對我國現(xiàn)行地價政策的分析二
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
一
土地既是資源，又是資產(chǎn)。地價對土地資源配置起調(diào)節(jié)杠桿的作用，對土地資產(chǎn)的實現(xiàn)和分配起度量衡的作用。正因為這樣，對資源配置來講，地價不是越高越好，也不是越低越好。不過，要從降低社會產(chǎn)品成本、提高產(chǎn)品競爭力來講，地價確實越低越好。在我國目前的土地管理體制下，土地管理部門既是土地資源管理者，又是土地資產(chǎn)管理者，這兩者所追求的目標(biāo)很難在地價上統(tǒng)一起來。
自從我國土地使用制度改革以來，各級土地管理部門都在強化土地資產(chǎn)管理的目標(biāo)，即強調(diào)土地收益，維護(hù)土地所有者的權(quán)益，這一點可以通過對土地出讓地價、行政劃撥土地的補交地價款以及企業(yè)股份制改造中的土地處置價的最低限額規(guī)定中看出。在省級以上土地管理部門還主要體現(xiàn)出條條管理的特點，可在市縣一級土地管理部門，他們既是土地資源的管理者，又是土地資產(chǎn)的直接經(jīng)營管理者。他們既要盡可能多地實現(xiàn)土地收益(這里指絕對總量)，又要按照當(dāng)?shù)卣l(fā)展經(jīng)濟(jì)、吸引投資者的意圖，以盡可能多地出讓土地。這樣的結(jié)果，土地資源管理者的目標(biāo)――保護(hù)耕地和土地資產(chǎn)管理者的目標(biāo)――盡可能高地實現(xiàn)土地收益都不能實現(xiàn)。
去年開始實施的新《土地管理法》為了解決這一矛盾，規(guī)定存量土地收益全部留給地方，增量土地收益全部上交，然后中央與地方再“三七”分成。這是一個解決問題的辦法，但由于土地管理者的雙重身份，地價政策既難有明確統(tǒng)一目標(biāo)，又難以實現(xiàn)。
二
作為土地管理者和土地所有者，各自的目標(biāo)是不完全相同的。土地所有者的目標(biāo)就是追求地租地價的最大化，而土地管理者的目標(biāo)就不是追求地租地價的最大化，而是追求整個國民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。土地所有者和土寺使用者的利益都受法律保護(hù)，地租地價過高必然傷害土地利用者的利益，要讓他們都能獲得利益，只能是全社會的地租地價水平不能太高或太低。至于多同為適合呢?這就是地價政策目標(biāo)所要解決的問題。
實行低地價政策。如果人為地壓低地租地價，一是容易造成土地的投機(jī);二是不利于節(jié)約使用土地資源，這與我國的土地資產(chǎn)嚴(yán)重缺缺不相適應(yīng)。所以，這不是土地管理者所追求的政策目標(biāo)。
實行高地價政策。人為地抬高地租，使土地開發(fā)者、土地使用者的成本增加，這樣雖然能一時滿足土地所有者的追求利益最大化的目的，并能減少開發(fā)建設(shè)對土地的需求，但同時，又會增大投資成本，減少投資，最終制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這也不是土地管理者所要追求的政策目標(biāo)。
地價不斷下降。地價下降本身并不是好事，它一方面會傷害土地投資者的利益，另一方面，也有可能傷害金融業(yè)的健康發(fā)展，同時，對消費者也不完全是好事。因為地產(chǎn)與其他一般商品不同，它是耐用品。對消費者來講，買地產(chǎn)除了消費以外，還希望其保值、增值，地租地價總是不斷下降，同樣會影響地產(chǎn)投資者的信心，從而使地產(chǎn)市場蕭條起來。所以，國際貨幣基金組織的官員在談到美國1997年的物價下降時，也說物價下降并不是好事，他們所追求目標(biāo)是穩(wěn)定物價。這一點對地產(chǎn)市場同樣適用，而且不斷下降的地租地價也違背地租地價的運行規(guī)律。
不斷上升的地租地價。地租地價呈上升趨勢，這是地租地價的規(guī)律所決定的。但這種上升要有一個度，否則也會引導(dǎo)起土地投機(jī)，并同時走向地租地價過高的泥潭。這里又可以分為以下幾種：
――與物價上漲幅度一致的地租地價上升速度。這是目前評估人員很容易并愿意采用的一個參數(shù)，即用物價上漲指數(shù)來代替地價上漲指數(shù)。其實，這是很不正確的。一方面，物價的變化規(guī)律不同，根據(jù)價值規(guī)律，隨著人類勞動生產(chǎn)率的提高，物價必然下降，而地價卻是隨著單位土地面積上取集的財富的增多而增加、上升;另一方面，物價的上升或下跌在一個國家?guī)в泻艽蟮慕y(tǒng)一性、普遍性，地區(qū)差別相對較小，而地價卻不然，即使上升、下降，它也會因城市、城市內(nèi)的土地位置及用途的不同，而差異迥然。所以，讓地價與物價按同樣的變化方向或速度來變化是不成立的。
――與國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長速度同步進(jìn)行。地租地價實質(zhì)上就是對社會剩余價值的分割。在土地供求關(guān)系未變化的情況下，地租地價應(yīng)該與國內(nèi)生產(chǎn)總值同方向變化。所以，我們在選擇地價變化指數(shù)時，可以用國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度作為參考。同時，這也是我們的地價政策目標(biāo)之一。在土地供不應(yīng)求的情況下，地價的上升速度可以高于國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度，至于高出多少為適度，這也要經(jīng)過實踐才能總結(jié)出來。
不同用途土地的地租地價的標(biāo)準(zhǔn)及其上升速度要區(qū)別對待。土地轉(zhuǎn)為非逐用途時的價格應(yīng)該提高，并按新用途來支付地價，這既是國際通行作法，也是保護(hù)耕地的主要經(jīng)濟(jì)措施。別墅和高檔住宅的地價和樓面地價都應(yīng)該高于普通住宅用地。工業(yè)用地實行低地價，并且全國的工業(yè)地價差別不可太大。普通住宅實行低地價，但要區(qū)別對待。國有企事業(yè)單位、行政部門職工的工資低，其住宅用地的地價現(xiàn)在還只能是低地價，盡管他們的住宅買下來了，但交易也只能在這些單位的人員之間進(jìn)行。而其他中高收入階層人員的住宅用地價格則可以隨行就市，由市場決定，對購買者不作限制。
把上面的地價政策目標(biāo)歸納起來，就是：保持與我國的生產(chǎn)力水平、國民收入水平以及土地資源狀況相適應(yīng)的地價水平，保持與國內(nèi)生產(chǎn)總值同步變化的地價變化速度。
關(guān)于地價水平。地價水平的高低不僅是個絕對概念，而且是個相對概念。所謂絕對概念，是指地塊具體的交易價格，其表現(xiàn)方式就是單位面積價格。一般而言，單位面積的價格越高，就表明地價水平越高，這也是社會普遍接受的概念。但從地價的本質(zhì)來看，地價實際上是土地所有者對社會剩余價值的分割額的反映，土地所有者分得的份額越大，投資者所得的利潤就相對越低，反之，就越高。這種分割比例的大小也直接影響社會投資者的投資積極性，這就是所謂的地價相對概念。人們往往只注意地價的絕對概念，而不注意地價的相對概念。其實，地價的絕對水平的高低主要取決于兩大因素，一是土地單位面積上所凝結(jié)的剩余價值總量，而這與生產(chǎn)力水平、國民收入水平相關(guān);二是土地所有者和投資者分割剩余價值的比例，這個比例的大小與土地供求關(guān)系有關(guān)。所以說，我國的地價水平應(yīng)該與我國的生產(chǎn)力水平、國民收入水平和土地供求狀況相適應(yīng)。
關(guān)于地價變化速度和方向。地價受各種因素的影響，會不斷地發(fā)生變化。地價總的變化趨勢是不斷上升的，但有“虛漲”和“實漲”之分。所謂“虛漲”是指在投機(jī)、炒作情況下，出現(xiàn)土地供不應(yīng)求的假象，地價脫離實體經(jīng)濟(jì)而狂升，其標(biāo)志是地價的上漲速度快、上漲幅度大。但這種上漲會很快停止，隨之就是大跌。而“實漲”是指地價的上漲基本上受實體經(jīng)濟(jì)的影響而同步進(jìn)行，其標(biāo)志是國內(nèi)生產(chǎn)總值增加，地價相應(yīng)上漲，地價上漲速度和幅度略大于國內(nèi)生產(chǎn)總值。但這種上漲速度和幅度都不很劇烈;“實漲”后的地價如作調(diào)整，其下降速度和幅度同樣很平緩，并和實體經(jīng)濟(jì)的調(diào)整速度和方向相適應(yīng)。
要實現(xiàn)地價政策目標(biāo)，就需要有一系列的政策措施，待這些政策實施后，地產(chǎn)市場就可以根據(jù)我們所設(shè)立的地價運行軌道運行。
要有研究地價變化的專業(yè)人員
地價具有較強的地域性和地點性，所以各城市都要有專門的研究人員。要做到這一點，就必須有專門的機(jī)構(gòu)。這個機(jī)構(gòu)可以是政府辦的，也可以是民辦的，或者采取官辦和民辦相結(jié)合的形式。這些機(jī)構(gòu)或人員要隨時把地產(chǎn)市場中各種能引起地價變化的信息盡快地反映出來，并為有關(guān)方面提出相應(yīng)的政策。
