土地估價實務實用輔導資料(九)
發布時間：2010-01-14 共1頁
2000年采用收益還原法計算題解析
題目：2000年土地估價理論與方法第五大題計算題的第二小題(略)
(一)審題
1、明確題意，選擇估價方法。待估地產有收益，適合采用收益還原法
2、明確估價時點，與土地使用權取得時間隔了5年
3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計算收益和費用
4、明確題目要求計算出的價格類型，土地市場價格的單位應為“元/平方米”
(二)解題思路
第一步：求取房地合一的房地產共同產生的純收益
第二步：計算建筑物部分產生的純收益
第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益
第四步：計算剩余使用年限下的土地市場價格
(三)列出評估過程
1、解題思路及計算方法：適宜采用收益還原法
2、基本公式
(1)房地年純收益計算公式
(2)建筑物年純收益計算公式
(3)土地年純收益計算公式
(4)有限年限土地價格公式
3、計算步驟
(1)計算房地年總收益(需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標號)
①年租金收益=月租金收入×12月
②押金年運用收益=押金×押金收益率
