成本逼近法中土地取得費的測算2
發布時間：2010-01-14 共1頁
6、土地所有權收益
經計算上述各項之和，得出宗地成本價格為171.78元/ m2，土地所有權收益率根據新鄉市此用途土地利用所有權收益狀況，土地所有權收益率取20%。
土地所有權收益=171.78×20%
=34.36元/ m2
7、無限年期土地單價
土地單價=171.78+34.36
=206.14元/ m2
8、年期修正
由于該土地使用權規劃性質為綜合用地，土地使用權期限為50年，上述計算為無限年期土地使用權價值，故需進行年期修正。
50年期土地單價=地價×年期修正系數=206.14×[(1-1/(1+r)n)]
=206.14×0.9965=205.42元/ m2
上述n為50年,r新鄉市土地局規定取12%。
案例二 某宗地位于新鄉市城市建成區內，土地使用權性質為劃撥，土地規劃用途為倉儲用地，土地使用權人擬以該宗地資產與其它單位進行聯營。要求對土地資產進行評估(只要求求取土地單價)。
由于委估宗地位于新鄉市建成區內，調查委估宗地所在區域周邊的土地利用狀況，現狀大部分為倉儲、工業用地，此次采用成本逼近法評估宗地地價時，主要根據該區域同一用途土地的城市拆遷改造取得土地的客觀費用，并結合市政府頒布的其它文件，根據成本逼近法測算地價的步驟，其各項費用如下：
1、 土地取得費
拆遷安置費98元/ m2
安置拆遷戶住房投資費 112元/ m2
小計為210元/ m2
