土地估價實務:不同階段地價特征解析
發布時間：2010-01-14 共1頁
房價與地價關系的焦點主要集中在地價上。筆者認為，形成意見分歧的主要原因是，對土地在房地產市場中所處不同階段的價值形態、價格內涵、價格形成的市場背景及供需條件等缺乏了解。針對此問題，本文從土地在房地產市場中流動的主要環節入手，對地價進行簡要的分析和解釋。
沒有市場就沒有價格。和其他商品價格一樣，土地價格無疑也是市場交易的結果。由于不同的市場主體有不同的特質，其產生的價格也就具有不同的價值形態、價格內涵。如果將房地產市場分解成不同的幾個階段，我們會發現，在不同的階段，土地不僅會發生形態上的變化，而且其價值形態、價格內涵也完全不一樣。同時，每一階段的市場市場背景及供需條件也是不一樣的，市場行為主體對地價的理解也是不一樣的。從這一點來說，地價的概念是具有一定的相對性的。
為了分析的方便，把土地在市場中的流動按理想狀態描述為三個主要階段，即土地出讓、土地轉讓、房地產出售(土地與房屋一起出售)。其中，土地轉讓過程與房屋開發出售過程往往是一個行為主體，但是，其行為本身是可以分割的，為了說明問題，在此將兩者分開。
下面我們對地價在這三個基本階段中情形進行以下描述和分析。
第一個階段為土地出讓。在這個階段，參與交易的雙方是，政府土地管理部門(土地利益代表者)和土地開發商。此時地價的情形是，政府向土地購買者一般獲取的土地收入有兩部分，一是所謂的土地純收益(或稱土地所有權收益)，二是基礎設施配套費。對于政府土地管理部門來說，很清楚，土地所有權收益是土地管理部門作為政府土地利益代表者收取的費用，是真正的地價，而基礎設施配套費是城市基礎設施建設投入的回收，是一種附加的費用，不是地價。事實上，盡管有些地方把它稱為地價，它的本質仍然是針對使用城市基礎設施收取的一種管理性費用。所以，我們應該注意到，對于政府來說，出賣給土地開發商的實際上是兩種不同的商品，即土地使用權和基礎設施使用權。在現有的體制下，這是兩種不同質的商品，其價格也是兩種不同質的價格。這一階段，土地的這兩種費用價格主要由政府決定。其中，土地所有權收益一般為市場熟地價的一定比例確定，而基礎設施配套費一般按照一定的標準收取。政府在確定土地的出讓價格時，主要考慮政府對土地供應的潛力和土地開發對土地的需求。
當然對于土地開發商來說，他并不關心這些成本由什么政府部門收取，也不關心政府獲取之后用于什么地方。由于基礎設施是對土地開發程度的一種提高，與土地具有不可分割性，土地開發商可以認為通過市場行為獲得土地的成本就是他購買土地的價格。如果說，從來源和量上來分析，這個地價由土地所有權收益和基礎設施配套費兩部分組成，那么，在開發商這里，地價的分量又被擴展了一部分。因此，在這里，如果土地開發商評論說地價高了，很顯然，指的是土地所有權收益和基礎設施配套費兩項加在一起高了。
第二個階段為土地轉讓。在這個階段，市場參與雙方是，土地開發商和房屋開發商。地價的情形是，作為土地開發商，他在土地購買之后，面對新的開發過程，原來購買土地時所支付的兩種不同成本已經自然的同質化了，成為了一個整體的購買成本。開發商在購買成本的基礎上，再投入一定數量的開發成本，完成開發之后出售土地。開發商在確定土地出售價格時，在考慮開發成本、購買成本時，還要考慮利潤。雖然從量上分析，在土地開發商這里，地價的分量又增加了，不僅包括土地取得成本(土地所有權收益和基礎設施配套費)，還包括土地開發成本和利潤。但是對于土地開發商來說，雖然在確定售價時考慮了各項和利潤，但是究竟能以什么價格將土地售出去，完全不能由他自己決定。土地的市場價格只能由土地的供需情況決定，具體說，就是由土地開發商供應土
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