土地估價實務實用輔導資料(十一)
發布時間：2010-01-14 共1頁
四、市場比較法估價的程序與方法
1、收集交易資料
2、確定比較交易案例
明確5個具體要求，建立價格比較基礎
3、市場交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。
修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數/比較案例宗地情況指數
4、期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的，可采用地價指數或房屋價格指數的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。進行期日修正時，要特別注意價格指數的基期，要先調整到定基指數。
B=估價期日的價格指數/交易時期價格指數
5、區域因素修正
區域因素的實質和內容。區域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。
修正方法：修正方法的三個步驟，及區域因素條件指數的計算。
D=待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數
6、個別因素修正
個別因素的實質、內容和個別因素修正的目的。
修正方法程序及計算公式基本同于區域因素的修正方法。
7、土地使用權年限修正
土地使用權年限屬于特殊的個別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數，再利用年期修正系數對交易案例地價進行年期修正。
年期修正系數K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
年期修正后地價=比較案例價格×K
8、容積率修正
容積率也屬于特殊的個別因素，同樣用修正系數來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。
容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格×(待估宗地容積率修正系數/比較案例宗地容積率修正系數)
9、土地價格的最終確定
通過各相關因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準價格，然后對多個試算比準價格進行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準價格。
對多個比準價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：簡單平均法、加權平均法、取中位數或眾數。
