對我國現行地價政策的分析一
發布時間：2010-01-14 共1頁
我國現行的地價政策對我國經濟的發展和地產市場的發育起了不小的作用，但相距其要達到的目的還有一定的差距。所謂地價政策是政府制訂的有關影響地價高低、地價走勢方面的政策的總稱。我國目前已有的地價管理政策包括出讓地價政策、轉讓地價政策、公告地價政策等。
出讓地價政策分析
我國已經出臺的出讓地價政策至少包括：按計劃供應土地、抑制協議出讓土地中的低地價等，但這兩個方面到目前為止收效甚微。
《城市房地產管理法》第九條規定：“土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃”，第十條又規定：“縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出上土地使用權總面積的方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。”一方面，我國的土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃分別是由土地管理部門和規劃部門主持制定，而每年土地出讓的實際操作者也是這兩個部門，那么就完全可能出現這種情況：當計劃數與實際出讓數不一致時，修訂計劃就可使之一致起來。也就是說，在目前這種機制下，土地供應計劃難以真正達到預期目的。另一方面，根據該法，所有的非農建設項目都是房地產開發，實際上工業項目和一些特大建設項目是很難這樣規范地下達計劃指標的，而工業項目跟一般住宅和商業樓、寫字樓又有很大差別。那么，許多地方在實際操作中，就以工業用地為名搞其它非工業項目，結果使得非農用地計劃的有效性大大地打了折扣。
更重要的是，我們以前的土地供應計劃偏重于農地轉為非農用地的數量，而忽視了舊城改造、企業改造中的土地供應量，許多開發商就瞄準了這一同機，利用這部分土地大建寫字樓、商業樓、各類住宅等。其實，一個城市的非農建設用地從應計劃應該完全包括農轉非部分和建成區的進入市場的部分。只有把這些建設用地都納入計劃控制之中，才能真正把握住地價走勢。
從出讓方式來看，所有營利性用地都按招標、拍賣的方式進行，出讓價格自然就能反映出市場水平，可我國自推行土地出讓制度以來，絕大多數土地都是按協議方式出讓的。《城市房地產管理法》第十二條規定：“采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。”在目前情況下，“最低價”的制訂者和“出讓金”的確定者都是同一主體――城市政府，所以，只要出讓土地的出讓金不低于事先規定的地價，盡管市場價很高，也是“合法”的。這樣，就讓法律上的規定流于形式。
轉讓地價政策分析
轉讓地價政策分為兩方面：一是防止過低的地價出現，二是抑制地價過高地上漲。為了制止土地使用者以過低的地價轉讓土地，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《條例》第二十六條規定：“土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。”現在按明顯低于市場價格轉讓的土地使用權主要是原行政劃撥土地，其用地者是機關、部隊、國營企業及其副業單位，這些單位為了解決資金短缺問題、住房問題，往往以低于市場價格的價格處置其土地。還有一種情況就是抵償債務和稅收欠款時，則法院和稅務局主持拍賣的一些土地，這些土地的價格往往也是低于市場價格。對于這類低價交易的土地，地方政府都無力購買，關鍵問題是沒有這筆資金，同時，也缺乏指導實際操作的政策、法規。
該《條例》的第二十六條同時還規定：“土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。”其實，自該《條例》實施以來，地方人民政府都沒有針對當地不合理上漲的地價采取過必要的措施。為此，1992年-1993年在全國出現的“房地產熱”中，很多地方的土地轉讓價格都在極短的時間內成倍地上漲，無論從什么角度去看，都屬于不合理上漲。針對這種情況，國務院在1993年出臺了《土地增值稅暫行條例》，要求從1994年1月1日起執行，1995年1月27日財政部發布了實施細則。征收土地增值稅的目的，就是抑制地價的不合理上漲。但自該《條例》出臺以來，各地執行是并不理想。原因和有以下幾方面：(1)該《條例》自實施以來，各地的地價都處于一種下降狀態，幾乎無“增值”可言。(2)土地增值稅對下面兩種情況未明確辦法，而這兩種情況又很普遍：一是原來行政劃撥土地的轉讓;二是轉讓已使用很多年之后的出讓土地轉讓。因為就受讓者而言，當他不需要使用該土地時，他可以轉讓;當他使用若干年后，地價自然上漲很多時，他也可以轉讓土地。房地產作為一種生產要素，應該鼓勵其合理的流動，抑制其投機行為。地方政府本著搞活當地的經濟，很顯然對征收土地增值稅就不積極了。
公告地價制度分析
根據《城市房地產管理法》，要定期公布基準地價和標定地價。但真正要公布的標定地價體系并示建立起來，而各地完成的基準地價實際上并不能真實地反映出具體地塊的價格水平。因為現在的基準地價一方面它是平均價格，另一方面，計算基準地價的資料時間跨度大，完成后，又因成本高，很難及時更新，再加之，基準地價在很大程度上是政府確定的價格，所以，基準地價和市場價格有一定差距。即使這樣，地方政府也不愿意公告基準地價：一是因為蕨地價是地方政府出讓土地、補收出讓金的依據，二是因為估價機構都以基準地價作為評估地價的參照價，對于評估者來講，要評估一個地方的地價，必須擁有該地的基準地價，否則，評估結果就有不能通過確認之虞。基準地價的最佳用途應該是收稅之依據，可現在收稅的依據是評估價，基準地價應公告，可社會上知道的價格卻是市場交易價。
因此可見，地價和地價政策在國民經濟政策中起著重要作用。合理的地價政策可以促進經濟發展，相反，地價政策應用不當可以破壞經濟發展，因此，對地價政策切不可等閑視之，要深入地研究和探討，以期不斷完善。
