經典土地估價師考試報告改錯題二
發布時間：2010-01-14 共1頁
4.確定土地使用權年限修正系數(A3)
待估宗地是W企業于1996年5月1日以出讓方式獲得，設定土地使用年限為40年，至評估基準日，剩余土地使用年限為35.67年。根據土地使用年限修正公式：
A3=[1―1/(1十8%)35.67]/[1―1/(1十8%)40] =0.948017/0.995426 =0.95237
5.確定基礎設施開發程度修正系數(A4)
根據此次評估設定待估宗地的開發程度，參照佃縣定級與基準地價評估報告》中基礎設施開發程度修正系數表，確定待估宗地基礎設施開發程度修正系數為1.17.
6.期日修正系數《B縣定級與基準地價評估報告》是1996年5月經A省國土管理局審核驗收后開始使用的，調查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價交易資料，經分析測算，地價上漲了5%，故取期日修正系數A5=1.05.
7.確定待估宗地的土地價格根據公式：宗地地價=基準地價×Al×A2×A3×A4×A5 =150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05 =185.2(元/平方米)
三、地價的確定
1.地價的確定對于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準地價系數修正法，其評估結果分別為：成本逼近法：164.6元/平方米基準地價系數修正法：185.2元秤方米綜合分析兩種方法評估的結果，兩種方法所得結果相差較大，故以兩種方法求得結果的加權平均值來確定最終結果： 待估宗地的土地價格=185.2×0.7+164.6×0.2 =162.6(元/平方米)
2.估價結果待估宗地土地面積：2200.8平方米單位面積地價：162.6元/平方米總地價：35.785萬元
第四部分附件
1.委托估價函
2.待估宗地區域位置圖
3.委托方營業執照復印件
4.估價機構營業執照復印件
5.土地估價師證書復印件
土地估價報告改錯題土地估價技術報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：
第一部分總述
1.估價依據中，《中華人民共和國房地產管理法》，應為《中華人民共和國城市房地產管理法》。
2.國家土地管理局關于印發《土地估價報告規范格式(1996)》的通知([1995]國土 [籍]字第180號)是舊的土地估價報告規范格式，不應作為估價依據。
