土地估價理論與方法各章詳解(二十三)
發布時間：2010-01-14 共1頁
2、對照法
對照法也稱標準法，是指與標準房價要求的條件相對照。主要步驟：
(1)確定待估房屋建筑物結構等級
(2)對照標準查房價
標準房價制定一般以房屋建筑成本為測算依據，注意標準房價制定的主要方法步驟。
(3)對基礎房價進行調整：房屋新舊程度的修正、房屋朝向采光的修正、樓房層次的修正、共用部位的修正、時間的修正。
(4)確定房產評估價格，試算公式為：
房屋評估價格=[(標準房價×共用部位修正系數±朝向差價±樓層差價)×折舊率] ×評估總建筑面積
3、建筑物殘余法
通過求出建筑物的純收益，再根據建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計算建筑物的收益價格的方法。
估價步驟：
(1)計算土地與建筑物總收益
(2)計算土地的收益
(3)計算建筑物的收益
(4)確定還原利率
(5)估算建筑物價格
建筑物收益價格計算公式：
p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )
4、比較法
比較法是將待估建筑物與在較近時期內發生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價格的一種估價方法。同市場比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項目不同。
計算公式為：
建筑物價格=買賣實例單價×評估時建材價格指數/交易時建材價格指數×評估對象交易情況/交易實例交易情況×評估對象的比較因素條件系數/交易實例的比較因素條件系數×建筑面積
