2008年土地估價師案例報告解析二
發布時間：2010-01-14 共1頁
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述：
1.土地登記狀況委估宗地為國有出讓土地，估價對象土地使用權屬于XXXX公司。委估宗地位于XXXX路，根據委托方提供的有關材料，2001年XXXX公司取得了證號為XXXX號《國有土地使用證》，土地面積為9542.95?O，其四至狀況為：東：XXXX;南：XXXX;西：XXXX路;北：XXXX路。宗地號為XXXX，圖號為XXXX.根據《XXXX市城區土地定級與基準地價更新》成果，估價對象處于三級地。
2.土地權利狀況估價對象為國有出讓土地，其土地使用權屬于XXXX公司。2003年2月，XXXX司將土地抵押給銀行。根據XXXX市中級人民法院于2003年6月23日(XXXX號)《XXXX省XXXX市中級人民法院民事裁定書》宣告XXXX公司破產。至評估基準日，委估宗地土地設定有抵押權，未有租賃權、地役權等他項權利存在。
3.建筑物和地上附著物狀況勘估基準日，待估宗地內建有商業樓一棟，共4層，建筑結構為框架，竣工時間為1985年7月，建筑面積為14320?O.容積率為1.5.
二、地價影響因素分析
(一)一般因素(略)
(二)區域因素
影響估價對象作為商業用地的區域因素主要有：區域概況、交通條件、環境條件、規劃限制等。描述如下(略)。
(三)個別因素
估價對象位于XXXX市XXXX路，用地面積為9542.65?O.土地用途為商業用地，宗地地形平坦、形狀不規則。宗地西側緊臨XX路，該宗地距市商服中心為4240m，距農貿市場約為1680m，距XXXX火車站約5320m，距長途汽車站約5360m.勘估基準日，宗地紅線內具備通上水、下水、通電、通訊、通熱、通路和場地平整，即“六通二平”的基礎設施條件，自來水公司統一供水;排水雨污合流，排入市政統一排水管網;供電由XXXX站供電;直撥電話19部，傳真機一部，內外聯系方便，自備鍋爐供熱。宗地內有商業樓一棟，總建筑面積14320?O，容積率1.5.該宗地未來規劃用途為商業用地，周圍為商業用地，對建筑物高度及容積率略有限制。
