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　　第一章 土地估價(jià)概述

　　第一節(jié)地價(jià)的概念

　　一、地價(jià)的定義

　　土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。換言之，土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)高低。對于土地來講，實(shí)際中可以表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等價(jià)格形式。

　　我國土地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制國家：它是取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。與土地所有權(quán)價(jià)格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價(jià)程序與方法上與土地私有制國家又是相似的。

　　二、地價(jià)的特點(diǎn)

　　1.表示方式不同

　　2.價(jià)格基礎(chǔ)不同

　　土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。

　　例題：判斷題：土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。[ r ]

　　3.形成時(shí)間不同

　　4.土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定.

　　現(xiàn)實(shí)中土地的開發(fā)是有成本的，在土地價(jià)格中應(yīng)該得到體現(xiàn)。實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。

　　5.地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定

　　一定條件下，需求是影響地價(jià)的主要方面。

　　6.地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性

　　7.地價(jià)呈明顯上升趨勢，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。主要是由兩方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續(xù)增加的;其次，由于整個(gè)社會(huì)的資本有機(jī)構(gòu)成的提高，使得社會(huì)平均利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢，從而使地價(jià)呈上升勢態(tài)。