2008年土地估價師案例報告解析四
發布時間：2010-01-14 共1頁
第四部分建筑物估價
一、估價原則
1.合法原則合法原則是指房地產估價的對象必須是由國家法律、法規確認和保障的合法使用的房地產。房地產估價必須依法進行，即遵守國家和所在地區政府的有關法律、法規、政策和城市土地利用規劃。
2.公正原則公正原則是指房地產估價人員必須站在公正的立場上，遵循房地產價格形成理論及其運動規律，并運用科學方法，實事求是地對委估標的物評估出一個客觀的科學的合理的價格。
3.最高最佳使用原則委估房地產，主要是地產的區位、特性、等級等客觀條件所決定的使用效益最大的使用方式或用途為前提進行估價的原則。由于房屋是建筑在土地上，與土地結為一體構成房地產這一有機整體，所以，也就成了房地產估價的原則。
4.替代原則委估房地產的價格可以通過市場上地域相近，類型相似，用途相同的交易實例，進行比較和相異修正后替代委估標的物的價格。
5.估價時點原則必須把委估房地產置于市場某一時點(通常以年、月、日表示)進行估價，或者說是對“靜止”于某一時點的委估房地產估價。
二、估價方法與估價過程
1.估價方法根據估價對象實際情況，選擇重置價格折舊法進行評估，折舊方法采用平均年限折舊法。重置價格折舊法是按現在的建筑經營管理水平及建筑材料價格，重新建筑與評估對象一樣的建筑所需的現實資金。在此基礎上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價值，得到建筑物在評估時日的價格。
計算公式為：(略)
