才能出讓。
(2)地下的各類自然資源、礦產以及埋藏物和市政公用設施等，不在土地使用權出讓范圍之列。
(3)土地使用權出讓的地塊可以是“生地”，即待開發的土地，也可以是已完成市政設施的“熟地”即實行“三通一平”或“七通一平”的土地。
例題：國家實行土地使用權出讓、轉讓制度，但不包括( ABD )。
A.地下資源 B.埋藏物 C.土地處分權 D.公用設施
(四)土地使用權出讓的年限控制
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定：
(1)居住用地七十年;
(2)工業用地五十年;
(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;
(4)商業、游游、娛樂用地四十年;
(5)綜合或者其他用地五十年。
出讓期屆滿，政府可以無償收回土地使用權及地上建筑物、 附著物的所有權;使用者如需繼續使用，可向政府申請續期，并按有關規定重新簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續;若因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予補償。
(五)土地使用權的出讓方式
我國土地使用權的出讓方式有三種：協議方式、招標方式和拍賣方式。
土地使用權的協議出讓
土地使用權的協議出讓稱定向議標，是指出讓方選擇受讓方并與其磋商用地條件及價款，通過協商的方式有償出讓土地使用權。
這種出讓方式的特點是政府對地價等較易控制，靈活性大，土地成交價往往較低，在當前城鎮土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎。但是以協議方式出讓土地使用權，沒有引入較充分的競爭機制，缺乏公開性，在地價的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較多，不利于公平競爭，也易產生以權謀私及國有資產流失。
它主要適用于工業項目、市政公益事業項目、非盈利性項目及政府為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予扶持、優惠建設的項目用地。采取此方式出讓使用權的出讓金不得低于國家規定所確定的最低價。
例題：協議出讓一般適用于以下項目用地( ABC )。
A.工業項目 B.市政公益事業 C.非贏利性項目 D.國家機關用地
2，土地使用權招標出讓
土地使用權招標出讓，是指在規定的期限內，由符合受讓條件的單位或者個人根據出讓方提出的條件，以書面投標的形式，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓方的方式。
招標出讓土地使用權的方法有兩種：一種是公開招標二是采用邀請招標，即由招標小組向符合規定條件的單位發出招標文件。以該方式出讓土地使用權，主要適用于一些需要優化土地布局、大型或關鍵性的發展計劃與投資項目的較大地塊的出讓。招標出讓的特點是在出讓過程中，引進了市場機制，體現了市場經濟的競爭原則，有利于公平競爭，能激發投標者對用地方案的積極研究。同時，也給出讓方留有選擇余地。
由于在確定土地使用權的中標者時，既要考慮到投標價，還要考慮到對投標規劃設計方案和企業的資信情況，經過招標小組的綜合評價，最后擇優選定中標者，因此，中標者(受讓人)不一定是標價最高的單位或個人。
