土地估價實務:成本逼近法復習一
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、成本逼近法概述
1、成本逼近法的定義
即以土地開發所耗費的成本構成來推測土地價格的方法，是在我國目前應用很普遍的一種方法。
要區別成本逼近法與一般房地產估價的成本法，后者是假設地價為已知。
2、成本逼近法的基本原理與計算公式
基本思路：將土地取得費用和基礎設施開發費用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分，再加上所有權受益，求得土地價格。
基本公式：
土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
成本逼近法在計算思路上是剩余法的變形，兩者計算公式形式類似。
3、成本逼近法與土地價格構成
土地價格的本質：現實地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價格相應就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構成。因此分析土地價值時，要把土地區分為土地物質和土地資本兩個范疇。
注意4個公式的變換
啟示：首先，討論土地價格構成必須針對具體的土地條件進行探討;其次，要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價格。
開發后土地價格的主要組成部分：
(1)土地取得費，分國家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。
(2)土地開發費(包括相應的開發利潤和利息)
(3)土地增值收益及土地開發投資現值
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