土地估價實務收益還原法備考指南三
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
三、1998年采用收益還原法計算題解析
題目：1998年土地估價理論與方法第五大題計算題的第一小題(略)
(一)審題
1、瀏覽題目，構思解題方法
從題目中給出條件看出，該宗土地及建筑物出租，有經濟收益，適宜采用收益還原法進行估價。
2、仔細查看題目中的條件，思考哪些可用，還需要哪些
重點留意：土地與建筑物的還原率、土地與建筑物的估價時點、計算土地與建筑物客觀收益和客觀費用的條件、各已知條件的單位。
(二)草擬出解題適用的公式和基本思路
1、適用公式
特別注意：計算房屋純收益時，可采用無限年期公式;計算土地價格時，必須采用有限年期公式。
2、解題基本思路
第一步：根據房地客觀收益和客觀費用，計算房地純收益
第二步：通過建筑物重置價格求得現值，再用房屋還原率計算房屋純收益
第三步：將房地純收益減除房屋純收益，得到土地純收益
第四步：用土地還原率，采用適用公式求得估價時點的土地價格
